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杭州限购再加码,将开启新一轮调控浪潮?

2017-03-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:弱周期调整开启?限购下一站又会去哪里?

文/克而瑞研究中心 杨科伟、谢杨春

3月2日,杭州再次将限购升级,富阳、大江东纳入限购范围,针对外地人,“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳社保2年以上”方可购房,而针对本地人,暂停对已拥有2套及以上住房的家庭出售新建商品住房和二手住房。杭州此次调控升级后楼市又将何去何从?是否会有更多城市跟风效仿?


930调控后“量跌价升”

调控再升级是未雨绸缪


杭州自去年9月30日调控以来,市场呈现“量跌价升”的趋势,四季度成交大幅下滑,月平均交易量较前三个季度降幅达到35%,其中很大程度上受到供应缩量影响;而尽管“限价”出台,但房价一路稳步上涨,2月住宅均价较去年9月份上涨5%,创下近一年新高,整个市场实际上投资冲动和热情仍然高涨,与此前调控目的背道而驰,也是调控升级的因素之一。

另外,杭州此次限购升级可以说是未雨绸缪,在经历过2012年、2014年称得上房价快速下滑之后,对于市场波动的警惕性更高。

当然,整个行业的背景已经发生翻天覆地的变化,上一轮由于民营经济受挫,本省购房需求集聚下降;而近一年,经济逐渐复苏,在地价的催化下,房价非理性上升使得市场涌入更多投资需求,信贷政策的调控已到位,只能强行削减需求基数来降低市场预期。


限价“失灵”限购来补

杭州开启弱周期调整


随着杭州调控升级,信贷和限购政策力度实际上已经达到上一轮,而针对外地人购房社保年限的延长在杭州可以说是史无前例,政策力度也可见一斑。而在杭州这种投资性占比较大的城市,“限购”要比限价更加合理,也更加有效, “限价“短期带来的副作用较大,更不是长远之计。

对于政策升级后的影响,我们认为主要集中在以下几点:第一,需求基数的削减,一、二手房成交将同步下滑,其中二手房交易或受影响更大;第二,价格保持稳定,限价的存在,导致市场价格既不会大涨也不会大跌,这也符合此轮调控的初衷;第三,土地市场难降温,对于继续拿地补仓的大型房企来说,优质地块吸引度依旧较高,但三高地块(高溢价、高总价、高单价)数量将有所减少;总体而言,杭州此次调控升级也释放出一个信号,即杭州即已经开启了弱周期调整的信号。


热点城市或将开启新一轮“微调控“

长沙、青岛等概率高


从近期部分城市和住建部发言来看,针对房地产市场政策面将是“去库存与调控“并存,而调控主要是针对去年热点的一、二线城市,除了对于房地产市场秩序整顿外,在现有的政策上继续微调的可能性较大。

而且,部分二线热点城市在行政手段上仍有政策加码的空间,杭州此次率先出手,或将引起其他城市跟进和效仿,例如天津、南昌、郑州仍有限购加码的可能性,而长沙、青岛也可能会出台新政。


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