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【专题】房企并购主流趋势及策略研究

2016-11-15 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:2016年房地产行业分化加剧,房企走在“吃”与“被吃”的道路上。

文/克而瑞研究中心   房玲 俞倩倩 柳启慧 易天宇

2016年房企分化加剧,强者恒强,大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购,而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”,究竟当前行业并购的特点是什么?成功的案例是如何做到?企业如何选择并购目标?我们将按照收购标的和目的的不同,对各类收购进行一一分析。


01

并购项目或上市平台不胜枚举

皆为规模进一步扩张

近年来,随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高,房企的收并购风气也变得逐步盛行,成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域,目前最主要的收购可以分为两类,第一类主要目的是收购土地或者项目,以增加可售资源或进入新的城市、区域,从而进一步实现规模扩张;另一类则是收购上市平台,即“壳公司”,进而达到上市或者回归A股的目的,拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

1、地价攀升推动项目收购潮,助力企业持续扩张

随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升,房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言,收购土地或项目,无疑是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

1)项目区位、发展前景与企业战略契合,是并购准则

对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。首先,并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域,那么如收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市,这是企业优先需要考量的因素。

其次,目标项目的产品定位以及发展前景,也是房企标的选择的重要标准之一。项目的基本指标决定可以打造什么样的产品?项目所在板块在该城市的市场发展前景如何?在企业已经布局的城市,是否能跟企业现有布局实现互动?在企业新布局的城市,是否能够助力企业在新城市站稳脚步?这些都是有助于企业进一步筛选符合战略发展的重要因素。

最后,价格也是不可忽视的重要因素。在筛选出一些适合的目标之后,项目的收购价格和未来的盈利能力就是企业必须衡量的因素,项目测算就成为关键。企业的最终目的在于盈利,无法盈利,那么企业也会将食之无味,项目“性价比”越高,房企收购的意愿自然也越强。

2)并购王融创,低成本收购增加资源、拓展城市布局

以融创中国为例,通过频繁出手低价收购的方式实践着自己的一二线城市战略,以超规模速度进行扩张。如2015年9月,融创仅以6.82亿元的价格就收购了天朗的八个项目。通过此次收购,融创中国不仅花费不大,还得到了位于西安、济南、南京及成都四个城市的优质资源,并成功布局西安。在5月19日,融创中国又以43.94亿元得价格收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,并如愿进入深圳。从中可以看出,正是通过不断的收购,融创正大举扩张着一二线城市。

2、收购“壳公司”剑指上市,拓宽融资渠道助力发展(略)


02

以并购促进企业多元化发展

寻找新的利润增长点

随着地产行业进入白银时代,行业利润下行已成主流趋势,加之近年来一二线地王频出,拿地成本趋高,许多房企不得不谋求战略转型,而并购则成为了短期内扩张规模、提升竞争力的最佳方式。部分房企选择了大金融领域来拓宽融资渠道,降低资金成本;部分房企则将目光瞄准了地产行业下游的一系列配套服务,包括社区教育、养老医疗、物业增值;寄望于通过提升服务品质来助力地产主业的发展;还有一些房企“另辟蹊径”,选择了诸如体育、农业、畜牧业、制造业、矿业、影视娱乐业等具备潜在投资前景的产业,找寻新的利润增长点。

1、房企加码”大金融”,恒大收购盛京银行意图全金融布局

房地产作为一个典型的资金密集型行业,如何保持资金链稳固、拓宽融资渠道是开发商应解决的首要问题。近期随着核心一二线地价节节攀升,房价居高不下,各地政府也纷纷提升限购限贷门槛助力楼市“降温”,加之此前曾一度降低发债门槛的公司债也面临收紧风险,房企日后如何能“自给自足”也成为后期决胜的关键所在,因而许多房企也在今年频频收并购信托、保险、基金公司来加码大金融布局。

而针对于并购目标的选择,往往会因为房企涉足大金融领域目的不同而有所差别,部分房企主要是战略投资者心态,希望通过少量入股分享红利,在进行标的选择时,往往会希望与本身资本较为雄厚、业务实力较强的公司合作,可以“背靠大树好乘凉”;而另一类将大金融作为自身战略版图扩张的房企,他们在选择标的时会依据自身具体的扩张业务内容(如保险、信托、银行、基金、全牌照、互联网金融等)定向选择性价比较高且有业务特色的公司。

