word哥！11月六成城市成交环比再跌30%

本文分享自《2016年11月全国市场简报8P》 文末下载PDF完整版

10月收紧调控政策密集出台，11月部分城市政策继续加码，市场供应、需求双双进入“寒冬”，政策效果持续发酵。尽管部分城市推案量开始回升，但依然难阻成交延续10月下滑之势，CRIC监测的57%的重点城市成交量环比跌幅超过30%，甚至部分城市同、环比跌幅皆超过50%。尽管新政导致各城市成交出现明显下滑，但供应不济使得多数城市库存仍在减少。楼市调控似乎没有扭转热点城市土地市场火爆格局，维持量价齐升格局。

文／克而瑞研究中心

01

供应：整体供应环比微跌5%，一线城市供应量环比增51%

11月，在政策收紧与整顿市场秩序、严查预售证持续发酵之下，房企推案量继续减少，27个重点城市商品住宅新增供应量环比下降5%，但部分热点城市推案力度加大，供应量有所回升。一线城市在北京、广州供应回升带动下，供应量环比增51%。二、三线城市供应量环比“涨跌互现”，重庆、成都供应量和涨幅均位居前列，苏州、福州因10月基数过低而本月涨幅均在400%左右。另外，超过半数城市供应量环比下跌，济南、昆明、厦门、长春等城市环比跌幅超过5成，而此前市场火热得南京、武汉环比跌幅也在19%左右，但绝对值仍与今年平均值相持平。

02

成交：一线城市同环比跌幅皆超30% ，仅重庆武汉郑州仍在涨

11月市场延续成交下跌趋势，个别城市对政策再次加码使得市场观望情绪浓郁，再加上多数城市供应量仍偏紧，11月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌18%，同比下跌2%，多数城市成交量较2016年月均成交量也有较大跌幅。

其中，一线城市成交量同、环比分别下降35%和33%。海单月成交量不足60万平方米，创下自2015年3月以来新低。相对来看，广州依然在一线城市中表现亮眼，成交量连续9个月保持在100万平方米以上，尽管11月环比下跌31%，主要是因为10月份成交创下新高所致，若从同比来看，也仅有广州同比上涨7%，其余三城全部下跌。

二、三线城市整体跌多涨少，24个重点城市商品住宅环比下跌16%，同比上涨4%，超过7成城市成交量环比下跌。调控政策对市场成交产生了显著的抑制作用，在15个已出台调控政策的城市中，仅4城成交环比上涨。分别为武汉、南宁、郑州、福州。除武汉和郑州较9月上涨14%，南宁、福州成交几乎与上月持平。值得注意的是，南宁已经连续两月成交破百万平方米，成交持续上涨的同时创下历史成交新高，这与南宁此前政策较为赢弱不无关系。剩余11个出台政策的城市跌幅普遍较大。苏州、东莞、无锡、杭州跌幅超过50%左右，成都、天津、南京、济南等城市跌幅也超过10%。其中苏州单月31万平方米的成交量为近2年以来最低值，济南则连续两个月成交量不足90万平方米，与此前140万平方米的月平均成交相距甚远。

未出台政策的城市成交涨跌不一。重庆表现最为突出，11月成交280万平方米，同环比皆上涨，成交量为今年新高的同时已连续4个月上涨。库存较高得沈阳近三个月成交量保持较高水平，11月成交量同、环比分别上涨27%和6%，库存压力得到进一步缓解。而长沙、昆明等城市环比跌幅均在40%左右，长沙也结束了此前成交持续火热得态势。另外，长春、贵阳等城市环比下跌幅度不大，均在10%以内。

03

库存：供应不济致库存仍在下降，但近五成城市消化周期拉长

11月半数城市供求比有所上升，其中无锡、苏州供求比上升至1.3，东莞更是高达2.2；其余城市供求比略有下降，总体而言，大部分城市供求比仍旧小于1，市场依旧处于供不应求状态。存量方面，除南京环比上升9%、苏州环比上升7%及无锡、东莞环比略有上升外，总体持续呈现下降趋势，上海本月库存环比下跌41%，郑州环比下跌16%。同比来看，大部分城市库存同比下降，仅深圳、苏州、成都同比有所上涨。

消化周期来看，近五成重点城市商品住宅消化周期环比上涨。一线城市中，上海已不足1个月，深圳仍高达16.6个月。二线城市南京、厦门、无锡供大于求，消化周期环比较大幅度上涨南京消化周期持续回升至3.0个月，但仍处于低位。

04

成交结构：中大户型成交占比增多，京深中低档产品成交占比回升

从价格段成交结构来看，本月北京、深圳中低档产品成交占比回升，上海中高档产品成交占比增多。具体来看，上海中高档、高档产品成交占比合计上升了4个百分点；北京中低档产品成交占比增加了3个百分点，深圳中高档项目成交占比出现回落，中低档产品成交占比则相应回升了5个百分点。

从面积段成交结构来看，中大户型成交占比明显增多。本月上海144-200平方米产品成交占比回升，较上月增加了6个百分点；北京200平方米以上大户型产品占比增加了8个百分点；深圳90平方米以下小户型产品成交占比大幅回落，144平方米以上占比则相应增多。

05

土地：调控难挡成交量价齐升，结构因素使整体溢价率持续走低

11月，热点城市接连收紧土地调控政策，集中表现在以下两点：其一，加强土地交易资金监管，继上海之后，南京、广州发文要求土地竞买资金来源全部为自有资金；其二，限房价、限地价政策已在多个城市率先施行，譬如广州新晋挂牌地块大都设定最高限价，当竞价达到最高限价，将竞配建保障房面积。

尽管如此，调控似乎没有扭转热点城市土地市场火爆格局，维持量价齐升格局。CRIC监测的300城经营性土地成交299幅，环比升8%，成交建面3514万平方米，环比增加43%，成交总价2228亿元，环比大增139%。多个城市土地成交明显放量，尤以武汉和广州为代表，成交建面双双突破300万平方米。

受结构性因素影响，溢价率连续两月回落，11月土地平均溢价率降至53.8%，环比减少6.6个百分点。其中，一线以及三四线城市土地溢价率略有回升，二线城市土地溢价率进一步下滑至63.4%，环比减少9.9个百分点。

06

小结：政策持续加码可能性依然很大，12月成交仍将下探

总体来看，新政对于市场成交得影响正在持续发酵，已出台调控政策的城市的成交量急剧萎缩，市场观望情绪加码。此轮调控政策得核心是“房价”和“地价”，就目前而言，多数城市房价涨幅虽环比放缓，但更多是由于预售证监管从严所致；而土地方面，“地王”频出虽较此前有所降温，但优质地块激烈竞争局面并未改变，未来政策加码的可能犹在。

从实际看，11月，成都、武汉、杭州等城市继续升级此前调控政策，上海、天津也在月末开启新一轮“限贷”大幕，也印证了政策再次深化得可能性。预计未来将会有更多热点城市政策加码，以及部分新兴热点城市“未雨绸缪”出台收紧政策。因此，12月成交量继续下滑已成定局。

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