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特色小镇建设如火如荼,看房企如何搭上这班顺风车

2016-10-23 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:政府加持的特色小镇成房企转型新方向

文/克而瑞研究中心   沈晓玲 杨晶晶 谢夏成 朱伟 刘敏 

2016年7月21日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部(以下简称“三部委”)联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[2016]147号文件,欲再加强特色小城的培育工作,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇的发展颇具想象空间。

从机遇的角度而言,房地产与特色小镇有着密切的关系。尤其在政府大力推进特色小镇的条件下,企业可充当建设者、运营者,甚至是发起者。但是鉴于特色小镇还是一个比较新型的模式,目前其建设和运维大部分还是以政府为主导,已有碧桂园、绿城、华夏幸福等房企试水这一类项目,后期能否成功,这依然还要考验房企在规划设计、运维理念等方面的创新能力。

那么,“特色小镇”和其他类型的政府项目到底有什么区别呢?

我们在本专题报告中将首先从概念层面进行明确的区分;其次,从特色小镇运作中政企合作模式,通过已有的政企合作模式结合特色小镇进行借鉴分析;最后,以具体案例综合分析企业怎样克服合作过程中的难题,发挥自身优势从中盈利,以及需要注意一些事项。


  

一. 背 景

近几年来,房企的毛利率及净利率持续下滑,市场上三四线城市趋于饱和,一二线热点城市拿地成本高企,房企提高或维持其净利率的难度也在逐步增加。因此房企纷纷开始谋求多元化发展,寻求新的盈利增长点,其业务也逐步向金融、养老、物管等方向伸展。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目,以及逐步成熟的PPP模式又给房企提供了一种新的发展思路。

国家政策大力支持,巨额投资规模蕴藏机遇(略)

PPP项目扩张迅速,房企参与小镇建设可期(略)


  

二. 特色小镇概况

特色小镇的概念

特色小镇不是传统意义上的“镇”,它既不是行政区划单元上的一个镇,也不是产业园区的一个区,而是一个集产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位,是以产业为核心,以项目为载体,生产、生活、生态互相融合的一个特定区域

特色小镇既可以是大都市周边的小城镇,又可以是较大的村庄,还可以是城市内部相对独立的区块和街区,其中部分服务功能可以和城市共享。特色小镇的核心是特色产业,一般是新兴产业,如私募基金、互联网金融、创意设计、大数据和云计算、健康服务业,或其他智力密集型产业。

特色小镇的特征

首先,特色小镇是一个产业载体。特色小镇的规划和建设,在于产业的科学谋划和定位,即根据既有资源优势或特殊市场定位,进行产业定位,实现企业成长和小镇经济的可持续发展。

这种以产业为主导的特色小镇,与现有的产业集聚区、产业园区迥然不同,从产业本身来看,特色小镇所承载的产业,更具创新性,需要以新理念、新机制、新技术和新模式,来推进产业集聚、产业创新和产业升级,会体现更强的集聚效应和产业叠加效应。

其次,特色小镇是一个文旅空间。不仅仅是产业的集聚和融合,其所具有的特色文化魅力,也是必不可少的重要元素。特色小镇的文化特色,在于挖掘地域文化内蕴,或植入与产业有关的特色文化内涵,以形成小镇的个性精神,并将这种文化精神植入小镇建设的各个层面和领域,从而增强企业与居民的文化认同感。并直接决定和表现在园区规划、建设布局、景观设计和建筑风格上。

第三,特色小镇也是一个宜居宜业的大社区。既有现代化的办公环境,又有宜人的自然生态环境、丰富的人性化交流空间和高品质的公共服务设施。特色小镇建设将秉持“政府引导、企业主体、市场化运作”的原则,将占地面积控制在1~3km²的范围内,打造一个高度产城融合的空间,并体现其特有的地域文化。

各地相关政策与推进情况(略)

政府目的及可考虑特色元素(略)


  

三. 特色小镇运作中政企合作模式

政企合作流程(略)

