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《2016上半年房地产企业运营收入排行榜》发布

2016-08-31 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

万达上半年运营收入超百亿,远超第二名4倍余。

内房企前十门槛高于外资房企。

文/克而瑞研究中心


1.  榜单发布






2.  榜单解读



随着房地产行业专业化程度提升,除了传统住宅开发外,不少房企也将触角延伸至商业领域,更加重视资产运营收入的提升,房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。2016年房企的商业运营也呈现出如下几点新变化:

一是拥抱互联网,注重搭建O2O电商平台,增强消费者互动体验的同时完善会员数据体系,提升客户服务;二是升级业态,结合多产业链挖掘提升自身价值,如在国家利好政策下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式;三是轻资产化,通过资产证券化等方式盘活存量资产,2016上半年世茂、宝龙分别推出了酒店资产证券化和商业地产证券化项目。


  

门槛:内房企突飞猛进,Top10门槛高达11.45亿元

2016年上半年,内房企和外资运营收入TOP10入榜门槛分别为11.45亿元和7.14亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资高出了4.31亿元。虽然外资在商业领域的发展较早,运营管理能力较强,但是发展一直比较平稳。而相比外资房企而言,内房企的扩张速度相对较快,收入增长较高,甚至逐渐超过了外资。内房企运营收入Top20入榜门槛为6.33亿元,已经逼近外资房企TOP10的门槛。

2016年上半年,内房企运营收入普遍都有所增长,其中保利地产、金融街、茂业国际、龙湖、万达等8家房企增长最快,同比增幅均超15%。其中金融街上半年运营收入8.96亿元,同比增长了40%,主要是因为企业将北京金融街区域部分项目转为长期持有,增加了运营收入来源。龙湖地产的运营收入同比增长也较快,高达33.9%,多年来龙湖地产坚持每年销售回款的10%投入商业地产,目前开始逐步进入收获期。

上半年也有个别房企运营收入同比有所下降,例如中国金茂,上半年运营收入同比微跌3.2%,主要是其运营收入中酒店的运营收入占比近60%,而上半年企业酒店运营收入同比下降5%。


  

格局:大型规模房企和京沪地方房企优势明显

从企业性质来看,入榜企业中主要以大型规模房企和上海、北京的地方企业为主:

大型规模房企,以万达、华润、保利、绿地为典型代表,销售规模位居前列,企业资金实力雄厚,且商业项目分布较广,竞争优势也较为明显。以万达为例,截至2016上半年,已累计在95个城市拥有142个已开业万达广场。

上海、北京的地方企业,如上海的陆家嘴、外高桥,北京的北辰实业、中国国贸等,企业销售规模很小,但在上海和北京核心区域拥有优质资产,凭借有利的资源优势和成熟的商业运营在榜单占据一席之地。但与全国性布局的房企对比而言,这类房企后期若无法突破区域限制,收入增长有限。


  

收入结构:租金为主,部分房企侧重酒店运营

总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企占到了76%,而外资运营则占到了88%。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如碧桂园和富力地产,其中碧桂园酒店运营收入为7.42亿元,占运营收入的68.35%。富力地产酒店运营收入为6.36亿元,占运营收入的61.37%。


3.  亮点企业



万达商业:112亿稳居榜首,轻资产战略提升扩张效率

万达商业老大的地位毋庸置疑,2016上半年运营收入达112.3亿元,独占鳌头,超第二名华润置地86.4亿元;之所以能取得如此靓丽的成绩单,主要有以下两点原因:

一是2015年万达广场和新开业酒店数量大增为企业运营收入增长提供了有力支撑,2015年企业新增万达广场26个,累计可出租面积增加至1413万平米,此外企业2015年新开业酒店也达到了10家。2016上半年万达在商业扩张方面依旧表现不俗,新开业万达广场9个,同比增长80%;新开业酒店7家,累计新增客房数量为2474间。未来万达的竞争优势还将进一步扩大。

二是万达轻资产战略的转变可实现“小投入大产出”。万达“轻资产”模式根据新旧项目的不同可分为两类:对于还未开工的万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达品牌,由投资人提供资金,资产归投资者所有,万达收取净租金收益一定比例的分成。对于已开工和在建的万达广场,盘活存量物业,加速资金回流,2015年万达商业先后三次转让多个万达广场给集团旗下管理的基金,使得企业可以释放更多资金进一步扩张发展。

  

大悦城:大数据构筑O2O生态,轻重并举加速扩张

在上榜企业中,大悦城作为一家专注于商业运营的中小房企,也比较值得关注。大悦城2016年上半年运营收入为19.79亿元,同比增长达10.5%,能取得如此稳健的增长,主要与其大数据系统升级和产品业态调整密切相关。

通过升级大数据系统,企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客,另一方面也有助于优化服务内容,构筑O2O生态。目前,北京西单大悦城已经建立了基于WIFI技术的无线客户识别系统;上海大悦城的智慧购物体系也全部落地,实现了多个职能购物场景。

在扩张模式上,大悦城也开始了轻资产的道路。2015年12月17日,大悦城地产在天津宣布,将以轻资产的方式接手天津津汇广场购物中心,打造天津和平大悦城,揭开了企业轻资产战略的大幕。2016年7月,大悦城作为普通合伙人与两家机构投资者成立合伙基金,并以92.89亿元出让三个子公司49%的股权给该基金,企业轻资产战略更进一步。未来,大悦城地产仍会以重资产的开发模式在一、二线核心开发区以及经济发达三线城市核心区新建商业项目。在轻重并举的模式下,企业运营收入的持续快速增长可期。


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