【房企库存调查】“地王百出“成本攀升，2016上半年房企存货是否还健康？
小Q导读
在销售速度加快、拿地成本攀升的情形下，房企存货规模能否保持合理水平？哪些企业周转率有所好转？哪些企业面临阶段性的库存压力？
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、谢夏成、朱伟、刘敏
2016年上半年，在全国政府“去库存”的大力推动下，房企销售加快。与此同时，在大部分转战一二线重点城市夺地，土地成本上涨也不言而喻。在销售速度加快、拿地成本攀升的情形下，房企存货规模能否保持合理水平？哪些企业周转率有所好转？哪些企业面临阶段性的库存压力？
至此，我们挑选了60家已出2016年半年度财务报告的典型房企为研究样本，以财务报告中存货总额、已竣工存货、土地储备、营业成本、应收账款、销售金额、销售面积7项指标数据，进而计算出存货规模总量、已竣工存货总量、已竣工存货占比、土地消化周期、存货周转率、存货周转天数等分析指标，指出企业在存货的规模、周转效率、去化能力等方面存在的差异以及原因，并分别指出存货规模较为合理、周转效率较好、去化能力较强的典型企业，同时也给指标相对较差的企业一些警醒和建议。
60家整体增幅小于年初，存货规模控制在合理范围。截至2016年6月底，60家典型房企整体存货规模总额为55130.80亿元，较15年末存货总额增长9.37%，相比15年末13.43%的增长率，下滑了近4个百分点。房企在存货规模增长上进行了一定的节奏把控。这主要是，一方面，虽然上半年地王频出，但企业通过合作、收并购等方式，成本或控制在较合理的范围；另一方面，受益于上半年市场向好，大部分房企加快推货速度，存货周转也随之加快。
值得关注的是，60家典型房企延续上年末的集中度，TOP20房企存货总额占比高达69.64%，较微升0.12个百分点。其中，前三名恒大、万科、绿地存货总额均达到4000亿以上，占60家存货总比24.19%，较15年年末提升了1.42个百分点。房企之间存货规模的差距也可见一斑，排名第一的恒大是排行20名金科的6倍之多，是排名60位朗诗的40余倍。总之，尽管上半年存货总体呈增长趋势，大部分房企积极揽储土地，但房企优势各异，大型房企发挥已有的基数优势，加上积极获取项目，存货资源也是越来越集中。
1、恒大、万科、绿地名列前三甲，恒大4998.96亿规模“一马当先”
从企业表现来看，截至16年6月底，恒大、万科、绿地3家企业存货规模总额依然稳居前三甲，但企业排名有所变化。其中恒大以4998.96亿存货总额升至首位，万科排名第二，也较上年末提升一个名次，绿地由年初的第一跌至第三。另外，保利此次突破3000亿规模大关，位列存货规模总额第四。尽管四家企业存货增长比较快，但与此同时，销售业绩也实现高增长，其中万科、恒大销售额较同期分别大幅增长72.9%、62.8%；另外，已竣工存货占比均低于均值，去库存压力相对较小。存货总体规模尚且合理。
恒大存货猛增30%，超万科、绿地排名第一。恒大本年存货大幅增长主要是大量土地储备新增所致，截至6月30日，恒大土地储备较年初增长19%至1.86亿平米，期内共新增80幅土地，新增总建面4236万平米，较2015年全年新增土储还多21.51%。合计新增土地总价多达844.66亿元。而排名下滑的绿地，则主要是项目获取节奏较恒大缓慢。同样，保利地产存货增长也是源于大幅扩张，16年上半年新增项目36个，新增土地面积762万方，总成本450亿元，约为15年上半年的4.5倍。此外，随着保利地产与中航的整合步伐加快，预计保利地产存货总额还有一定的上升空间。
2、当代、朗诗积极拿地扩充存货，闽系房企库存总额增长强劲
上半年市场环境较好，为抓住本轮市场利好，房企积极添货补仓。从60家房企存货整体增长情况来看，平均（加权平均值）增长11%，较15年13%的平均增长率有所减弱。这主要是，在16年上半年期间，房企尽管拿地积极，但由于房企采取“合作”的模式，归属于房企存货的总额并未实现大幅增长，加上上半年企业销售节奏加快，存货在“一增一减”的情形下，总体规模诚然可控。
当代置业是本次增长最为强劲的企业，企业存货总额较年初大幅增长155%飙升至126.67亿元。企业上半年积极拿地，在北京、长沙、苏州、南京共获取6辐地块，项目获取总成本为125.78亿元，近乎为15年全年一年的总拿地投入。而朗诗存货总额大幅增长一方面是积极获取土储，16年上半年企业获得南京、苏州、上海以及海外美国15个项目，新增土储168.53万方（15年全年仅获7个项目，新增126.90万方土储），另一方面企业周转相对较缓慢，仅0.06次，比60家均值少于0.12次，存货总额的增长率也较高。这2家企业尽管存货增速最快，但仍还处于60家排名末尾，且土地消化周期均在4年左右，未来要保持规模高增长，还需继续补仓，同时也要加快周转。另外，以融信、阳光城、泰禾为代表的闽系存货总额增长也比较明显，其中融信存货大幅增长40%，主要是企业上半年积极拿地所致。而阳光城、泰禾除新增拿地外，库存周转相对较为缓慢也是导致规模总额增长的间接因素。
