2016年香港商铺总结与展望：零售业未现转机，市场缺乏上涨动力
小Q导读：中档消费将会成为刺激香港零售商铺市场的主要力量。
文／克而瑞研究中心 洪圣奇、林超涵、胡璋伊
根据最新数据统计，2016年前三季度香港零售业销货额相比去年同期下降9.6%，零售业“寒冬”已经持续19个月，对香港核心商区零售商铺物业市场造成强烈打击。2016年香港零售商铺租金总体呈下降趋势，自2015年9月至今已经下跌3.8%。
虽然近期内地投资者的投资需求带动了商铺市场的交易量，但是目前香港零售业走出寒冬的契机尚未出现，零售商铺租售价格缺乏长期持久的上涨动力，更有商业楼宇落成量增加，预计未来一年香港商铺市场仍有下行压力，但下跌幅度将收窄。化妆品、药品以及餐饮业等类别的收入在前三季度录得小幅上升，可以预见，中档消费将会成为刺激零售商铺市场的主要力量。
一
供 给
商业楼宇落成量回升，警惕空置率过高
截至2016年9月，香港商业楼宇落成量74,900平方米，超过去年全年68,300平方米。据香港差饷物业估价署预计，2016年落成量将上升至125,900 平方米，前三季度已完成全年预计落成量的59%。
2016 年的供应32%来自元朗区（急增39,700平方米），12%来自湾仔区，11%来自油尖旺区（油麻地、尖沙咀、旺角），三区共提供预测落成量的55%。2006年之后，商业楼宇的落成量一直处于低位，2016年的落成量有可能成为10年来最高。2017年，零售商铺落成量仍将保持较高水平，预计会有93,300平方米，主要来自西贡、油尖旺和沙田，分別占总落成量的19%、16%和14%。
值得警惕的是，商业楼宇的空置率已经连续四年呈上升趋势。2015年各区空置率分别为港岛6.7%，九龙8.0%，新界8.3%。由于核心商业区铜锣湾、尖沙咀等地近期涌现出短租潮，且租金大幅下降吸引租客入驻，短期内空置率尚未出现明显上升。但是由于总体零售商铺新落成量增加，投入使用需要一定时间，加之零售业不强劲，2016年底空置率上升的可能性较大。
二
需 求
前三季度零售业持续疲软，内地投资需求带来交易量上升
截至香港政府统计处最新统计，9月香港零售业销货额337.5亿港元，比去年同期下跌4.1%，已连续同比下跌19个月，下跌幅度最大的仍然是珠宝、钟表等高档零售，化妆品、药品、服装等零售额保持平稳，餐饮业收入小幅上涨2.7%。
可见，本港需求保持平稳，中档消费没有减少。零售业疲软背后的原因主要在于原先火热的香港零售业由各类高档零售支撑，而大幅减少的内地访港旅客人次以及逐渐降低的人均消费额对高档零售产生持续打击。
排除季节性波动，内地访港旅客自2014年开始连续三年呈下降趋势。由于出行目的地选择多样化、汇率变化以及部分政治因素等原因，香港作为内地游客旅游目的地的吸引力正在下降，2016年前三季度，内地访港旅客人次同比下降8.7%，除内地游客之外的来自其他国家和地区的游客总人次同比增加3.4%，访港旅客总人次同比下降6.1%。整体过夜访港旅客人均消费同比下降10%以上，从两年前9,000港币下跌至目前人均7,105港币。
零售市场的持续疲弱导致前三季度港岛和九龙的商铺租金价格分别同比下跌5.0%和11.2%，而由中档消费为主的新界区零售商铺租金保持平稳小幅上升1.7%，未受到高端零售疲软的负面影响。
尽管零售业疲弱使商铺租金持续下行，但这并未影响到商业楼宇交易的升温。由于内地热门城市限购令陆续出台，大量内地投资者的房地产投资需求被压制，再加上11月香港政府出台的升级版印花税并未影响零售商铺，内地投资者可能将投资目标转移至香港商铺市场，短期内商铺售价可能有小幅上涨空间。
三
政 策
香港政府在2015年拨出8,000万元支持旅游发展局加强向海外推广香港旅游的力度，另外亦拨出1,000万元的配对基金，支持旅游景点在海外市场宣传。这一政策持续生效，在2016年前三季度，来自海外的过夜游客人次有所提高。其中，上升最多的是来自泰国（增长20.9%）、菲律宾（增长14.1%）、韩国（增长12.1%）、印尼（增长10.3%）的游客。尽管这些新增访港旅客的人均消费额不及前几年内地访港旅客，但值得欣喜的是,访港游客的组成正在趋向多元化，这意味着香港旅游业将减少对内地旅客的依赖性,对于香港旅游业的长期稳定发展有积极影响，也能够给香港零售行业的发展带来稳定增长的动力。但是短期内，由于内地游客占总访港旅客数量75%，海外游客人数增长可能仍然无法弥补内地访港旅客的流失。
此外，香港政府11月5日再次升级“辣招”，外地及本地二套住宅购买者，印花税由原本的1.5%-8.5%大幅提升至交易额的15%。考虑到外地住宅购买者还需要交15%的买家印花税，内地投资者购买本港住宅总税率达到了30%。这一高门槛可能造成投资需求溢出至商铺市场，造成商铺市场售价小幅上升。
四
结 语
香港旅游业仍未恢复元气，以游客为消费主体的高档奢侈品零售持续退烧，连带核心商区零售商铺的租金价格持续下行。由于本港消费力表现稳定，非核心区域零售商铺租金保持稳定，甚至可能有小幅上涨。
未来一年，即使政治等干扰因素消失，人民币持续贬值以及可选目的地多样化仍可能对内地赴港旅游的热度有一定负面影响，再考虑到未来本港需求仍将保持稳定，潜在的零售业转机并没有出现。尽管短期内有一定来自内地的投资需求，但对商铺租金并无明显促进作用。预计未来一年总体零售商铺租金将保持0-5%的小幅下降，逐渐趋于平稳。
本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究！
转载注明出处：克而瑞地产研究｜cricyjzx
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居中国旗下克而瑞的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等