政策变化、房价涨跌、房地产税，直击住建部发布会要点
2017-02-24
CRIC研究
克而瑞地产研究
小Q导读：房地产税要来了，2017楼市会“变天”吗？
文／克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧
昨日，国务院召开新闻发布会，住房城乡建设部部长着重介绍了房地产市场情况，发布会重提发地产税的说法尤为吸睛。除此之外，还透露出哪些重要信息？年内房地产市场将发生哪些新变化？
楼市政策暂无新花样
“调控+刺激”政策组合仍将延续
会议指出，2017年住建部将努力促进房地产市场平稳健康发展。一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。这也明确指出了当前房地产市场的矛盾对立——高库存与高房价。
当前高库存问题，主要在于结构性库存。一方面是商办库存居高不下，另一方面是三四线城市库存压力山大。统计局数据显示，截止2016年末，全国商品房待售面积6.95亿平方米，较2015年末跌幅3.2%，但住宅库存跌幅约14%，这种比例失调说明商办物业仍是库存“重灾区”。另外，从CRIC统计的全国70个重点城市商品住宅存量来看，相较于2014年12月最高点，2016年末商品住宅库存量降幅已达37%，说明城市间库存去化速度显著失调，这70个重点一、二、三四线城市与广大的三、四线城市对比鲜明，多数三四线城市库存量犹在高位，去库存注定将是一个相较漫长的过程。
有鉴于此，我们认为2017年房地产政策仍将延续2016年四季度以来的“多数刺激+热点调控”并举的基调，继续落实“因城施策、一城一策“方针，最终实现“控一线、稳二线、搞活三四线”。一方面，热点一、二线城市以限购、限贷、限价、限钱为代表的“四限“政策仍需从紧执行，不排除现有调控城市将进一步扩容，个别热点城市将升级调控的可能性；另一方面，三、四线城市仍将延续宽松，契税优惠、购房补贴，低首付、低利率等刺激政策仍将执行，提振市民尤其是农民工购房需求，加速三、四线库存去化。
预售管控致一季度房价暂时稳定
热点城市房价上涨压力并未消弱
对于大家都非常关心的房价走向，住建部部长指出：“不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”
的确，在前一天国家统计局发布的70城房价变花来看，1月份新建商品住房价格环比止涨、同比回落，似乎房价调控取得良好效果，但从二手住宅价格与新房走势严重“背离”的事实来看就不能盲目乐观。大部分城市二手住房价格环比持续上涨，且涨幅超过新建商品住宅。这一现象说明了房价真降了还只是被扭曲的假象？
如上所说，一季度房地产价格趋于稳定，其背后原因不容忽视：当前市场的”降价“行为并不是出自市场价格规律的自身调节，而更多是”限价令“带来的价格扭曲近期。热点一、二线城市行政性干预措施齐上阵，集中表现在以下两点：其一，预售证审批趋于严格，逐渐收紧中高端项目预售证审批，一季度部分有推案计划的中高端项目，其入市节点被迫向后延期；其二，加强新备案项目价格监管，对于那些房价上涨较快以及明显超出区域乃至板块成交均价的项目，监管力度持续增强，延缓甚至暂停高价盘备案。
值得一提的是，2017年多个热点一、二线城市大幅调价供地指标，在新增供应仍然青黄不接的情况下，热点城市房地产市场仍将维持供不应求的市场矛盾更加突出，并有加剧的趋势。长期来看，因市民购房需求异常旺盛，热点一、二线城市房价依旧面临着较大的上涨压力，一旦这种权宜之计的“预售管控”的行政干预淡化退出，房价必将再次掉头向上，开启新一轮上涨行情。
长效机制乃至房地产税
一定会出但短期内暂无出台可能性
2016年中央经济工作会议首度提出建立房地产市场长效机制，房地产税作为长效机制重要组成部分，一时之间成为市场热议的话题。我们认为“十三五“期间将是建立房地产市场长效机制的关键期，房地产税已是箭在弦上，长期来看，必将在全国范围内全面施行。
不过，因相关的立法工作正在有序推进，配套制度也在建立过程中，这都有较长的时间周期。更为重要的是，当下房地产市场仍在去库存的攻坚阶段，三、四线城市高库存风险悬而未决，短期内房地产税暂无出台的可能性。
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