重庆楼市能成为2017年的“黑马”吗？
小Q导读：重庆炒房不是一个非常明智的选择，但房地产仍是较好的投资途径。
文／克而瑞研究中心 杨科伟、吴嘉茗
辞旧迎新交替之际，一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者、成交急速放大，政府也迅速出台调控措施，如扩大房产税征收范围以及传言中的外地人限贷，意在最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。
● ● ●
经济持续高速发展，
房价长期低位的唯一直辖市
作为四大直辖市之一，重庆自2008年金融危机后，GDP增速领先全国，其中2013年至2015年甚至创造了全国增速三连冠，从产业结构来看，重庆也一直致力于发展实体产业，珠三角、长三角大量电子制造业、装备制造业向重庆转移。
但与高速发展的经济相悖的是，重庆商品房成交均价上涨非常缓慢，从2008年至2011年有显著上涨过程，期间涨幅约75%，而在随后的2012年-2016年的5年间，均价维持在6900元/平方米左右，期间涨幅甚至远低于许多三四线城市如无锡、昆山、珠海等。据数据显示，从2012年开始，重庆楼市每年都处于量价齐稳状态，今年全国楼市火爆的情况下，年度成交量环比上涨27%，均价环比上年小幅度上涨5%。
从人口来看，重庆总人口基数非常大，在全国重点城市中排名第一，但由于其地理位置的限制以及与成都的竞争，其辐射范围基本局限于西南地区，人口的“虹吸效应”较弱，且从2010年开始，重庆人口长期处于净流出状态，常住人口小于户籍人口，人口持续流失。从2008年至今，人口总量（含城镇人口和乡村人口）仅上涨6.27%，每年人口增速小于1.5%，同时，重庆的人口结构中，乡村人口占比较大，2008年乡村人口占比达到50%，至2015年占比才降至39%，这部分人口的购房需求较弱，对楼市的影响也非常微弱，而人口作为影响购房需求量的最重要因素，过于稳定的人口将弱化对房地产的需求，这也是重庆近几年来成交量持续、稳定、无较大增长的重要原因。
收入方面，与西南地区另一重点城市成都相比，重庆从城镇、乡村居民可支配收入绝对值上均不及成都，而在城镇居民可支配收入的增长速度上来看，除2015年增速达到8%且远大于成都以外，也没有绝对的优势，居民的可支配收入不高，房价的上涨也缺乏经济动力；此外，从年末储蓄余额来看，从2011年开始，重庆的年末储蓄余额增速均大于成都或与之接近，且增速均维持在10%以上，增长较快。
房价的缓慢增长，除本地人无购房投资的习惯以外，还与重庆市政府对房地产管理思路有关。2010年重庆市针对房地产市场提出四点要求：1、房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%；2、楼面地价控制在房价的三分之一左右；3、每年建设保障房面积达当年竣工面积的30%；4、房价收入比控制在6.5:1左右。
过去近10年中，重庆的土地供应量每年都远大于商品房成交量（土地供应包含纯住宅、商住、商办及综合用地），在最为明显的2013年，土地供应量甚至达到当年成交量的2.6倍，在长期供过于求的条件下，全市房价是难以实现普遍大幅上涨的，而楼板价的控制也大大削弱了市场对未来房价上涨预期。
● ● ●
政策松、价格低、前景看好，
新年购房热潮致量价齐升
重庆房地产市场长期平稳运行，故而在2016年全国多数重点城市政策收紧的情况下，重庆也并未出台限购、限贷政策，且首套普通商品房的首付比例维持两成不变。正是基于政策宽松、价格低洼，且经济发展居民收入提升导致未来楼市前景看好，吸引了大量投资客的目光从南京、苏州、合肥、武汉等市场转移而来，在今年元旦左右掀起一个楼市成交高峰。
据CRIC系统监测数据显示， 2016年的最后两周重庆商品房成交量仅次于处于“金九银十“的第43周，周成交量分别达到70万平方米和67万平方米，成交均价分别为为7721元/平方米和7454元/平方米，这两周的成交总量达到137万平方米，甚至高于今年1月、2月、6月至8月的月度成交总量；2017年第1周，受元旦假期成交备案滞后影响，成交量回落至24万平方米，成交均价环比上浮5%，达到7810元/平方米。
尤其是渝中区作为重庆最核心区域，房价上涨尤为明显，2016年第52周成交均价16879元/平方米，较年初上涨106%且远高于全市平均房价。另外，虽然全市均价仍旧平稳，但部分主城区高端楼盘及滨江区域楼盘价格异动较大，个别项目价格飙升，这也是外来投资购房者尤其青睐城市高端物业的典型现象之一。
● ● ●
政府迅速反应加大调控力度，
仍不能排除后续继续升温可能
针对市场的新变化，重庆政府方面反应迅速，半个月内8出台各类政策进行房地产调控，保证土地供给、加强预售证监管和市场整顿、限制外地“三无“人员贷款和扩大房产税征税范围，从供给侧到需求侧都进行了严格的调控，尤其严格限制外地投资客户炒房行为，抑制房价快速上涨。重庆房管局也表示，仍有进一步有效调控的措施尚未出台，将会根据本次调控后楼市表现适时推出，可见重庆本轮控制房价飙升、打击投资购房的意志之坚决。
我们认为，重庆作为农业人口占比最高的直辖市，其人口吸引力和辐射能力与北上广深等一线城市相比相对较弱，且土地供应一直充足，在全国调控房价和振兴实体经济的基本格局已定的情况下，炒房虽然不是一个非常明智的选择，但目前重庆经济增速全国领先、居民收入增加、房价洼地优势仍在，这些支撑楼市持续向上的基本面没有改变；而且“资产荒”尚未过去，房地产仍是较好的投资途径，大多数热点城市因为限购、限贷加之房价已然高位，导致未来投资获利难度上升，难以避免会让部分投资者在重庆市场重复低买高卖的投资、投机行为，新政出台可能短期内对成交量有一定的影响，部分价格虚高的楼盘也将价格回稳，但不排除后续再次升温的可能。
本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究！
转载注明出处：克而瑞地产研究｜cricyjzx
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居中国旗下克而瑞的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等