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重庆楼市能成为2017年的“黑马”吗?

2017-01-15 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:重庆炒房不是一个非常明智的选择,但房地产仍是较好的投资途径。


文/克而瑞研究中心 杨科伟、吴嘉茗

辞旧迎新交替之际,一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者、成交急速放大,政府也迅速出台调控措施,如扩大房产税征收范围以及传言中的外地人限贷,意在最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。


 

经济持续高速发展,

房价长期低位的唯一直辖市


作为四大直辖市之一,重庆自2008年金融危机后,GDP增速领先全国,其中2013年至2015年甚至创造了全国增速三连冠,从产业结构来看,重庆也一直致力于发展实体产业,珠三角、长三角大量电子制造业、装备制造业向重庆转移。


但与高速发展的经济相悖的是,重庆商品房成交均价上涨非常缓慢,从2008年至2011年有显著上涨过程,期间涨幅约75%,而在随后的2012年-2016年的5年间,均价维持在6900元/平方米左右,期间涨幅甚至远低于许多三四线城市如无锡、昆山、珠海等。据数据显示,从2012年开始,重庆楼市每年都处于量价齐稳状态,今年全国楼市火爆的情况下,年度成交量环比上涨27%,均价环比上年小幅度上涨5%。




从人口来看,重庆总人口基数非常大,在全国重点城市中排名第一,但由于其地理位置的限制以及与成都的竞争,其辐射范围基本局限于西南地区,人口的“虹吸效应”较弱,且从2010年开始,重庆人口长期处于净流出状态,常住人口小于户籍人口,人口持续流失。从2008年至今,人口总量(含城镇人口和乡村人口)仅上涨6.27%,每年人口增速小于1.5%,同时,重庆的人口结构中,乡村人口占比较大,2008年乡村人口占比达到50%,至2015年占比才降至39%,这部分人口的购房需求较弱,对楼市的影响也非常微弱,而人口作为影响购房需求量的最重要因素,过于稳定的人口将弱化对房地产的需求,这也是重庆近几年来成交量持续、稳定、无较大增长的重要原因。


收入方面,与西南地区另一重点城市成都相比,重庆从城镇、乡村居民可支配收入绝对值上均不及成都,而在城镇居民可支配收入的增长速度上来看,除2015年增速达到8%且远大于成都以外,也没有绝对的优势,居民的可支配收入不高,房价的上涨也缺乏经济动力;此外,从年末储蓄余额来看,从2011年开始,重庆的年末储蓄余额增速均大于成都或与之接近,且增速均维持在10%以上,增长较快。






房价的缓慢增长,除本地人无购房投资的习惯以外,还与重庆市政府对房地产管理思路有关。2010年重庆市针对房地产市场提出四点要求:1、房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%;2、楼面地价控制在房价的三分之一左右;3、每年建设保障房面积达当年竣工面积的30%;4、房价收入比控制在6.5:1左右。


过去近10年中,重庆的土地供应量每年都远大于商品房成交量(土地供应包含纯住宅、商住、商办及综合用地),在最为明显的2013年,土地供应量甚至达到当年成交量的2.6倍,在长期供过于求的条件下,全市房价是难以实现普遍大幅上涨的,而楼板价的控制也大大削弱了市场对未来房价上涨预期。




 

政策松、价格低、前景看好,

新年购房热潮致量价齐升


重庆房地产市场长期平稳运行,故而在2016年全国多数重点城市政策收紧的情况下,重庆也并未出台限购、限贷政策,且首套普通商品房的首付比例维持两成不变。正是基于政策宽松、价格低洼,且经济发展居民收入提升导致未来楼市前景看好,吸引了大量投资客的目光从南京、苏州、合肥、武汉等市场转移而来,在今年元旦左右掀起一个楼市成交高峰。


据CRIC系统监测数据显示, 2016年的最后两周重庆商品房成交量仅次于处于“金九银十“的第43周,周成交量分别达到70万平方米和67万平方米,成交均价分别为为7721元/平方米和7454元/平方米,这两周的成交总量达到137万平方米,甚至高于今年1月、2月、6月至8月的月度成交总量;2017年第1周,受元旦假期成交备案滞后影响,成交量回落至24万平方米,成交均价环比上浮5%,达到7810元/平方米。


尤其是渝中区作为重庆最核心区域,房价上涨尤为明显,2016年第52周成交均价16879元/平方米,较年初上涨106%且远高于全市平均房价。另外,虽然全市均价仍旧平稳,但部分主城区高端楼盘及滨江区域楼盘价格异动较大,个别项目价格飙升,这也是外来投资购房者尤其青睐城市高端物业的典型现象之一。




 

政府迅速反应加大调控力度,

仍不能排除后续继续升温可能


针对市场的新变化,重庆政府方面反应迅速,半个月内8出台各类政策进行房地产调控,保证土地供给、加强预售证监管和市场整顿、限制外地“三无“人员贷款和扩大房产税征税范围,从供给侧到需求侧都进行了严格的调控,尤其严格限制外地投资客户炒房行为,抑制房价快速上涨。重庆房管局也表示,仍有进一步有效调控的措施尚未出台,将会根据本次调控后楼市表现适时推出,可见重庆本轮控制房价飙升、打击投资购房的意志之坚决。
 


我们认为,重庆作为农业人口占比最高的直辖市,其人口吸引力和辐射能力与北上广深等一线城市相比相对较弱,且土地供应一直充足,在全国调控房价和振兴实体经济的基本格局已定的情况下,炒房虽然不是一个非常明智的选择,但目前重庆经济增速全国领先、居民收入增加、房价洼地优势仍在,这些支撑楼市持续向上的基本面没有改变;而且“资产荒”尚未过去,房地产仍是较好的投资途径,大多数热点城市因为限购、限贷加之房价已然高位,导致未来投资获利难度上升,难以避免会让部分投资者在重庆市场重复低买高卖的投资、投机行为,新政出台可能短期内对成交量有一定的影响,部分价格虚高的楼盘也将价格回稳,但不排除后续再次升温的可能。




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