除地产开发之外，房企值得期待的四大业务方向
小Q导读：房企多元化发展四方向：社区物业、文旅地产、PPP合作、大金融布局。
文｜克而瑞研究中心 沈晓玲 刘敏
上半年市场销售积极，但在十一期间全国多个城市推出楼市新政后，房地产市场进入新一轮的调控期。但是不管怎样，除了地产销售业务，今年房企仍然在多元化上进行着探索和布局，其主要集中在四大方向，一是社区物业，如万科物业发布“睿服务3 .0”系统；二是文旅地产，如万达继续在济南、南宁和乌鲁木齐投资兴建文旅综合项目；三是PPP项目合作开发上，如华夏幸福积极与地方政府合作开发产业新城和特色小镇；四是房地产金融业务扩展上，如绿地集团成立绿地（亚洲）证券。
【战略一】社区物业
社区O2O规模扩张，社区金融提升物业增值服务
社区物业作为房企实现多元化、积极转型的一个重要方向，正受到各大房企的重视。如何打通社区服务的“最后一公里”，以万科、保利为代表的企业在规模扩张和服务提升等方面进行了探索，涉及到社区O2O、社区养老、社区金融等各个方面。
在已有的社区商业模式上进行规模扩张，是房企在社区物业上加强布局的方式之一。保利地产在去年4月5P战略发布以来，将社区O2O作为企业战略发展的重点，通过打通线上线下的“若比邻”，致力于成为“O2O资源整合营运商”、“社区生活服务商”，去年9月保利地产O2O社区商业“若比邻”正式落成，首个体验实体店“比邻超市”进驻保利天悦，今年8月保利地产进行了社区配套战略发布会，宣布若比邻社区将入驻多个保利项目，标志着保利社区商业的进一步扩展。此外， 4月上海万科联手上海地产集团再推智汇坊，将社区型养老嵌入古美社区，这是万科在上海开办的第二家智汇坊，实现了“社区+养老”模式的推广。
产品升级，提升物业服务质量，从而增强物业服务的竞争力。万科物业在9月发布 “睿服务3 .0”，作为对去年发布的“睿服务2 .0”升级版，实现了对人、财、物管理的全面“数据化”，并同时推出了社区O2O商业运营的“友邻计划”，为万科物业睿服务注入新的内容，有力增强了睿服务系统的市场竞争力。金科通过与微软进行社区大数据系统开发合作，打造“金科服务天启大数据信息系统”，将为金科全国社区提供实时安全监控，以及为业主提供量身订制的生活服务体验，更好地提升金科物业的服务质量。
在社区物业增值服务上，主要集中在社区金融方面，充分挖掘社区物业中的金融服务价值，已有房企进行了尝试。雅居乐在4月推出了针对社区、业主、客户金融保险方向的理财类专家服务体系 ，“乐+”四大服务体系之“乐财”服务，为社区业主提供家庭保险、理财服务，进一步扩大社区物业版图，提升物业增值服务价值。作为典型的社区物业公司彩生活，2月与民贷天下签署战略合作协议，宣布双方通过联合研发创新产品，以互联网结合社区服务场景，将社区与金融紧密结合，抢占社区业主在互联网金融领域的新入口。
随着我国住宅市场进入天花板而旅游地产市场日趋成熟，以及在国家对关于文旅小镇的政策扶植下，文旅地产正成为一些房企重点布局方向。不同于以往偏重销售，以地域文化、旅游元素来提升产品的销售，今年以来房企在文旅地产上的扩展更多的体现在商业运营模式的变革上，更加注重后期的运营。其中主要有文旅综合体和文旅小镇两种类型。
在文旅综合体上，主要以万达、中天城投、碧桂园为代表。作为大型文旅综合体开发先行者，万达继青浦万达茂、南昌万达城、合肥万达文化旅游城之后，8月以来又宣布将在济南、南宁和乌鲁木齐建文化旅游项目，进一步加强文旅地产业务在全国的扩张。8月中天城投与江阳区签署相关协议，将在江阳区国窖长江大桥至长江大桥江岸线建设沙湾古镇文化旅游综合体项目，建设内容包括沙湾古镇、酒店集群、国际会议中心以及其他公共服务设施和公用设施等。此外，在由中国平安、碧桂园、华谊兄弟等多家企业高层于北京启动跨界资源整合平台——“平安文旅荟”上，碧桂园宣布将联合中国平安和华谊兄弟一起进军文化旅游综合体，重点开发“城市中心文旅综合体”和“城市周边文化旅游城”两种业态，进军文旅地产。
在文旅小镇上，主要以华侨城和阳光100为代表。华侨城在“文化+旅游+城镇化”发展模式的探索下，5月份与龙岗区政府、深圳市甘坑生态文化发展有限公司合作共建文旅小镇“华侨城甘坑新镇”，加强了在高端文化创意产业园区建设上的布局。10月阳光100与特斯联签署战略合作协议，未来将“阳光100雪山艺术小镇”打造成中国首个智慧小镇。
