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香港第二中环——启德发展区未来展望
2017-01-14
CRIC研究
克而瑞地产研究
小Q导读：启德发展区有哪些吸引投资者的升值点，未来能否达到市场预期？
文／克而瑞研究中心 洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容
2017年1月6日，启德一号二期，启德发展区的第一个私人住宅楼盘，正式公布第一份价单并接受认筹，当天即售出筹票超过700张，样板房展示中心排起长龙。而这个场景在三个月前的启德一号第一期刚刚发生过一次。而这只是启德发展区正式建设以来火爆市场状况的一个缩影。启德发展区到底建设成什么样子，又有哪些吸引投资者的升值点，未来又是否能达到市场预期，本文章接下来逐一分析。
政府重金打造下一个经济腾飞点——启德发展区原动力
启德发展区最早的设想来自于《东南九龙发展规划》，将启德机场搬迁后，原址连同邻近九龙湾填海地面重新发展。后几经修改，以“不填海”为原则重新规划，最终于2007年11月6日通过新修订的《启德分区计划大纲图》，启德发展计划正式启动。
启德发展区总规划面积超过320公顷，围绕启德城中心，共建设6大规划分区。其中启德城中心位于北停机坪东部，以启德车站为中心。启德车站连通沙田至中环线以及围绕九龙区的环保连接系统，车站上盖发展为总面积7公顷的车站广场。广场东面为启晴村、德朗村两片公屋区域及工业贸易大厦，配套有两所小学和一所中学。北面将发展为楼面面积约70000平方米的办公室区，连同邻近的新蒲岗及九龙城，提供的办公区域相当于中环的两倍。南面延伸至机电工程署总部大楼及九龙湾国际会展中心一带的土地将作为住宅用地，以及各种政府、机构、社区设施用地。除了启德城中心区，启德发展区还包括体育场馆区——坐落有沙中线土瓜湾站，三个大型体育馆；混合用途区——坐落有都会公园和儿童医院；跑道休闲区；旅游及休闲中心区——坐落有启德邮轮码头、启德跑道公园以及临海酒店。
启德发展计划大纲图及部分重要设施图示：土木工程拓展署
http://www.ktd.gov.hk/photo/programme/Program%20&%20Progress%20Map.pdf
规划中的启德发展区集合了CBD、住宅、体育、旅游各种功能，是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划，也将是未来香港地产发展升值的一个重心。
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香港楼市的下一块香饽饽——探究启德发展区升值点
南通中环，北接深圳——交通配套将成核心竞争力
启德发展区的一大核心竞争力是便捷的交通。沙中线大围至红磡站预计于2019年通车，红磡至金钟段预计于2021年通车。届时，从启德站到金钟站只有六站的路程，到达大围站转乘东铁线到达罗湖只需33分钟。一方面，在港岛区新盘资源枯竭以及价格高居不下的情况下，沙中线通车后启德预计会成为中环金融从业人士热门的置业区域；另一方面，来自大陆的投资性购房已经成为香港楼价上升的重要因素，启德发展区距离罗湖更近也将成为一个吸引大陆客人的一个优势。
启德发展区另一条重要的交通线路是环保连接系统。高架环保连接系统共有十二个车站，连接启德、九龙、观塘，进一步完善启德发展区内部交通。目前环保连接系统仍处于公众咨询阶段，预计建成时间较晚。
启德发展区地铁线路简图
http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/development.php
文教体配套优势凸显
政府在《启德发展计划》中提到对启德的定位是“崭新的海滨，汇聚历史文化，绿茵，体育及旅游特色”。从西九文化中心规划开始，香港政府对新兴区域规划越来越注重文化休闲的元素。而启德在文教体配套方面尤其完善。
教育方面，启德发展区建造时内部配套有两所小学和一所中学，其中圣公会圣十字架小学及保良局何寿南小学已经竣工。同时启德发展区属于34小学校网及九龙城中学校网，教育资源丰富。
文化休闲方面，启德发展区建有4个绿地公园，连同计划兴建的龙津石桥遗迹保育长廊，一方面给启德未来居民提供休闲娱乐场所，另一方面与启德邮轮码头项目结合，发展旅游产业。同时，启德区内规划有6间临海酒店，其中三幅酒店用地已被纳入2016/17年政府卖地计划，预计提供2100个房间。旅游产业未来也将是启德发展的一大引擎。
启德发展区其中一个重大规划区便是多用途体育场馆区，里面包括一个设有45000座位的主场馆、一个5000座位的次场馆及一个4000座位的室内体育馆。
医疗资源丰富
启德区内规划建设多家医院。其中，香港儿童医院预计于2017年竣工，启德医院首期预计2121年竣工，同时还规划有神经科学专科卓越医疗中心和新急症医院。区内配套的医疗资源不仅满足区内居民医疗需求，多家专科医院将吸引更多特殊需求的医疗人群前来就医。
2.4 CBD2——启德未来发展引擎
启德发展区连同观塘及九龙湾商贸区将提供540万平方米写字楼面积，被香港政府定位为香港第二核心商业区（CBD2）。启德发展区内有14幅商业用地和4幅综合发展区用地。其中2016年11月23日，崇光百货的持有者利福国际拍得一幅商业用地，预计将会建成类似崇光百货的综合性大型商场。同时另一幅综合发展区用地也被纳入2016/17年政府卖地计划中，计划兴建200米高地标商业大厦。同时，启德发展区计划兴建地下购物街，连同九龙城、新蒲岗两个邻近商业区，完善启德区商业布局。商业和办公预计会成为启德未来发展的重要引擎。
