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月报|10月郑州苏州等7城成交锐减超40%,热点房价涨幅回落

2016-11-01 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

本文分享自《2016年10月全国市场简报8P》 文末下载PDF完整版


十月伊始,热点城市楼市紧缩调控政策接连出台,短期来看,政策的确对市场产生了一定影响,多数城市新增供应、成交均有显著下滑,但南昌、惠州、深圳等成交量仍延续上涨势头。受此影响,多数城市消化周期也开始上升,中住288房价指数涨幅放缓,合肥等热点城市房价涨幅快速回落。整体来看,四季度成交下滑已成定局。

文/克而瑞研究中心


01

供应:环比减少24%,一线城市环、同比皆锐减超六成

受调控政策影响,房企推盘量大幅减少,28个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%,其中一线城市环比锐减63%,北、上、广、深新增供应同、环比全部下滑,广州供应量降幅最大,环比降72%;二、三线城市整体环比下滑18%,仅6个城市供应量环比上涨,如杭州、厦门、无锡和武汉等。值得注意的是,郑州10月供应量虽环比下滑19%,但绝对量依旧处在较高位置,同比涨幅仍高达187%,这与政府要加大供应、调节市场价格的政策导向不无关系。


02

成交:环比下跌15%,郑州、苏州等7城跌幅超40%

10月政策转向偏紧以及供应萎缩,市场观望情绪放大, 28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,部分城市成交规模均不及今年月平均值,同比来也有4成城市下跌。

一线城市成交量环比下滑9%,尤其是北京成交量环比下跌4成,同比下滑6%,上海成交环则比下滑18%。而深圳在“限购”、“限贷”升级之下,成交量却环比增长53%,一方面是此前基数较低,另一方面是“末班车效应”所致。相比之下,广州成交保持上升势头同时再创新高,达到180万平方米。

二、三线城市成交分化显著。整体成交环比下跌16%,同比上涨14%,仍有7成城市成交量高于今年月均水平。第一,济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅基本均在5成以上,南京、佛山、杭州成交环比皆有不同程度下滑。第二,南昌、南宁政策对市场影响平平,南昌10月成交量同、环比涨幅均超过5成,创单月成交新高,南宁10月成交106万平方米,环比上涨32%,为今年以来最高值。第三,没有出台新政的城市走势不一。成都、宁波、天津市场成交持续上涨,长沙、沈阳、长春等城市成交环比下跌。

总体来看,国庆新政密集出台之后,热点城市基本均受其影响,供应萎缩,成交量大幅下滑,仅个别城市因“末班车效应”导致成交增长,来成交量继续下滑为大概率事件。


03

房价:中住288指数涨幅放缓,热点城市房价涨幅回落

2016年10月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1265.4点,指数较上月上升17.4点,环比上涨1.39%,涨幅较上月收窄0.37个百分点,同比涨幅为14.83%。

分城市能级来看,一线城市房价环比增幅都低于2%,其中上海房价环比增幅跌至1.09%,较9月份下降了2.85个百分点;深圳房价环比指数最低,仅较上月环比上涨0.04%;广州则成为了房价增速最快的一线城市,房价环比增速达到了1.77%。

二线城市方面,本月超过半数城市房价环比指数出现下滑。合肥环比指数出现大幅回落,本月环比增幅仅为1.36%,较9月份下滑4.02个百分点,南京、厦门、天津、福州等三季度市场火热的城市房价环比涨幅也出现较大下滑,降幅均在2个百分点以上;而呼和浩特、哈尔滨等城市则有所升温,本月房价环比涨幅分别为2.18%和1.55%,重归正增长区间。

在经历了密集调控收紧之后,一、二线城市一手房价格指数显著降温,但对大部分热点城市而言,供不应求的现状并没有真正反转,房价指数由涨转跌的可能性不大,四季度仍将保持在高位运行。


04

库存:超7成城市库存仍在下降,但多数城市消化周期上升

10月多数城市供求比均有所下降,仅南京、厦门、长春、武汉等7个城市供求比在1之上,郑州更是到达2.2;而北京、广州、南昌、佛山等城市供求比仅为0.3,市场供远小于求。尽管成交下滑,但基于多数城市供求比仍小于1,重点城市库存并未明显增加,超过七成城市库存环比下降,其中上海、南昌库存环比降幅分别为27%和22%,仅深圳、成都等城市同比增长。

重点城市商品住宅消化周期环比跌多涨少。一线城市中仅北京环比上涨,而深圳随着成交回升,消化周期降至16.9个月。二、三线城市中,此前热点城市如南京、厦门等消化周期环比上升,南京10月消化周期为2.2个月,环比上涨23%,同比仍下滑近6成,当前市场仍然一房难求。


05

成交结构:中等户型占比上升,京沪中高档产品成交占比回落

从价格段分布看,本月北京、上海中高档产品占比回落,深圳中档以下产品成交占比接近零点。上海中高档产品成交占比环比下降了4个百分点。北京中档产品成交占比上升,成为本月成交占比最大的一类产品;深圳中低档产品成交占比持续回落,本月低档、中低档产品成交占比合计只有1%。

从面积段结构看,中等户型成交占比持续增加,深圳大户型产品成交占比大幅回落。本月上海144-200平方米产品成交占比下滑,而200平方米以上大户型产品成交占比相应上升;北京120-144平方米、200平方米以上面积段成交占比均有不同程度上升,其余面积段占比相应回落;深圳200平方米以上大户型产品成交占比大幅下滑,本月成交占比仅1%。


06

土地:成交规模创年内新低,溢价率高位回落至57%

10月多省市接连出台土地调控新政,一方面加强土地交易资金监管,另一方面,多省市发布土地限价令,北京更是率先试点“限房价、竞地价”出让方式。

CRIC监测的300城经营性土地成交226幅,环比下降38%,成交建筑面积2092万平方米,环比下跌43%,成交总价805亿元,环比骤降67%。虽然四季度是历年土地成交高峰期,但本月土地成交规模不增反跌,创造今年以来最低点。

各能级城市土地成交规模同、环比均有所回落。其中,一线城市土地成交建筑面积68万平方米,环比下降38%,同比下降81%;二线城市土地成交建筑面积1687万平方米,环比回落39%,同比回落9%;三、四线城市土地成交建筑面积337万平方米,环比下跌59%,同比下跌73%。

随着热点一、二线城市土地成交规模明显缩减,平均溢价率缓步回落至正常水平。10月300城土地平均溢价率56.8%,环比大幅下滑34.2个百分点。各能级城市土地溢价率均有不同程度的回落,尤其是三四线城市土地溢价率骤降至23.5%,环比减少130个百分点。

我们认为当下土地成交规模骤降至极低水平并非市场常态,鉴于热点一、二线城市年初制定的供地指标完成情况不甚理想,合肥、南京、南昌等市已经明确发文要求加大供地力度。预计11、12月全国土地成交规模将稳步回升至正常水平。



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