实录 | 丁祖昱对话四大房企，突围运营大时代
第19届地产金融形势发布会举行
现场嘉宾:（从左至右）
丁祖昱 易居（中国）企业集团 首席执行官
叶 挺 上海万科商用资产管理公司 总经理
吴艳芬 世茂集团商业管理公司 总经理
杨泽轩 万商俱乐部 创始人
周 鹏 中粮大悦城地产 副总裁兼北京公司总经理
陈 慎 中信建投 房地产行业首席研究员
危建平 中粮大悦城地产 上海大悦城总经理
以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记
易居（中国）企业集团 首席执行官 丁祖昱
丁祖昱：四季度市场下滑已成定局
从8月份开始我们整个的销售排行榜发生了很大的变化，从原先一个榜变成三个榜，原先就是销售排行榜，现在变成销售流量榜、权益榜和运营收入的排行榜。运营收入这里主要指的是商业，整个广义里面含的租金收入，商业的相应的相关收入，也含了酒店的相关运营收入。
在9月30号之前，当时也有个别城市出政策，但是绝对没想到几乎所有的热点城市在黄金周之后都会出政策，很多企业都提前完成了。不要说三季度，很多把年度业绩都完成了。恒大昨天发布了9月份的销售额，2800多亿，是一到九月份，万科也超过了2600亿，两家房企年末冲4000亿问题不大。碧桂园也超过2000亿，朝3000亿迈进。华夏、万达、绿城基本上都是在700亿以上，都有今年冲1000亿的可能性。
第二个榜单是销售权益榜。对权益的比重略低，这当中没有好坏，只是表达两种不同企业运作的模式，一种模式就是更多的采用合作的模式，甚至采用小股操盘的模式。当然今天在房企当中，权益超过90%的房企还是占大多数，说明60%的房企还是比较保守，没有完全放开合作未来的趋势，其实还没有放开，更多的方向还是希望把这些权益，还是把房地产的红利自己掌控。当然我们也看到，有部分房企权益比如说有9%的房企，他的权益是小70%的，过去是不可想象的，接近十分之一。我个人觉得未来销售权益的下降，应该是一个趋势。
第三个榜单是运营收入榜，运营收入也是从8月份开始新排的，这一次排了前三季度的内资房企的运营收入，还排了外资房企的运营收入，为什么分成两个榜单呢？我们认为两个操作模式有很大的差异。比如外资大多数是在十多年前囤的地，囤的好项目。内资做运营这一块也是最近几年，所以两者放在同一个起跑线比较不太合适，所以我们把这两者分开。特别大家注意到，从第15位开始，第15位到20位，也就差个两三亿。两三亿就决定了他们名次差别很大，放在一个销售项目当中，两三亿可能半个项目就完成了，但是今天两三亿可能是一个运营非常好的一个商业项目一年的总的运营收入，已经算是非常好的项目的全年的收入。
应该讲四季度整体市场应该是非常谨慎的，对明年市场呢，我觉得也要讲几句。我们之前谈过中国房地产三年一个调整，2005年是第一次，2008年是第二次，2011年是第三次，2014年是第四次，现在看来，2017年，又过了三年第五次也难以避免。只不过调整的幅度有大有小，2008年那一次就调到几乎很多房企要破产了，2005年调的就是个别城市个别房企有一定压力。所以关键看最后，2017年最后的调到什么样的程度，但是市场是看不出来的，还是要看政策，还是要看最后的整体经济的大环境。
中信建投 房地产行业首席研究员 陈慎
陈慎：商业地产未来一定要证券化，拥抱资本
从未来来说，商业地产的机会在什么地方呢？
第一、拥抱O2O。苏宁电器、国美等线下零售商开始布局线上，打造电子商务平台。同时，线上平台也开始布局线下，如京东入股永辉。有个零售公司数据统计：在线下买东西的客户有78%的人线上看过，线上买东西的人72%在线下看过，线上线下并不是一个你死我活的战争，未来需要融合共赢。
第二、拥抱数据和内容。非标准化的、重复购买率低的产品，线下客户体验更加重要，在体验当中提供给客户更好的过程是商业地产商需要去把握的。
第三、要拥抱资本。商业地产在未来一定要证券化，一定要拥抱资本。拥有长期且低成本的资金为商业地产提供了犯错的空间。同时REITs等证券化产品的推出也有助于商业地产公司来把握这轮大资管机遇。当前无风险利率不断下降，保险资金快速增长，资产荒背景下，商业地产拥有稳定的可预期增长的现金流，双方的结合也是未来的看点。
