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千亿企业点评之五|保利地产:稳则稳矣,创新不足

2017-02-11 丁祖昱 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:2017年希望看到保利不要太“央企”,希望出现一些变化,哪怕是一些小小的变化也好。

文/丁祖昱

2016年,保利在千亿房企中的表现可谓“中规中矩”。全年实现合约销售金额2101亿元,销售面积为1599万方,同比增长分别为36%和31%。销售金额三年复合增长达到了19%。比较了12家千亿房企2016年金额同比增长率,我们发现,保利位列第8位,在2000亿以上的5家房企中位列第4位,2016年发展速度当属稳健有余。


从增长速度这项指标来看,保利与自身相比提升不少,可在2000亿公司中仍处于排名较后的位置。具体来看,保利在2016年主要有以下几大特点:


第一个特点还是“稳”,保利还是依然保持着作为央企的稳健特点,类似中海的人事“大震荡”也没有,大起大落也没有。三年前我在评价千亿房企时,就提到了保利各地方大员的稳定。区域老总基本不动,三年过去,这些老总一个也没有变动,比如上海的陈冬桔,广东的余英,北京的王健等。在平稳的人事环境下,保利每一年都能保持稳健的增长。


第二个特点是几个重点区域的销售都还不错,重镇广州在克而瑞发布的城市流量榜上位列第一,南京、成都排名第二。事实上,在老总比较稳定的各类深耕多年的城市中,保利的整体运作都比较顺畅,市场份额都能继续保持。


第三个特点是土地投资还是有了稳健增长,2016年保利新增拿地金额为1186亿元,拿地面积为2058万平米,与2015年相比金额和面积都近乎翻番,但在2000亿规模的房企中并不算突出,只能说与销售规模基本匹配。拿地主要集中在华南区域,去年在广州的投资量还是比较大的。广州也是我们未来看好的,应该来讲在几个一线城市中风险最小、这一轮发展速度最快、市场空间最大的一线城市。


第四个特点是所有央企都具备的,成本比较低,资金、政府关系等资源比较丰富,因而在拿地方面、投资方面都具备了一定的优势。


除此之外,不得不说的是,保利的“稳”可能是他的优势,但也可能是他未来发展的最大阻碍。“老人”把控了保利最重要的管理层位置,据统计,保利管理层平均年龄达到了50岁。对比万科75后管理层,很多75后都已经走到了重要的管理岗位上面,很多的城市总都已经换成了80后,同样的情况也发生在龙湖、阳光城、碧桂园这些企业当中,这些企业的发展速度明显要比保利要快。


同样,稳也使得保利的创新相对较少,变来变去还是在营销战术上面的创新噱头。5P也没搞清楚啥,今年升级至FUTURE,也没看到什么实质性的变化,全在玩概念了。


2016年保利整合了中航地产的部分业务,也算并购方面的一个大动作,我们也对其接下来整合保利置业抱有很大的期望,毕竟已经等了好多年,盼了好多年了。2017年希望看到保利不要太“央企”,希望出现一些变化,哪怕是一些小小的变化也好。



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