行业数据快评：销售利好不常在，投资上涨难再来
小Q导读
盛来运：希望房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。
文／克而瑞研究中心 杨科伟、马千里
9月13日，统计局公布了1-8月房地产销售数据，房地产开发投资、销售等指标单月增速出现回升，商品房待售面积也在持续下滑。但土地购置面积收窄、传统业务新开工占比下滑等不利因素仍然存在，投资、销售指标趋好的成因也难以持久，预计接下来行业形势仍不容乐观，投资、销售指标的向好难以在四季度持续。
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单月销售增速指标止跌回升，四季度走势仍不容乐观
2016年1-8月，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长25.6%。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点，其中，住宅销售额增长40.1%。
【点评】
2016年8月，商品房销售累积增速指标持续回落，但单月同比增速指标却有所回升，月内商品房销售面积1.17亿平方米，同比增加20%，增速比7月上涨了1个百分点，销售金额9054亿元，同比上升32%，增速比7月增加了3个百分点。由此来看，销售累积增速指标的回落，更多还是由于今年一季度增幅过高所致，8月份市场表现仍然谈得上差强人意。
8月份销售增速指标的上升主要是基于三方面因素，其一，“去库存”政策的持续发力，8月初发改委再次发声要求“去库存”，地方层面因城施策的调控力度也在进一步加大，山东、长沙、沈阳等省市均有刺激性新政放出；其二，土拍热度蔓延激活更多城市市场，伴随着土拍市场热度的攀升，郑州、无锡、武汉等二三线城市月内成交迎来放量；其三，热点城市调控尚未真正发力，月内合肥、南京等多个热点城市政策面均有收紧，但月内成交规模大多仍维持在高位，新政影响程度有限。
但对于四季度销售走势，我们认为仍不可过分乐观，一方面是热点城市调控仍有逐步加码的可能，且有可能进一步蔓延到地王频出的二、三线城市，从近期的上海谣言事件处理情况来看，舆论引导的作用也更为住建部所重视；另一方面是有效的“去库存”政策多已落地，地方上再出台刺激性新政将面临效用递减。
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开发投资累积增速小幅回升，仍未摆脱长期向下压力
1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。
【点评】
8月份，开发投资增速止住了连续3个月的下滑态势，累积同比增速出现小幅回升，单月同比增速达到6.18%，较7月提升了4.75个百分点。主要有三方面利好因素，首先是销售利好支持，7、8月一二线市场销售的”淡季不淡”,推动企业开发信心增强；其次是来自于调控的“悬顶之剑”压力，近期热点城市调控的密集出台，使得不少项目滋生加快入市的心理；最后是与基数较低有关，2015年8月房地产开发投资金额为8051亿元，较2015年7月下跌1.23%，这是2010年以来首次出现的逆周期环比下跌。
但毕竟好景难常，以上短期利好因素只可存续一时，而土地购置面积下滑、拿地成本高企等长期不利因素仍难以避免，中期来看，全年开发投资增速仍有再度回落的可能。
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“商、住、办”累积增速均低于总量增速，传统房地产开发占比持续回落
1-8月份，房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅新开工面积73563万平方米，增长11.7%。
【点评】
时至8月，房屋新开工累积同比增速已经是连续第4个月同比回落，单月同比增速也出现了大幅回落，供给侧改革仍在持续发力，虽然2016年土拍热度持续蔓延，但受到土地购置面积收窄限制，新开工指标仍然维持在相对低位。而过快上涨的地价，也让不少企业有意识地放慢了土地开发进程。
值得注意的是，“商住办”与房屋新开工增速之间的差距进一步拉大，1-8月房屋新开工面积累积同比增速为12.2%，比住宅（11.7%）、办公楼（9.7%）、商业营业用房（3.9%）都快，换言即“商住办”在新开工总量中所占比例正在持续下滑，而统计局数据报表之外的教育、医疗、仓储、工业等已经成为了当下推动新开工数据上涨的主要动力。这一方面说明确实越来越多的房地产企业开始谋求转型多元化发展，另一方面也从侧面印证了业内关于基建增速赶超房地产增速的论断。
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土地购置指标依旧“量跌价涨”，或将倒逼地方调控出台
1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点；土地成交价款4632亿元，增长7.9%，增速提高0.8个百分点。
【点评】
土地成交的“量跌价涨”与我们的监测数据相一致（详见昨日观点《8月地王大盘点》），土地市场的热度蔓延促成了大量高单价、高总价、高溢价的“三高”地块，也让成交价款增速指标得以持续上行。但随着地价的节节攀高，房地产开发的成本风险也在不断累积和蔓延，如在上海、深圳、苏州等热点城市，楼板价高于现售价早已屡见不鲜。并且与以往“供过于求”的市场困境相比，“有价无市”的供求矛盾，也容易造成后果更为严重的价格波动。因此我们认为，接下来或将有更多城市出台调控新政，以期为过热的土拍现象降温。
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待售面积持续回落，商业库存仍在正增长
8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。
【点评】
住宅待售面积已经是连续6个月回落，一方面是“促去化”持续发力，购房落户、补贴等需求侧刺激新政促进积压库存去化，而收购商品房为保障房、转售为租等政策的推出更是釜底抽薪；另一方面也是得益于新开工指标的“限供应”，自2014年年初至2015年年末，全国房地产新开工面积指标维持了24个月的累积同比负增长，2016年以来新开工指标虽有回升，但对比2013年的历史高点仍有较大差距。但商业营业用房待售面积仍在持续攀升，二、三线城市新城积压的大量潜在库存仍在持续释放，去库存任务依旧任重而道远。
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