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杭州重启限购:外地人只能买1套房!

2016-09-18 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心  马千里


18日下午,杭州市住房保障和房产管理局发布了最新限购令:

自9月19日,在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。


限购范围:上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)




为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合我市房地产市场实际情况,经市政府研究决定,我市自9月19日起实施住房限购。

限购政策明确,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

限购时间明确,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

限购政策还进一步强调,房地产开发企业、房地产经纪机构应凭房产档案管理部门出具的确认信息(针对本市户籍居民家庭)或《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手房转让合同。违反限购规定的,不予办理相关房产交易确认手续,未办理房产交易不得办理房产登记。




【独家点评】

政策的出台大多离不开市场超出预期的“过热”。8月杭州商品住宅成交均价1.8万元/平方米,环比上涨11%,涨幅超过近期市场大热的南京、合肥、武汉等市,在研究中心监测的71座重点城市中排在第二,仅次于上海的14%。

从政策细则来看,本轮新政限购范围仅为“非本市户籍居民家庭”,影响范围有限,更多的还是意在限制投资性需求,制止“外地炒房团”的盲目炒作行为。而对于意在改善住房条件的“新杭州人”来说,在杭州“购房落户”政策支持下,“户籍”这一门槛并不是太大的问题。

因此我们认为,接下来杭州市场热度或有短期降温,其中重点面向“投资客”的远郊项目确有可能短期销售受困,但从中长期发展来看,由于政策打击面不大,对市场还是不会产生太多影响。

自8月中旬以来,继苏州、厦门后,杭州已经是第三座宣布“限购”的城市。但目前出台的这些“限购”政策影响范围大多有限,政策力度上也有进一步提升的空间。对于此类政策,我们认为范围可能会进一步扩容,市场没有明显降温的南京、合肥、武汉等市均有出台类似政策的可能;力度上也可能进一步加强,如果热点城市市场还是“越控越涨”,出台更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。


【各方点评】

今年杭州房地产市场成交量明显放大,价格也出现上涨。在一线和部分二线城市房地产市场量价齐升的背景下,杭州逐渐成为购房者心中的价格洼地,加上“G20”峰会的成功举办更是极大提升了杭州的城市影响力,使得外来购房群体更加看好杭州房地产市场。杭州房地产市场整体健康但已经出现了过度投资、投机的“苗头”,过度的投资、投机会提高杭州生活、创业的成本,降低城市吸引力,不利于杭州的长远发展。

限购政策出台非常及时、非常有必要,此前主管部门也已查处部分开发商捂盘惜售行为,体现了维护市场稳定的决心。而此次限购对象是“拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭”,说明非本市户籍居民家庭的首次置业还是允许的,限购只是限制投资、投机的购房者,希望购房者能够更加理性、客观的对待市场,共同维护杭州房地产市场的健康发展。

——浙江工业大学房地产研究所 虞晓芬教授


在市场出现“非理性”的情况下,有必要出台相应政策抑制市场过热发展,防止区域性风险,保持市场平稳、健康发展。近期部分二线城市也出台了类似限购政策,在外地投资客购房热情高涨的情况下,“限购”政策的出台可以对市场适当降温。长期来看,杭州主城区新房库存量有限,需要进一步通过增加土地供应、优化城市规划、完善住房配套等措施来增加新房供应量。萧山、余杭等区域除了热点板块房价上涨比较明显,库存相对较少,其他非热点板块实际库存量仍然较多,因此需要进一步加快医疗、教育等配套的扩展,吸引购房者向这些非热点板块转移。

——浙江大学房地产研究中心 贾生华教授


今年以来,杭州房地产市场出现了很多积极变化,但外来购房群体增长较快,整体比例不断攀升,8月份外来购房比例已经达到了33.8%;G20之后的一周,外地人的购买比例达到了39.3%,外地购房者来源进一步扩大化;外来投资性购房比例过高,短期对于消化库存有所帮助,但是从历史经验来看,一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高,往往会带来较多的后遗症,产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题,不利于市场长期健康发展。

近期杭州房价上涨明显,但无论是与过去几年的纵向比还是与长三角其它城市的横向比,涨幅尚在可控范围。因此,这次出台的政策一方面反应及时,另一方面还是相对温和,更多地释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号,也留出未来进一步政策操作的空间。在今年来杭购房的外来购房群体当中,74.6%的人购买了一套,25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房,因此,就短期的实际影响而言,对市场的冲击不会太大。

——杭州透明售房研究院院长 方张接


【来源】杭州市住房保障和房产管理局官网


延伸阅读>>>


丁祖昱:杭州是楼市中的一线城市


杭州这些年的表现,足以证明,杭州算是楼市中的一线城市。


杭州对于中国房地产的市场化进程来说是有非同小可的意义。杭州是全国最早实行土地储备制度的城市,不是之一。今年已经是杭州楼市实行土地储备制度、进行土地公开招标的第19个年头。


1998年10月18日,浙江广厦集团房地产开发有限公司与浙江经贸房地产公司联合标得的东河上城段西-2、西-4地块(现万安城市花园的部分)是杭州第一块通过招拍挂形式公开出让的地块,楼面价分别为2350元/平方米、3138元/平方米。


此次土地出让被视为杭州土地公开出让第一标,也拉开了杭州土地公开出让的序幕,杭州也因此成为全国最早实行土地招拍挂制度的城市。


这更不用说杭州楼市中的大批量温州炒房客,这是一段夹杂着金钱与财富更迭的往事。


这座城市,有着堪称全中国最优良的购买力,杭州、温州、台州、义乌、绍兴人,为杭州楼市的上升提供了源源不断的购买力。


2000—2009年被认为是杭州楼市的第一个黄金十年,在这个大周期中,诞生了不少优秀的杭州本土房企,浙江房企的龙头企业绿城一度问鼎全国第二。


前尘往事,一去不复返。


杭州,对于整部中国房地产发展史来说,非同小可。尤其值得一提的是,在国家大政策的每次转折的起承转合上,杭州都是第一个调整的。


无论是2008年的危机、还是2011年的危机,甚至于2014年德信北海公园的全国第一降,杭州之于全国的风向标作用十分明显。


2015年,全国人大代表、浙江杭州市长张鸿铭还专门回应2014年杭州房价跌幅领跑全国时表示,要在2015年加快杭州商品房的去库存速度,使房地产稳定发展。


春江水暖鸭先知,有一些变化在杭州悄然发生。2016年上半年,杭州市新建商品房共成交11.3万套,较2015年上半年增加了76.5%,上半年成交总面积1172.6万平方米,总金额1830.2亿元,均为半年度成交历史最高值。截止8月底,杭州市新建商品房成交突破15万套,已经创下历史新高。


曾经库存量大、最多时新房库存突破了17万套的城市正在发生着巨变,一些楼盘变得炙手可热,许多开发商蜂拥而至,泰禾2014年庆幸没去杭州,2016年就果断出手了。


城市容量在不断变大,转折在一天天发生着。




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