其中恒大算是典型,早在2015年10月便成立了恒大金融集团,致力于积极开拓金融全牌照业务。此后收购动作不断,2015年11月以39.39亿元收购了中新大东方人寿50%的股权后将其更名为恒大人寿;2016上半年又将目标瞄准在盛京银行。具体来看,恒大收购盛京银行可谓几经波折,先是在2月24日至3月3日的9天时间,通过多次买入,耗资69.29亿港元增持在H股上市的盛京银行,以5.77亿股,占比9.96%成为盛京银行第一大股东。4月28日,恒大又宣布,与盛京银行的5名A股股东签订协议,以100.16亿元收购约10.02亿股盛京银行A股,收购价格为每股10元。5月6日,因港交所公众持股红线不得低于25%的规定,恒大决定“策略性减持”,以69.26亿港元平价清仓H股。

不得不说,恒大此举可谓“一举两得”。一方面可以通过参股盛京银行获得银行、消费金融两张牌照,与恒大金服形成联动效应,扩大其金融版图;另一方面,对于有望在A股实现上市的盛京银行来说,恒大弃H保A则既可以做财务投资者,又可以做战略投资者,未来收益将远高于H股。

图:中国恒大2016年买卖盛京银行情况

数据来源:企业公布、CRIC整理 

2、物业管理成为新风口,花样年“蛇吞象”收购万达物(略)

3、资本逐利性促进房企多元发展,万达成为电影产业巨头(略)


03

央企整合重组成为主旋律

旨在提升效率规避同业竞争

(略)


04

总结与展望:并购改变房企竞争格局

细分领域寻求更多机会

融创中国开启“买买买”模式、恒大在A股市场频频出手、多家地产央企筹划重组整合……今年以来,房企并购重组成为行业一大热点。不得不说,行业增速放缓、土地市场竞争加剧成为推动此次并购潮的主要动因;可以推断,未来房企间的并购重组还将升级。总体来看,房企间的并购重组无外乎以下几点考量:

  • 基于地产开发层面的规模扩张,以并购项目或获取上市平台为目的的兼并收购。

  • 以并购促进自身多元化发展,反哺主业的同时找寻新的利润增长点。

  • 受政策主导推动的央企整合,旨在提质增效,避免同业竞争。

此轮并购潮势必会为地产行业带来以下几方面积极变化:

首先,行业集约化和专业化程度都将不断提升,房企的竞争也将更为激烈。通过收并购,本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”,而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险,房企之间优胜劣汰加剧,竞争也会更为激烈。

其次,房企的竞争格局将发生改变,两极分化也将逐步拉大。据CRIC公布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和9001.2亿元,相当于第四位至第十位总和9042.1亿元。“后来者”想要超越,最大的变数还是来自于兼并合作的力度。

最后,地产开发已是“红海”,延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等,部分房企凭借其在细分领域的口碑优势,抓住时机,以收并购迅速占据市场份额,奠定竞争优势,花样年的物管业务就是典型。如何发挥一已之长,在细分领域寻求新的机会,这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。




房企并购主流趋势及策略研究专题目录

一、并购项目或上市平台不胜枚举,皆为规模进一步扩张

1、地价攀升推动项目收购潮,助力企业持续扩张

1)项目区位、发展前景与企业战略契合,是并购准则

2)并购王融创,低成本收购增加资源、拓展城市布局

2、收购“壳公司”剑指上市,拓宽融资渠道助力发展

1)壳资源的财务结构至关重要,关注法律法规变化

2)先收购后资产注入、股权资产置换两大方式借壳上市

二、以并购促进企业多元化发展,寻找新的利润增长点

1、房企加码”大金融”,恒大收购盛京银行意图全金融布局

2、物业管理成为新风口,花样年“蛇吞象”收购万达物业

3、资本逐利性促进房企多元发展,万达成为电影产业巨头

三、央企整合重组成为主旋律,旨在提升效率规避同业竞争

1、同一企业集团下的整合:避免同业竞争,增强企业核心竞争力

1)、避免同业竞争、增强企业核心竞争力是整合主要原因

2)、中建系:中海地产如虎添翼,进击千亿房企

3)、保利系:存在潜在整合可能,区域划分整合或为优选

2、不同企业集团下的整合:政策导向、强强联合推动整合

1)、政策导向及强强联合是整合主要原因

2)、保利&中航:政策推动整合,保利借机低价“接盘”

四、总结与展望:并购改变房企竞争格局,细分领域寻求更多机会


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 2016研究专题卡 

研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案,旨在用专业的行业知识与精湛的行业预判,为房企预测走势、预警风险、提供借鉴

宏观研究市场研究企业管控项目借鉴营销案例

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