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月度市场|楼市供需继续下滑,二三线城市有望率先回暖

CRIC研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心  市场组

整体而言,2月份传统销售淡季与政策收紧双重叠加,市场供求双方交易活跃度不高,部分热点城市成交量甚至已跌至谷底,而预售证发放严格管控,进一步加剧市场供求矛盾,造成市场“量跌价不跌”的局面。与此同时,供应锐减使库存并未显著增长,但消化周期普遍上升,土地市场成交“量跌价升”,热点城市土拍竞争依然激烈。短期来看,成交量继续底部运行,市场回暖尚有待时日。


1

供应:新增供应量环比再降54%
仅成都、武汉和昆明微增

2月,一方面,春节假期影响仍未消退,另一方面,多数城市严控预售证发放,29个重点城市商品住宅新增供应量环比继续锐减54%,仅3个城市环比上涨,同比则涨跌对半,若与2016年月平供应量相比,各城市供应量全部下降,且跌幅较大。

一线城市对项目预售证的发放管控更为严格,因而供应量下降明显,北京环比跌幅达到90%,深圳商品住宅甚至零新增供应。同比来看,由于去年2月正值春节,上海、深圳供应量同比上涨。二、三线城市环比下跌54%,仅成都、佛山、昆明等3个城市供应上涨,其余皆有较大程度下滑,长春、长沙、东莞跌幅超过8成,武汉、郑州等热点城市环比降幅均在60%以上。同比涨跌参半,武汉、东莞、长春等城市供应量降幅较大。


2

成交: 环比再跌21%
二三线市场表现好于一线城市

供应不济以及观望情绪浓郁导致成交量迅速下滑,2月重点城市成交量环比下降21%,仅有7个城市上涨,且全部集中在二、三线城市,同比来看,由于去年2月份受到春节淡季的影响,部分城市成交量同比上升仍在情理之中,整体来看,当前市场成交量依旧处于低位,且有不断下探的趋势。

一线城市整体成交同、环比分别下滑32%和26%,其中除上海以外,其余三城环比跌幅均在30%左右;整体而言,一线城市市场受调控政策影响最大,月均成交与去年月均相比均有50%以上的降幅,上海甚至锐减过7成。

二、三线城市成交同比下跌20%,仅7个城市成交量环比上涨。具体来看,首先,调控城市成交量下滑明显。成都、南京、东莞同、环比皆下滑,成都2月成交量环比降幅达到42%,东莞同、环比降幅均超过4成;其次,此前市场较为火热的典型二线城市均有不同程度下滑,例如长沙同、环比分别下降13%和34%;最后,部分库存较高城市逆势而上,典型如沈阳、徐州,2月成交同环比皆上涨,在整体市场遇冷之下,有这样的表现实属不易,也有望成为今年去库存城市的领头羊,其中徐州2月成交量同、环比分别增长113%和6%,且1、2月成交量均高于去年月平均成交值,此前的库存压力在近一年市场火热之下,已经有较大缓解。


3

库存:供应锐减使库存并未显著增长
但消化周期普遍上升

2月供应继续大幅下滑,导致大部分城市供求比远小于1,短期供不应求的势态加剧,深圳、北京、长沙等地供求比已低至0.1左右, 27城中超过半数的城市供求比小于0.5,仅成都本月供大于求,供求比1.32。供小于求导致大部分城市的库存同环比皆有所下跌,仅沈阳、成都两市库存量大于2000万平方米。

尽管库存风险并未明显增长,但成交持续低迷,使得部分城市消化周期迅速上升,部分城市已由严重供不应求转为供求平衡,厦门、福州、深圳等消化周期已超过20个月,已有供过于求的去化压力。


4

成交结构:大户型产品占比回落
深圳中高档产品份额攀升

从价格段成交结构来看,本月中低档产品维持低位,深圳高档产品市场份额明显攀升。具体来看,上海高档产品成交占比下滑了6个百分点,主要是受成交备案限制影响;北京中低档产品成交占比攀升8个百分点,北辰墅院1900、首创•紫悦台等项目表现较佳;深圳中高档、高档产品成交占比大幅攀升,中档产品成交占比则回落了19个百分点。

从面积段成交结构来看,大户型产品成交占比均现回落,中小户型产品占比相应上升。本月上海200平方米以上大户型产品成交占比为16%,较1月份下滑了12个百分点;北京方面,本月大户型产品成交占比回落了15个百分点,120平方米以下的中小户型产品成交占比攀升至59%;深圳小户型产品成交占比再度攀升4个百分点至62%,继续遥遥领先于其它面积段。


5

土地:成交“量跌价升”
热点城市竞争依然激烈

2月,全国土地成交规模连续两月回落,各线城市成交规模全线走低,本月更是创近一年以来新低。CRIC监测的300城经营性土地成交250幅,环比下降28%;成交建面2404万平方米,环比下降32%,同比基本持平;成交总价1348亿元,环比减少20%,同比大增55%。

尽管如此,土地价格不跌反升,成交楼板价升至5607元/平方米,同、环比涨幅分别为54%和17%。土地平均溢价率连续两月回升至33%,环比增加3.7个百分点,各线城市土地溢价率均有不同程度增长。

一线城市土地成交建面145万平方米,环比下降26%,同比减少13%;二线城市土地成交建面1831万平方米,环比下降30%,同比上升30%;三、四线城市土地成交建面428万平方米,同、环比均明显回落,跌幅分别为48%和38%。南京、苏州、厦门等二线城市多宗限价地均触及限价上限。长沙、宁波、佛山等热点城市土地市场持续高热,土拍溢价率都在100%以上,城市的区域单价、总价地王纪录相继刷新。

我们认为随着各线城市2017年度供地计划陆续公布,土地供应、成交将回归至正常水平,土地成交规模有望扭转近两月逐级下行的低迷走势,率先实现企稳回升。从已公布供地计划的城市来看,2017年热点一、二线城市新增土地供应持续偏紧,叠加标杆房企在热点一、二线城市普遍存在着强烈的补库存需求,企业拿地热情持续高涨,预计2017年热点一、二线城市土地市场“僧多粥少”的局面难以扭转,中心城区优质地块势必会引发更为激烈的竞争。


6

综观:成交量继续底部运行
短期市场回暖尚有待时日

3月份市场走势,我们认为供应量环比回升为大概率事件,但同比将继续下滑,今年想复制去年“阳春3月”行情仍将困难重重。需求端,市场观望情绪浓郁,成交量维持低位毋庸置疑,或将持续到2季度初,调控政策相对严厉的一线和部分二线城市成交量仍有继续下滑的空间,但降幅会有所收窄。另外,此前未出台调控政策的二线城市以及部分三四线城市,或将在去库存政策刺激下,市场成交率先回暖。



本文摘自克而瑞研究中心出品的

2017年2月全国市场简报8P》

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