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腾飞的雏鹰今何在——探究启德发展区发展现状
“地王”频现——启德土地市场繁盛
住宅方面，启德发展区总共提供约200万平方米住宅楼面，共30000个住宅单位（包括13368个公共房屋及居屋）。自2013年政府开始批出“启德一号”地皮后，3年里平均楼面尺价成交记录呈现节节攀升状态，甚至出现了新的“地王”。
启德地盘位置图
http://business.sohu.com/20161220/n476459488.shtml
2013年6月，中国海外以45.6亿投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权，发展为“启德一号”，平均楼面尺价约5100港元。
2014年2月25日，嘉华国际以29.38亿投得启德1I区2号地皮，发展为“嘉汇”，平均楼面尺价5330港元。建灏地产以29.11亿投得启德1I区1号地皮，平均楼面尺价5600港元保利置业以39.23亿投得启德1I区3号地皮，平均楼面尺价6530元。
2014年5月28日，Handy Solution Limited（母公司：会德丰地产有限公司）以25.2亿投得启德1H区3号地皮，平均楼面尺价6102港元。
2016年11月2日，香港海岛建设地产有限公司（母公司：海航集团）以88.37亿投得启德1K区3号地皮，平均楼面尺价1.35万，刷新九龙区地价成交最高纪录。12月19日，海航再斥资54.12亿元购入启德发展区第1L区3号地盘的住宅地皮，可建楼面面积为39.8万方呎，每方呎楼面地价约1.36万元，打破自己的记录成为新“地王”。
2016年12月29日，会德丰地产有限公司以58.69亿投得启德1K区2号地皮，平均楼面尺价10220港元。尽管地价比前一周由海航投得的“地王”回落约25%，但是对比两年前会德丰在启德拍得的另外一块地皮，地价上涨了超过90%。
启德住宅地皮的成交记录显示，从2013年至今，启德成交的地皮平均楼面尺价上涨了1.3倍。飞速增长的地价显示了发展商对于启德发展区前景的充足信心。值得注意的是，启德区多幅地皮由中资企业投得，且成交价格远远高于市场预期。在中国资金向外流动的大背景下，香港地产成为中资企业投资热门，而土地资源充足的启德区将是他们关注的重点。由于政府规划中的启德发展区发展低密度住宅，住宅用途地皮只占整个启德发展区的一部分，随着住宅地皮一幅幅拍出，启德区未来继续推出的地皮平均楼面尺价将稳定在1万港元以上，甚至有希望再次挑战“地王”记录。
地政总署卖地记录
http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm
除了住宅用地，启德区的商业用地同样是地产投资的热点。启德发展区提供106万平方米楼面商业区，主要分布在启德邮轮码头外和北部的“综合发展区”。
2016年11月23日，利福国际以73.88亿投得启德区1E区2号地皮，平均楼面地价6733港元。而利福国际为崇光百货持有者，预计这幅地皮将会发展成为崇光百货分店或者类似大型综合商场。
同时，启德车站广场周边一幅综合发展区用地以及一幅商业用地已被纳入2016/17年政府卖地计划内，共提供约28万平方米写字楼、酒店、商铺楼面，预计会成为地标式建筑。预计这个项目会引起许多发展商的关注，尤其是自持商业物业的发展商，或是效仿中环IFC项目出现多家公司联合持有开发的情况。
启德发展区住宅第一炮——“启德一号”销售状况
启德区土地市场成交状况良好，而随着建设的逐步完成，商业楼盘陆续落成。作为启德发展区私人住宅楼盘的第一炮，“启德一号”的销售状况将反应一手楼盘市场购买者对于启德发展区的预期。“启德一号”是启德发展区首个发售私人住宅楼盘，也是目前发售的唯一一个，属于“港人港地”项目，即香港永久居民才具资格购买。
启德一号购买采取抽签方式，即每个符合资格的购买者最多认购两张筹，每张筹十万，按照抽签顺序选购，卖完即止。2016年9月7日，启德一号第一期公布的最终价单显示，启德一号共建共建545个住宅单位，平均楼面尺价20270港元，而开发商此次提供14.5%的折扣，实际平均楼面尺价17331港元。从8月25日公布第一份价单至9月19日签订最后一批买卖合约，启德一号第一期在一个月内售罄。而545个住宅单位，有超过三千张认筹进行抽签竞争，成交状况异常火爆。
启德二号第二期共建624个单位，2017年1月6日推出的第一份价单共116个单位，平均楼面尺价20754港元，实际平均楼面尺价为17745港元。据知情人士透露，而1月6日正式公开发售第一天，售出筹票超过700张，预计最终认筹数量超过第一期，且同样会在一个月内售罄。
资料来源：启德一号价单
http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/
尽管启德一号是港人港地项目，缺少大陆投资者的竞争，但是两期的销售状况异常火爆。未来即将开盘的私人住宅楼盘则没有购买者的限制，预计大陆投资者的进场会使接下来的一手楼盘平均尺价突破20000港元。
渐成雏形——启德发展区配套建设现状
启德土地市场和一手楼盘市场的火爆源于投资者的信心，这信心的来源依赖于政府在《启德发展计划》中承诺的众多基建项目。从2007年至今，启德发展计划的开展走到第十个年头，启德发展区的配套建设总体按照政府的原计划进行，个别项目出现延误。
土木工程拓展署资料显示，已经竣工的项目有两片公共房屋启晴邨和德朗邨、两所小学、工业贸易大楼、邮轮码头大楼及首个泊位、观塘海滨花园和期的跑到公园第一期。截至目前，土地平整工作基本完成，启德发展区周围配套形成雏形。
更多的配套项目正在施工或者接近竣工。交通线路方面由于土瓜湾施工