商业地产运营和金融的结合举例：西田集团、嘉宝集团
万商俱乐部 创始人 杨泽轩
杨泽轩：商业地产未来洗牌并购会越来越多
商业地产受经济和整个房地产行业的影响还是不小的，在这种情况下我们能看见的也许不是全部，我们拿我们能看见的部分跟大家分享一下，用六个字表示，第一个叫势移，第二个境变，第三个阵分。
势移核心是我们讲的今天的行业阶段从量变走向质变。行业是有生命周期的，从九十年代初我们以购物中心为代表的商业开始起，我们成长期开始走到后半段了。我们看到除了政府、开发商之外的经济驱动因素，使得我们这个行业这几年大家看到一个快速增长的过程。比如高星酒店（四星和五星为主）这几年大家也可以看到，每年的新增数量，开业的数量大家能看出来，那些国家每年都是以个、以十为单位，我们都是这个（百）为单位。然后我们再看看写字楼，大家也能看到从2011年到2015年16个大中城市的状态，大概2015年新增是8.5万平方米。这是整体的我们今天处在商业地产快速增长的特征，但是我们走到了增长时代的后半段，这是大势。
那在大势之下还遇到环境变化。我们从几个方面看，经济、消费者、技术革命、金融、服务等等对我们的影响。
第一个GDP，实体经济增长放缓这个是不争的事实，预期的下滑，官方统计是6.8，2016年，预计6.5，2016年因为房地产的拉动，这个数据会更好看一点。
第二个就是制造业外流。我们过去想做上帝是很难的，我至少认为我做商业这么多年，我从来没把顾客当上帝，我也没享受过上帝的待遇，但是今天必须重新把对消费者行为的洞察作为我们做经营的起点或者叫原点，这是我们的启发，那这是第二部分关于对消费者的洞察。
第三个是技术革命。这一次的技术革命，移动互联这个东西繁荣，无论是国内还是国外，大家有一个共识这是第三次技术革命，对商业而言。那第一次我们叫实体互联，第二次是PC互联，第三个是移动互联。尽管现在除了那几大BAT公司，我们一般意义上的大数据还是相对弱的，但是我们相信趋势在未来，我们能看得见，它一定会出来，只要方向对。这是对未来的消费者的洞察，所以大数据时代的来临，就在明天。
阵营方面的特点，第一个是集中，我们看到国外的特点是什么？大和小并存，大的在不断集中，但小的依旧可以稳稳的存在。行业的集中，这是一个必然趋势，所以接下来的这两年的洗牌并购会越来越多。
第二个是细分，任何一个行业发展，从数量增长进入到质量增长时代，最后逼着你不得不做细分。商业地产未来会走向专业、地域和产品三个方面的细分。零售业前几年洗牌的阶段非常明显，一种阵营是全国性企业，就那几家，另外一个阵营是区域融合。
中粮大悦城地产 副总裁兼北京公司总经理 周鹏
周鹏：焦虑的资产和焦躁的资本
商业地产我们首先说到的是资产的特征，当前是焦虑的。
商业地产必须以资产为载体，尤其今天说的不是零售必须以比较重的资产为载体，这一点来讲需求端的改革非常困难。这个东西永远或者相当长的时间里面依然是需要改革，那么我们焦虑最终来自于这儿。
商业地产归根到底，它应该是非常个性化的资产，越是商业资产我们越不应该认为它是标准化的东西。商业确确实实反应出来要从物质的需求向精神需求满足，精神的需求是个性化的。
那么对于整个的商业地产未来的趋势，其核心我觉得我们应该是什么样的资产是一个好的资产，如何来运营好这个资产，我觉得商业地产在未来在运营的层面上三大趋势。
第一个趋势是百货化。任何的商业地产，无论是说你是接店也好，百货也好，还是说超市、卖场也好，核心永远是商，成就在商上。
第二个商业百货的情景化，我们如何构建一个情景模式，开发一个购物中心，在短时间内的能力是什么？就是空间和品牌组合的有机结合，这个事情才是不可复制的。品牌很快就复制走了，但是品牌和品类跟你空间的布局这是一个导演开一个店是一样的。
第三个趋势就是社群化。在现阶段，以社区百货为例，我经营社区，如何让社区的人增加联系；增加细分客群的话，如何联系细分客群，了解他们的真实诉求。
