千亿企业点评之五｜保利地产：稳则稳矣，创新不足

2017-02-11 丁祖昱 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：2017年希望看到保利不要太“央企”，希望出现一些变化，哪怕是一些小小的变化也好。

文／丁祖昱

2016年，保利在千亿房企中的表现可谓“中规中矩”。全年实现合约销售金额2101亿元，销售面积为1599万方，同比增长分别为36%和31%。销售金额三年复合增长达到了19%。比较了12家千亿房企2016年金额同比增长率，我们发现，保利位列第8位，在2000亿以上的5家房企中位列第4位，2016年发展速度当属稳健有余。

从增长速度这项指标来看，保利与自身相比提升不少，可在2000亿公司中仍处于排名较后的位置。具体来看，保利在2016年主要有以下几大特点：

第一个特点还是“稳”，保利还是依然保持着作为央企的稳健特点，类似中海的人事“大震荡”也没有，大起大落也没有。三年前我在评价千亿房企时，就提到了保利各地方大员的稳定。区域老总基本不动，三年过去，这些老总一个也没有变动，比如上海的陈冬桔，广东的余英，北京的王健等。在平稳的人事环境下，保利每一年都能保持稳健的增长。

第二个特点是几个重点区域的销售都还不错，重镇广州在克而瑞发布的城市流量榜上位列第一，南京、成都排名第二。事实上，在老总比较稳定的各类深耕多年的城市中，保利的整体运作都比较顺畅，市场份额都能继续保持。

第三个特点是土地投资还是有了稳健增长，2016年保利新增拿地金额为1186亿元，拿地面积为2058万平米，与2015年相比金额和面积都近乎翻番，但在2000亿规模的房企中并不算突出，只能说与销售规模基本匹配。拿地主要集中在华南区域，去年在广州的投资量还是比较大的。广州也是我们未来看好的，应该来讲在几个一线城市中风险最小、这一轮发展速度最快、市场空间最大的一线城市。

第四个特点是所有央企都具备的，成本比较低，资金、政府关系等资源比较丰富，因而在拿地方面、投资方面都具备了一定的优势。

除此之外，不得不说的是，保利的“稳”可能是他的优势，但也可能是他未来发展的最大阻碍。“老人”把控了保利最重要的管理层位置，据统计，保利管理层平均年龄达到了50岁。对比万科75后管理层，很多75后都已经走到了重要的管理岗位上面，很多的城市总都已经换成了80后，同样的情况也发生在龙湖、阳光城、碧桂园这些企业当中，这些企业的发展速度明显要比保利要快。

同样，稳也使得保利的创新相对较少，变来变去还是在营销战术上面的创新噱头。5P也没搞清楚啥，今年升级至FUTURE，也没看到什么实质性的变化，全在玩概念了。

2016年保利整合了中航地产的部分业务，也算并购方面的一个大动作，我们也对其接下来整合保利置业抱有很大的期望，毕竟已经等了好多年，盼了好多年了。2017年希望看到保利不要太“央企”，希望出现一些变化，哪怕是一些小小的变化也好。

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