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整顿市场秩序是当务之急,尊重市场规律会更好

CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读:整顿交易秩序,维护机制平稳运行,才是当前市场健康发展的首要任务。

文|克而瑞研究中心  杨科伟、吴嘉茗

近期,多部委就整顿和完善房地产市场机制多次表态,而地方执行也是风生水起,突击检查售楼处、严审预售证等新闻屡见不鲜。昨天,国家发改委、住建部联合再次发声,将对全国范围内开发商及中介机构开展关于明码标价的检查,当前,针对房地产市场秩序的整顿正在逐步升级。 


  

整顿市场秩序不再“高举轻放“,为本轮调控最大“亮点”

自国庆20余城发布新政之后,针对房地产市场秩序的整顿正在逐步升级。一个月内,中央连续发布四则消息,强调对房地产市场的监控整顿,频率和力度均堪称史无前例。

在国家加大整顿力度消息后,各地市场积极响应,以一线城市广州、上海、深圳为首,到热点二线城市杭州、成都、合肥、武汉等,整顿力度之大反应了管理层维稳市场的决心。具体来看,地方整顿的主要对象为开发商及中介机构,整顿范围涵盖查处广告违规、违规销售、哄抬房价等扰乱市场的行为。整体来看,为配合调控新政,新一轮监管手段主要作用是加强信息透明披露、严查违规宣传及规范交易资金来源。

  

多环节、多渠道重整市场秩序保障平稳运行,符合市场各方利益诉求

如此雷厉风行的整顿和规范房地产交易市场,将更有利于经济新常态下地产行业平稳发展。近期,多数一、二线城市市场处于卖方市场,由于资源不对称以及双方信息不对等,让部分开发商有机可趁,利用楼市热度高涨带来的消费者恐慌心理,通过谣言及炒作哄抬自身房价,对市场长期稳健的发展形成了一定的负面影响。整顿和规范市场交易环节,是政府的宏观调控功能的体现,而加强对开发商及中介机构的监管,及时曝光违规违法行为,对严重的情节严加查处,加强信息的透明化力度,建立透明化、标准化的房地产交易程序,能够有效促进房地产市场健康运行,保证购房者的利益不受侵害。

另外,与加强对企业拿地资金监管一样,加强对购房者购房资金的监管及购买资格的审查,减少违规资金流入房地产市场,有助于减小交易双方所承担的风险,确保限购政策发挥在实处。

以上海市场为例,“325”新政出台前,由于过度传播未经证实的“谣言”,引起购房者极大恐慌,打乱了原本市场运行规律,成交量在短短一两日内急速攀升,网签系统瘫痪。同样的戏码在8月底再次上演,“排队离婚”、“彻夜排队买房、过户”等严重破坏市场秩序,在依法处理了一批“造谣者”后,9、10月份市场成交恢复正常水平,政府、购房者和开发企业都成为受益方。

  

整顿监督需警惕矫枉过正,符合市场自身规律的调控才能事半功倍

从近期市场实际来看,新政和整顿交易秩序双管齐下,市场各方观望情绪明显,尤其是开发企业明显放缓推盘节奏、减小营销力度。近半个月以来(10月24日至11月6日),重点城市项目预售证获取量显著下降。例如:深圳近两周无新盘入市,上海连续两周仅有一个项目获取预售证,广州近一周以来也无新项目获取预售证。

本轮整顿对肃清市场秩序已初见成效,但需警惕的是,在采取严格监管政策的同时,如果力度不当将有可能对市场产生反作用,人为造成供需失衡、表现失真。特别是作用于如预售证发放、网签等环节,过度的抑制会导致部分房企减缓开发速度,放缓供应节奏,反而使部分地区供不应求的矛盾更加突出。

综上,从中央到地方,从限购政策到突击检查,从开发商预售监管到购房资金监管,本次调控整顿的力度前所未有,覆盖面也非常广泛,短期内的确让市场热度有一定降温,而从长期来看,要持续完善房地产宏观管控机制,加强宏观调控的作用。当下的市场确实需要政策的正确引导和整顿,本轮调控的出发点在于重新进行资源配置,调节部分地区房价与购买力的差异,使房地产市场回归理性。本轮调控及整顿带来的效应,也是市场规范化的一个重要标志。



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