这三个趋势核心是什么，商业地产要从ID变为IP。IP最终是我们自己的基因，我们每个购物中心都有一个ID，如何把这个ID给IP化，这是未来通过运行和包装，这是我说的焦虑资产。
对于资本方来讲，好资产是重中之重。有好的为什么不拿着，培育期要持有一部分。如果说仅仅想把资本做轻，最终统一在哪儿？统一在大运营上，大运营统一在哪儿？认可的商业文化。你们钱也是认可商业地产的，储备的资金的来源也是这样的。
只有大运营才能把焦虑资产的焦虑症和焦躁资产的焦躁症治好，最后的结果是让资产的运营更从容，然后资产的管理方要让资本觉得可托付。
创新与突围：中国商业地产大趋势
主持嘉宾：丁祖昱
参与嘉宾：叶挺、吴艳芬、杨泽轩、周鹏、陈慎、危建平
丁祖昱：商业地产真正的品牌整合其实还没开始，远远没有开始。只要有资本方面的配合，有不少企业在5年内可以达到百亿甚至几百亿的运营水平和规模。另一方面，未来再做排行榜要把产权人和管理人分开，管理可能规模更大，也许规模不一定能够达到百亿级或者说类似的，但是管理绝对有可能，未来的空间会是巨大的。
叶挺：我觉得今年的（运营收入）排行榜，整体上还是反映出了中国的商业地产处在初期的阶段。其实对于未来的商业市场格局怎么样，最核心还是取决于盈利水平有没有回归到常态。商业地产的回报大家比较合理的情况下，可能无论是资本还是我们的地产商团队的精力慢慢会往上面转移。转移之后国内商业资产才会有真正意义上以运营为主的比较成熟的体系。
杨泽轩：今天我们看到的排行榜，如果从行业发展的周期来讲，这个阶段刚刚是我们数量增长的时代，行业的洗牌刚刚开始。所以未来的排行榜的变化，我个人认为不是以现在的单个企业制造模式产生排行榜的变化，未来一定是通过洗牌通过并购实现排行榜的榜单的变化。
周鹏：我们今天特别庆幸国内出现百亿级的（商业），这个百亿级我觉得它的意义要大于一千亿或者两千亿级。商业地产更多的金融属性决定这个资产它不是一个平衡期，是一个放大期。我们真的不需要一只独大，真的商业地产不是流通领域的事，尤其是说生活方式中心，它是需求管理，背后是一个文化。未来我是真正的希望中国能出现一二十家50到100亿量级的，这是社会之幸运也是资产之幸运。
危建平：真正一个商业地产纯收入做到百亿的话是畸形的，一定会把资产分配好，做几家上市公司每家都是小的。未来五六年商业地产会进入到开发和持有相对平衡的过程，整个环境当中，每个企业有自己很强的一两个环节，另外几个环节找很好的合作伙伴，这样都是完整型的，这样的企业相对来讲会走的非常长远。
吴艳芬：一旦被销售捆绑，引来资金对你的控制，跟你的团队操作方法不统一的话，那很难做好。最终谁能把一线操盘手摆在最重要的位置上，直接对应消费和商家，能够真正的把大数据在有效的范围内做循环，是肯定能做好的。80后、90后、00后到了消费主流的时候了，有情怀的、有钱的团队踏踏实实把市场做好，一定是未来的趋势。不管是100个多亿还是10个亿的，未来还是主流。
陈慎：刚才万科领导提到，住宅单边市场的行情调整，商业地产会迎来更大机遇。目前资产市场已经逐步体现，今年以来房地产市场量价齐升，但是地产股表现很弱，排名所有行业倒数，且机构对地产股持仓很低，背后反映的是资本市场隐含对住宅市场未来的不看好。纯粹开发企业的相对估值不高，隐含了未来政策的收紧以及可能的行业风险。但是我们相信房地产细分领域正在孕育机会，包括具备强运营能力的商业地产公司、物流地产公司、物业管理公司等等，我们认为资本市场的关注度会更高。
商业地产确实有挑战，包括供需结构和运营难度，但是在当前的大资管背景下，机会也确实在来临，把握资本的机会，未来的发展肯定会有。
充满变数的时代，房企之间的竞争不再是单一维度上的比拼。商业运营管控能力，正在成为反映企业整体竞争力的重要指标之一。
销售业绩与运营收入博弈之下，全新的房企格局如何构建？左手开发、右手运营，标杆企业如何谋略布局，持续发展？而展望未来，商业地产将出现怎样趋势？
10月12日，克而瑞研究中心举办第19届地产金融形势发布会。万达、大悦城、万科、世茂等行业领航者齐聚，共同探索商业地产运营与未来发展，预判全年榜单谁主沉浮。
