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年报点评｜新城：千亿预备生，未来重点关注利润提升
小Q导读：地产黑马告诉你，320亿到千亿的路有多远？
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、朱伟
16年合同销售同比翻番，17年850亿目标达成可期
16年的市场上，新城控股是名副其实的一匹黑马，企业在1年内完成了合同销售104%的增长，销售金额由319亿元直接增加至651亿元，增长速度在行业领先，并首次突围进入全国房企销售金额20强之列。但是从制定的未来销售目标来看，新城的目标制定还算稳健，同比增幅为31%。据了解，新城17年销售目标为850亿，而其可售资源为1520亿，去化率仅需56%即可完成目标。
更值得一提的是，新城自16年11月提出，2020年要实现“市值千亿与销售千亿”的双千亿目标。如果仅从“销售千亿”的目标来看，一旦新城在17年完成850亿的销售额，那么接下来的三年仅需要保持6%的增速即可达成，其距离销售千亿仅有一步之遥。
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沪宁苏杭贡献一半有余，长三角销售占比8成
我们将新城控股的合同销售分区域来看，其长三角区域销售业绩以516亿，81%的贡献率位居四大区域之首，且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一，但是其贡献率较上年下降了6个百分点，而其他三个区域的业绩同比均翻番，且贡献率也出现了不同程度的上升。
从单城市来看，新城虽起家于常州，但是常州也逐渐淡出其重点贡献的城市之列，2016年苏州、南京、上海、杭州为新城销售贡献城市四强。这四个城市为新城贡献了51%的销售业绩，其中苏州贡献率更是达到了20%，单城市销售超100亿，而南京和上海两地的单城市销售亦在70-80亿左右。而16年新城在常州的销售金额同比减少了14%，且对新城的销售贡献度由15年的第四位已降至16年的第五位。可以看到目前企业“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”商业战略格局，正稳步实施。
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合作地块过半，重仓一二线城市
16年新城拿地活跃，全年共新增40幅地块，其中不乏一些地王地块，新增土地总价536亿，已接近企业全年的销售额，积极程度可见一斑。同时企业全年新增土地建面1424万方，但因合作地块较多，因此其新增的权益土地建面与新增建面有一定差距，企业未来的权益销售与流量销售差距可能会有所增加。
新城去年合作地块数量占到一半以上，新增土地总地价为536亿元，而实际拿地金额为363亿元，新增地块的平均权益为68%。尤其是在南京、苏州、杭州、上海的高价地块的合作较多，如16年9月新城以106亿拿下的苏州相城区的2016-WG-62号地块，一时成为苏州市场的总价地王，而后引入合作方，目前企业拥有这块地62%的权益。南京江宁区一幅地块当时40亿元拍下，成为区域地王，而后在年报中显示该地块仅有33%的权益，拿地金额也随之降为13亿元，有效的降低了风险，并控制了成本。
从新城上年拿地情况来看，企业主要重仓上海、苏州、南京、天津、青岛等一二线城市，在一二线城市的新增土地总价达到420亿元，占到新增土地总地价的78%。截至16年底新城控股的土地储备为3532万平方米，其中长三角占比66%，渤海湾，珠三角，中西部地区占比24%，土储质量普遍较高，企业未来规模增长潜力十足。
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商业地产销售占比3成，成功在两地输出管理，轻资产化更近一步
截至16年底，新城已经命名的吾悦广场已超30多家，其中11个吾悦广场已经开业收租，22个吾悦广场已经在售。且根据新城自身披露，17年计划新开业9个商业广场，而16年新增开业5个商业广场，企业的商业地产布局速度加快。同时在今年随着万达商业副总裁陈德力加盟，新城商业实力得到进一步加强，据其透露，新城在2020年前将计划建成100家吾悦广场，届时其商业地产的运营及销售收入也将愈加丰厚。
从新城吾悦广场“租售并举”的运作模式来看，两方面均实现了突破。2016年，新城22家吾悦广场实现205亿的合同销售金额，占到企业全年业绩的32%，较去年增长2%。同时11家已开业运营的吾悦广场，出租率达到98.96%，租金及管理费收入4.41亿元，经营良好。新城的商业地产目前采用租售并举方式，通过综合体的一部分住宅销售来反哺商业，降低了前期资金的投入压力。
在下半年新城商业轻资产领域也有不小进展。与上海东方证券资产管理公司合作，将青浦新城吾悦广场通过资产证券化方式售出，回收资金10.5亿元，与浙江永利合作，将运营团队注入其中成立诸暨永利吾悦广场、完成轻资产运营，有效降低了前期投入费用，相信未来新城在轻资产领域活动将更加频繁。
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管理结构改善，项目跟投调动员工积极性
在企业进入快速发展的轨道上时，企业对于人力愈加重视，激励机制进一步优化。今年新城设立了项目跟投平台，合伙人跟投项目累计达34个项目，超过3500人次参与跟投。在确保项目利润达成既定目标的前提下，城市公司和项目团队还将获得项目超额利润的20%分红。另一方面，新城也通过股权激励，向符合授予条件的 59 名激励对象，授予 3,850 万股限制性股票，留住人才愿望迫切。此外新城在企业架构上也做了调整，住开事业部试点城市公司分级管理，商开事业部营销、项管划分南区和北片，集团成立独立的法律事务中心，均提高了公司的管理效率。
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净利率仍有提高空间，净负债率攀升至88.67%
在快速扩张的过程中，新城也遇到了一些财务问题。根据港股上市的财报来看，16年新城发展的净利率为8.73%，较去年有所改善，但距离龙头房企仍有一定差距。而今年楼市政策趋严，尤其是在一些热点城市，如新城重点布局的沪宁苏杭，限购限贷甚至限价政策将牵制企业在该城市的销售，在未来对其净利率形成考验。
另一方面，新城发展的负债率也在上升，2016年新城净负债率为88.67%，较2015年增加5个百分点。长短期债务比为1.67，短期负债106亿元，企业当前有现金119亿元，虽基本能够覆盖，但仍有一定压力。当然，新城去年对财务也进行了一些优化，在去年至现在，分别赎回了2016及2019年的到期美元票据，企业融资成本降低，债务融资加权成本由去年的7.18%降为今年的5.49%，效果显著。
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