政企主要合作方式

广义来讲,政企合作方式的PPP模式类型分为三类:外包类、特许经营类及私有化类。而这三种的区别主要在于公私方的投资比例、职能分工及风险分担机制。

  • 业务外包:参与整体或部分外包业务,企业收取服务费用

外包类项目可划分为模块式及整体式的服务外包。在该模式下,项目一般是由政府投资,私人部门承包整个项目中的一项或几项职能,目前以BT合作的形式较多,私人部门主要收取服务费用,故承担的风险相对较小。

中信滨海新城项目合作流程

  • 特许经营:BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权

特许经营类项目一般是指项目需要私人参与部分或全部投资,并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。项目的资产最终归公共部门保留。在特许经营类别中,除了与DB模式结合而成的BTO和DBFO之外,该类型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-运营-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建设-运营-移交)两类

BOT模式中,私人部门可获得长期经营收益,且项目成本相对稳定。更多风险转移至私人部门采用全项目生命周期的成本计算方法,故对轨道交通建设有诸多优势。但于此同时,BOT仍存在诸多劣势,包括在私人部门的运营下,项目建设可能与规划、环境要求冲突;当经营管理成本上涨时移交政府,或增政府财政压力;政府缺少项目建设运营控制权;模式结构复杂,需较长的合同达成期等。

TOT模式主要运用于老旧公共设施项目中。政府无需对设施扩建及更新提供资金投入,帮助节省开支。但是更新的实施是不包括在契约中的,因此在新建设施的建设和运营方面或存困难;若变更契约则会增加成本。

下例中为BLT模式,与BOT模式相似,但是运营权交由政府,所得运营收入一部分分配给企业

东方园林宜兴项目合作流程

  • 私有化:获得PPP项目部分股权或全部权益,企业私有化运作

私有化类项目是公共部门与私人部门通过契约关系,是公共项目按照一定的方式最终转化为私人部门的模式。该类项目则需要私人部门负责项目的全部投资,在政府的监管下,通过向用户收费收回投资实现利润。由于此类项目的所有权为私人永久性拥有,且不具备有限追索的特性,因而私人部门在这类项目中承担的风险最大。根据私有化的程度,私有化类PPP模式分为完全和部分私有化两种。

正是由于私有化的模式属性,合作项目则要求政府让出控股权于私人部门,因此难免在运营过程中影响决策效率,进而影响到经营效率和服务水平。


南阳市金鹏养老中心改扩建项目合作流程


  

四. 政企合作模式典型案例

(本章节内容略)



特色小镇专题目录

一、背景

1、国家政策大力支持,巨额投资规模蕴藏机遇

2、PPP项目扩张迅速,房企参与小镇建设可期

二、特色小镇概况

1、特色小镇的概念

2、特色小镇的特征

3、各地相关政策与推进情况

4、政府目的及可考虑特色元素

三、特色小镇运作中政企合作模式

1、政企合作流程

2、政企主要合作方式

1)业务外包:参与整体或部分外包业务,企业收取服务费用

2)特许经营:BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权

3)私有化:获得PPP项目部分股权或全部权益,企业私有化运作

四、政企合作模式典型案例

1、华夏幸福:“园区+地产”获政府支持,业务整体开发实现双赢

1)政府认可产业新城开发,全权委托华夏幸福运营

2)注重协同效应,住宅销售输血园区建设平衡政企利益

3)培养专业的招商引资团队,创新招商模式独一无二

2、田园东方:政府主导土地流转,企业规划田园综合体

1)政企发展理念一致,政府主导土地流转与产业导入

2)以文旅产品为核心引擎,遵循旅游先行地产套现开发模式

3)“三生”、“三产”有机结合,政、企、民互利共生

4)多维配套实现持久运营,政府扶持确保土地收益

3、阳光100:企业采取私有化运作,政府提供多层面优惠

1)项目外观符合古村文化要求,且具备商业利用空间

2)引入资金“轻资产”运作,自持与出售相结合

3)企业把关招商、管理,体验式消费业态占大头

4)路线走国际化、时尚前端化,营造高端形象

5)景观资源垄断性优势提升售价,盈利来源渠道多样化


本文为微信删减版,获取完整版专题请联系

吴经理:021-60867863,wujiemin@cric.com


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