限购调控模式重启， 谨慎看待四季度市场
三季度以来，在去库存的主基调下，多数热点城市市场成交延续了上半年火爆的市场行情，土地市场更是热度不减。
而自9月18日杭州重启限购开始，再到十一期间，20余座城市集中发布楼市新政，多地政府又重新开启了限购调控模式。
“9月30号之前，当时也有个别城市出政策，但是绝对没想到几乎所有的热点城市在黄金周之后都会出政策。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱说。
新政将给房地产市场带来什么影响，对此，易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，“应该讲四季度整体市场应该是非常谨慎的。”
对于后市，他表示，之前谈过中国房地产三年一个调整。所以关键看最后，2017年最后调到什么样的程度，市场是看不出来的，还是要看政策，还是要看最后的整体经济的大环境。
另外一方面，在土地市场，来自克而瑞研究中心的数据表示，近日北京、南京、合肥热点城市均表态将加大土地供应力度，预计4季度热点一、二线城市土地供应将明显增多，成交规模也将有所扩大。
左手开发，右手运营，全新榜单体系透视房企新格局
面对扑朔迷离的市场环境，随着房地产行业竞争日益激烈，房企在传统开发销售的同时也不断进行新的探索，龙头企业在运营战略上都进行了较大调整，并逐渐演化成行业趋势。
在这样的背景下，单一的销售榜已不能完全评估当前房企的运营能力。克而瑞自8月起将榜单进行了全面的升级，这体现在一方面把销售榜单细分为流量榜和权益榜，另外一个突出的变化，则是将体现运营管控能力的运营收入榜，纳入全新的榜单体系。
“商业地产受经济和整个房地产行业的影响还是不小的。除了政府、除了开发商之外的经济驱动因素，使得我们这个行业这几年进入了一个快速增长的过程。”万商俱乐部创始人杨泽轩说。
事实上，就在9月30日刚刚发布的《2016前三季度房地产企业销售排行榜》显示，今年前三季度，在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下，房企销售业绩增长明显。这其中，万达、绿地、碧桂园等老牌千亿房企不仅在销售上名列前茅，商业发展上也不甘落后。这在《2016前三季度房地产企业运营收入榜》中得到了很好的体现。此外，大悦城、红星美凯龙等部分特色房企，凭借“一技之长”也有不俗的表现。
“我们今天特别庆幸国内出现百亿级的（商业），这个百亿级我觉得它的意义要大于一千亿或者两千亿级。商业地产更多的金融属性决定这个资产它不是一个平衡期，是一个放大期。”中粮大悦城地产副总裁兼北京公司总经理周鹏表示。
“房企商业运营管控能力日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一，拥抱互联网、升级业态、轻资产化成为目前房企商业管理的主流。”丁祖昱说。
行业集中与洗牌或加剧，资本与运营双管齐下成趋势
对于未来的商业格局，万商俱乐部创始人杨泽轩表示，行业的集中，这是一个必然趋势，所以接下来的这两年的洗牌并购会越来越多。
上海万科商用资产管理公司总经理叶挺从另外一个角度表达了自己的观点：“最核心还是取决于住宅市场的盈利有没有回归到常态。”
“商业地产和住宅最大的不一样是体现在收益上。”中粮大悦城地产上海大悦城总经理危建平强调。
而在谈到商业地产的运营趋势上，周鹏表示，未来商业地产的运营有三大趋势，即百货化、商业百货的情景化和社群化。
“有情怀、有钱的团队踏踏实实把市场做好，一定是未来的趋势。” 世茂集团商业管理公司总经理吴艳芬表示赞同。
中信建投房地产行业首席研究员陈慎强调，商业地产未来一定要证券化、一定要拥抱资本。
“只要有资本方面的配合，有不少企业在5年内可以达到百亿甚至几百亿的运营水平和规模。”丁祖昱说。
注：以上内容来自CRIC研究中心第18届地产金融形势发布会。
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