3、中海、五矿央企整合存货增长缓慢，合生创展土地消化周期较长（略）
1、企业存货周转次数优于去年，千亿企业中海、碧桂园表现抢眼
企业的存货周转次数得到大步提升，企业周转能力进一步加强。2016年上半年，54家典型企业存货周转次数平均值达到0.14，相比2015年同期上升了0.02次。同时存货周转天数下降，为1631天。得益于今年良好的市场氛围，据统计局数据显示，2016年上半年商品房销售额较同期增长42.1%，这为房企的库存消化速度起到了相当大的带动作用，各房企也借势加速推盘，进一步提高了企业的存货周转次数。
千亿企业中，中海、碧桂园周转效率表现抢眼。中海存货周转率为0.28次，较上年同期0.18次，提升了0.09次，存货周转天数也下降至651天。这主要是企业今年上半年拿地较少，存货总规模呈现下滑所致，加上销售速度也较快，加快了企业存货周转率。另外，在三四线城市占比比较多的碧桂园，企业加强营销助力库存去化。企业今年上半年完成合约销售额1250亿元，较上年同期大幅上涨129%。企业存货周转次数达到0.24，远高于54家典型企业的平均值。
2、当代置业存货周转次数高位上升，雅居乐加快周转去化库存
从房企存货周转次数表现来看，当代置业的表现最为抢眼。在主营业务为房地产业的房企中，其存货周转次数是最高的，达到0.39次，相对于去年同期上升了0.19次，提升幅度也是最大的。究其原因主要一是当代置业一直致力打造的科技、绿色产品相较其他房企产品差异化明显，在该类产品领域内竞争较少，容易受消费者青睐，今年上半年销售业绩增长较快，较同期大幅上涨70.6%，且企业已竣工存货占比也下滑了15%，说明企业库存去化也是十分明显的。
此外，雅居乐上半年的存货周转速度也值得一提，其16年上半年存货周转次数仅次于当代置业为0.32，较2015年同期提高了0.15次，增长了近乎一半。能有如此成绩与企业的战略调整是分不开的，在旅游地产市场上的规模扩张遇挫后，雅居乐能够痛定思痛，将其地产业务放到发展首置改善类产品的轨道上来。受益于战略调整及时，今年上半年去库存效果凸显，一方面存货周转次数上升，另一方面已竣工存货也较年初减少18%，库存得到进一步优化。
3、远洋战略调整存货周转速度放缓，瑞安旧改拉低存货周转效率（略）
1、53家房企已竣工存货涨幅收窄，已竣工存货占比有所下降
总体来看，截至2016年6月底，53家房企已竣工存货总量为8348.44亿元，较年初增长7.85%，低于库存总量9.37%的增幅。相较15年末30.08%的增长率，53家房企竣工存货总量增幅收窄了近22个百分点。这主要有两方面原因：一是，上半年市场较好，部分企业在三四线城市去库存明显，如雅居乐；二是，企业自身积极进行结构调整，控制商业地产的发展规模，降低商业地产比重，如宝龙地产。
截至2016年6月底，有20家房企已竣工存货占比超20%，较15年末减少5家，其中华夏幸福以58%占比居首。整体来看，2016年上半年，房企的竣工存货占自身存货总量的平均比重在18%，低于年初19%近一个百分点，已竣工存货占比也有所下降。在竣工存货占比超20%的企业中，可分为两类：一是双高企业，其竣工存货占比较高，同时竣工存货占比较去年同期上涨，且竣工存货总量也有所增涨，例如华夏幸福、中国金茂、中海地产、宝龙地产等，说明企业在去库存方面还有待提升；二是存货占比结构得到调整优化的企业，其竣工存货占比和已竣工存货均出现明显下降，例如雅居乐、建业地产、路劲基建等企业。
2、提高已竣工追赶销售预期，千亿房企恒大、中海积极加快已竣工（略）
3、雅居乐已竣工存货大幅降低，华发加快去化库存压力减小（略）
总结：
总体来看，在历经上半年市场转好、销售实现较大程度增长的情况下，大部分房企存货压力得到缓解。从存货规模来看，虽然上半年地王频出，但企业通过合作、收并购等方式，拿地成本得到控制，加上市场向好，大部分房企加快推货速度，存货增长也控制在较合理的范围。同时，企业的存货周转率也得到提升，54家典型企业平均存货周转率较2015年同期提升0.02次，不少企业抓住本轮市场机遇，加快周转效率，提升销售业绩。最后，从库存压力来看，企业竣工存货总额呈现下滑的企业为26家，较15年年末增加11家，多数房企库存压力较15年末进一步得到缓解。
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