政企合作的PPP模式正受到国家的大力扶持，特别是关于建设特色小镇的PPP模式，今年以来，各大房企也在积极参与，相对于中小房企，具有央企背景和较强的综合工程承包能力的大型房企更具有优势。在地产调控下，地产投资热逐渐降温，未来将会有更多资金流向基建领域，随着政府加大力度、加快落实PPP项目的开发，这也给房企进行多元化布局带来了机遇。
在PPP基建项目合作上，中国中铁、中国铁建和绿地已开展相关的布局。2月中国中铁隧道集团与苏埃通道建设投资发展有限公司、中信集团就苏埃通道建设事宜达成共识，共同合作开发苏埃通道PPP项目。7月中国铁建中标太原市晋源东区综合管廊工程PPP项目，在基建上收获新的项目。绿地在ppp项目合作上，既有传统的基础设施建设，也有“轨交+物业”模式的大基建合作开发。1月绿地控股集团与郑州市政府签订了《全面战略合作框架协议》，加强在轨道交通项目建设、城市基础设施建设、新区建设及大棚户区改造上的合作；9月由绿地控股集团有限公司与上海隧道工程有限公司组成的联合体，成功中标南京地铁5号线工程PPP项目，该项目标志着绿地在地铁基建业务上实现突破。
在产业新城和特色小镇相关的PPP合作项目上，华夏幸福便是代表。华夏幸福作为传统的产业地产开发商，具有产业地产开发运营上的丰富经验，在PPP项目合作上具有天然的优势。其主要集中于与地方政府进行产业新城和特色小镇PPP项目的合作开发，9月华夏幸福成功中标邯郸丛台产业新城PPP项目，该项目投资金额高达478亿元，由华夏幸福进行开发建设运营工作，随后又宣布与南京市溧水区经济开发区管理委员会签署《合作备忘录》，共同打造会展特色小镇。在这一轮PPP开发热潮中，华夏幸福将是一支重要的力量。
房地产作为资金密集型产业，与金融具有天然的联系，地产和金融联系进一步加强，房企也开始参与到金融的各个领域。除了此前万达和恒大为集齐金融牌照，加强金融业务的全产业链布局外，今年1月到10月则有更多的房企进行基金、保险、证券和互联网金融上的布局。
在基金方面，阳光城、蓝光发展和佳兆业分别出资参与基金业务。阳光城拟作为有限合伙人参与投资 “三峡金石（深圳）股权投资基金合伙企业“的建设；蓝光发展设立地产投资基金，拟组建嘉兴安蓝一号投资合伙企业；佳兆业和凯兴资本宣布成立了佳兆业凯兴体育基金；滨江集团参与出资2300万，发起设立证源基金管理有限公司。
在保险方面，融信中国、大名城、新城控股、中天城投或出资组建或入股保险公司。融信中国旗下融信投资出资４亿元人民币，与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司，进军保险业务；大名城斥资3.5亿参与筹建黄河财产保险股份有限公司；新城控股与红星美凯龙、红豆集团等7家公司共同联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司；中天城投通过旗下子公司贵阳金控竞拍中融人寿20%的股权，成中融人寿第一大股东。
在证券方面，绿地控股和保利地产分别成立或拟成立证券公司。绿地控股旗下绿地(亚洲)证券公司9月份正式在香港成立，主要展开境外房地产基金和全球股权投资基金的投资及管理业务，进一步开扩了绿地金融版图；保利地产通过全资子公司保利物业管理有限公司与广东粤财投资控股有限公司、深圳市泓景投资有限公司、高信证券有限公司、恒明珠证券有限公司、伟禄美林证券有限公司共计6家发起人共同签署协议，拟以现金认购股份方式共同发起设立粤港证券。
在互联网金融方面，绿地控股、万达和佳兆业均进行相关布局。绿地金服继续加强房地产互联网金融领域的布局，与广金所在沪签署战略合作协议，推进双方在资产/资金、投资管理模式等方面的合作；万达金融加入Linux区块链项目，加快互联网金融布局；7月佳兆业旗下互联网金融平台佳兆业金服正式上线，目标将在一年内打造资金规模达百亿投融资服务平台。
随着地产行业利润瓶颈的到来，房企纷纷进行多元化布局，而向金融领域扩展往往成为多数房企的首选，这一趋势未来还将会加强。房企进军金融业，有不同的战略定位和市场需求，有的主要是为了给房地产主业提供融资便利；有的则是作为集团的多元化布局的一个方向，直接设立金融子公司，看中的是金融行业的高利润，以寻求地产外的利润增长点。
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