月报｜10月郑州苏州等7城成交锐减超40%，热点房价涨幅回落
本文分享自《2016年10月全国市场简报8P》 文末下载PDF完整版
十月伊始，热点城市楼市紧缩调控政策接连出台，短期来看，政策的确对市场产生了一定影响，多数城市新增供应、成交均有显著下滑，但南昌、惠州、深圳等成交量仍延续上涨势头。受此影响，多数城市消化周期也开始上升，中住288房价指数涨幅放缓，合肥等热点城市房价涨幅快速回落。整体来看，四季度成交下滑已成定局。
文／克而瑞研究中心
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供应：环比减少24%，一线城市环、同比皆锐减超六成
受调控政策影响，房企推盘量大幅减少，28个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%，其中一线城市环比锐减63%,北、上、广、深新增供应同、环比全部下滑，广州供应量降幅最大，环比降72%；二、三线城市整体环比下滑18%,仅6个城市供应量环比上涨，如杭州、厦门、无锡和武汉等。值得注意的是，郑州10月供应量虽环比下滑19%，但绝对量依旧处在较高位置，同比涨幅仍高达187%，这与政府要加大供应、调节市场价格的政策导向不无关系。
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成交：环比下跌15%，郑州、苏州等7城跌幅超40%
10月政策转向偏紧以及供应萎缩，市场观望情绪放大， 28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，部分城市成交规模均不及今年月平均值，同比来也有4成城市下跌。
一线城市成交量环比下滑9%，尤其是北京成交量环比下跌4成，同比下滑6%，上海成交环则比下滑18%。而深圳在“限购”、“限贷”升级之下，成交量却环比增长53%，一方面是此前基数较低，另一方面是“末班车效应”所致。相比之下，广州成交保持上升势头同时再创新高，达到180万平方米。
二、三线城市成交分化显著。整体成交环比下跌16%，同比上涨14%，仍有7成城市成交量高于今年月均水平。第一，济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅基本均在5成以上，南京、佛山、杭州成交环比皆有不同程度下滑。第二，南昌、南宁政策对市场影响平平，南昌10月成交量同、环比涨幅均超过5成，创单月成交新高，南宁10月成交106万平方米，环比上涨32%，为今年以来最高值。第三，没有出台新政的城市走势不一。成都、宁波、天津市场成交持续上涨，长沙、沈阳、长春等城市成交环比下跌。
总体来看，国庆新政密集出台之后，热点城市基本均受其影响，供应萎缩，成交量大幅下滑，仅个别城市因“末班车效应”导致成交增长，来成交量继续下滑为大概率事件。
03
房价：中住288指数涨幅放缓，热点城市房价涨幅回落
2016年10月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1265.4点，指数较上月上升17.4点，环比上涨1.39%，涨幅较上月收窄0.37个百分点，同比涨幅为14.83%。
分城市能级来看，一线城市房价环比增幅都低于2%，其中上海房价环比增幅跌至1.09%，较9月份下降了2.85个百分点；深圳房价环比指数最低，仅较上月环比上涨0.04%；广州则成为了房价增速最快的一线城市，房价环比增速达到了1.77%。
二线城市方面，本月超过半数城市房价环比指数出现下滑。合肥环比指数出现大幅回落，本月环比增幅仅为1.36%，较9月份下滑4.02个百分点，南京、厦门、天津、福州等三季度市场火热的城市房价环比涨幅也出现较大下滑，降幅均在2个百分点以上；而呼和浩特、哈尔滨等城市则有所升温，本月房价环比涨幅分别为2.18%和1.55%，重归正增长区间。
在经历了密集调控收紧之后，一、二线城市一手房价格指数显著降温，但对大部分热点城市而言，供不应求的现状并没有真正反转，房价指数由涨转跌的可能性不大，四季度仍将保持在高位运行。
04
库存：超7成城市库存仍在下降，但多数城市消化周期上升
10月多数城市供求比均有所下降，仅南京、厦门、长春、武汉等7个城市供求比在1之上，郑州更是到达2.2；而北京、广州、南昌、佛山等城市供求比仅为0.3，市场供远小于求。尽管成交下滑，但基于多数城市供求比仍小于1，重点城市库存并未明显增加，超过七成城市库存环比下降，其中上海、南昌库存环比降幅分别为27%和22%，仅深圳、成都等城市同比增长。
重点城市商品住宅消化周期环比跌多涨少。一线城市中仅北京环比上涨，而深圳随着成交回升，消化周期降至16.9个月。二、三线城市中，此前热点城市如南京、厦门等消化周期环比上升，南京10月消化周期为2.2个月，环比上涨23%，同比仍下滑近6成，当前市场仍然一房难求。
05
成交结构：中等户型占比上升，京沪中高档产品成交占比回落
从价格段分布看，本月北京、上海中高档产品占比回落，深圳中档以下产品成交占比接近零点。上海中高档产品成交占比环比下降了4个百分点。北京中档产品成交占比上升，成为本月成交占比最大的一类产品；深圳中低档产品成交占比持续回落，本月低档、中低档产品成交占比合计只有1%。
从面积段结构看，中等户型成交占比持续增加，深圳大户型产品成交占比大幅回落。本月上海144-200平方米产品成交占比下滑，而200平方米以上大户型产品成交占比相应上升；北京120-144平方米、200平方米以上面积段成交占比均有不同程度上升，其余面积段占比相应回落；深圳200平方米以上大户型产品成交占比大幅下滑，本月成交占比仅1%。
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土地：成交规模创年内新低，溢价率高位回落至57%
10月多省市接连出台土地调控新政，一方面加强土地交易资金监管，另一方面，多省市发布土地限价令，北京更是率先试点“限房价、竞地价”出让方式。
CRIC监测的300城经营性土地成交226幅，环比下降38%，成交建筑面积2092万平方米，环比下跌43%，成交总价805亿元，环比骤降67%。虽然四季度是历年土地成交高峰期，但本月土地成交规模不增反跌，创造今年以来最低点。
各能级城市土地成交规模同、环比均有所回落。其中，一线城市土地成交建筑面积68万平方米，环比下降38%，同比下降81%；二线城市土地成交建筑面积1687万平方米，环比回落39%，同比回落9%；三、四线城市土地成交建筑面积337万平方米，环比下跌59%，同比下跌73%。
随着热点一、二线城市土地成交规模明显缩减，平均溢价率缓步回落至正常水平。10月300城土地平均溢价率56.8%，环比大幅下滑34.2个百分点。各能级城市土地溢价率均有不同程度的回落，尤其是三四线城市土地溢价率骤降至23.5%，环比减少130个百分点。
我们认为当下土地成交规模骤降至极低水平并非市场常态，鉴于热点一、二线城市年初制定的供地指标完成情况不甚理想，合肥、南京、南昌等市已经明确发文要求加大供地力度。预计11、12月全国土地成交规模将稳步回升至正常水平。
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