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聚焦2017香港|住宅:辣招袭港量跌价未跌,楼市或将继续升温

2017-03-11 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:内地开发商进军香港,2017香港楼市会继续走高吗?

文/克而瑞研究中心   洪圣奇、林超涵、胡璋伊

最强辣招袭港后四个月,香港楼市量跌价未跌,辣招似乎未如预期中打压明显。2017年住宅市场是否会继续走高呢?港府见辣招如此反响又会否有进一步动作呢?

我们认为,在本地和内地购房者需求依然强劲的情况下,又有开发商激励计划加持,需求难以被辣招打压,而供应的增加却未真正跟上节奏,楼市仍呈不断升温的趋势,政府解辣也为时尚早。


01
供 应

土地供应持续增加,但政府供地目标难以达成,地区间供应不平衡 

香港政府一直坚持增供应调节房价的方针,根据2017-2018年供地计划,港府将供应28幅住宅用地,总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看,政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位,其中280,000个为公屋,180,000个为私人住宅单位,也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。但长远来看,根据港府现已知的土地储备,要完成上述目标的难度较大。首先,港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺,虽未提及将如何解决,但为解决这一问题,极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外,政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方,未来可持续性较低,且受各界阻挠的可能性加大,若不能运用新方法提供土地,未来增供应能否持续还需打个问号。

自去年11月辣招发布以来,土地成交并未受到明显影响,截至今年2月底共成交8幅住宅用地,总面积达98,841平方米,但供应依然以九龙和新界两区为主。

从施工量来看,2016年全年施工量超过25,000个单位,同比增幅近八成,达到12年以来的最高点。可以预见,未来住宅供应会持续增加,一定程度上加码房价下行压力。

但从落成量上来看,2016年全年实际落成量不到15,000个单位,与港府年均增加18,000个单位的目标还有较大差距。究其原因,还是开发商捂盘惜售,观望态度明显,即使土地成交量和施工量都上去了,开发商仍未按照政府预期地推盘,导致真正面向买家的供应并没有随即增长,对供不应求缓解的力度也有所下降。

内地开发商大举进军香港市场

自2014年以来,内地房地产开发商便看上了香港住宅市场这块香饽饽。相比内地争相哄抬的地价以及相对高昂的借贷成本,香港整体土地市场较为冷静,过去两年内地价总体增幅较小,且融资环境宽松,再加上人民币持续贬值驱使内地投资者把眼光转向香港等海外市场,内地开发商便也蜂拥而至。

内地开发商在买地上普遍较为财大气粗,溢价率较高,如海航集团在过去四个月中斥近200亿巨资连续买下了三幅启德地块,地价最高达到1.36万每平方尺,创下新纪录。中资的豪气使得其在竞标中有更大的优势,中标率攀升。根据仲量联行的报告,由本地大型开发商投得的政府用地占比从2014年开始连年下跌,由28%降到了2016年的22%。而相应地,由本地大型开发商建设的私人住宅落成量也从2014年85%下降到16年的77%。大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击较大,市场格局或有较大变动,且整体地价也有被内地资本抬升的趋势,房价有可能因此被推动上涨。


02
需 求

开发商激励计划抑制印花税效果,投资需求逐步升温

去年11月香港政府推出针对外来投资者的双重印花税在成交量上有显著效果,但对于价格控制并无明显帮助。而且,2017年来,香港开发商为了激励置业需求,推出了现金回扣和低首付等优惠购房计划,这将使双重印花税政策的效果大打折扣。相应地,投资需求逐步升温,2017年香港楼市或将小幅上行。

在2016年11月香港政府升级版印花税出台后,香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2,212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4,527宗跌至3,097宗。

然而,住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌,而是保持在去年9月的高位,与2015年9月的高位基本持平。

然而2017年开始,开发商为走量,在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣(最高约20%)、低首付(最低约15%)等促销手段,抵充了买家的高额印花税负担。同时,由于人民币的贬值预期,内地投资者对于境外资产的热情不减,香港房地产被视为一项良好的投资。因此,一手市场的成交宗数逐步走高,1月一手市场买卖宗数由453宗回升至664宗。据最新数据统计,2月一、二手市场总成交宗数可达4,000宗。可以预见,由于投资需求的回归,2017年住宅市场成交量并不会保持低迷。

值得注意的是,这一市场回温是由开放商牺牲利润来带动的,因而主要影响一手市场,二手市场的成交宗数将基本维持不变。

美联储大概率连续加息,按揭需求受负面影响

香港低利率环境已维持多年,且其变化与美国利率基本同步。去年12月美联储加息后,香港银行同业拆息逐步上升。根据最新数据统计,美国今年3月加息已经箭在弦上,加息概率高达90%。随着香港利率进一步上升,对现在宽松的按揭贷款环境产生负面影响,从而一定程度上对贷款置业需求造成压力。值得注意的是,大量来自中国内地的投资性购房需求受香港按揭利率影响较小。


03
政 策

十一月辣招未能降价,开发商回扣撑起成交量,预计辣招仍将持续

香港政府去年11月大幅升级印花税政策,欲稳住楼价上升势头,然而自政策推出的三个月内,住宅售价指数未受影响,而成交宗数在去年年底确实见到显著下跌。基于本次辣招到目前为止只对楼市有小幅的调整,且楼市又见升温信号,预计港府在短期内并不会解辣,仍会坚持“辣招”与“增供应”双管齐下的方案。

行政长官选举总体不影响增供应的大方向

备受关注的行政长官选举将在3月26日进行,新任行政长官对未来楼市会有怎样的对策也是一大热点。但根据三位候选人林郑月娥、曾俊华、胡国兴各自的发言,他们对楼市总体的方针保持不变,依然以增加土地供应和公屋供应为重,来调节供需关系。因此楼市政策未来大体走向不会受到选举结果影响,但唯有曾俊华曾表示会在楼市真正回落的时候松绑辣招,缓解楼市下行压力,其对楼市的政策较其他候选人相对宽松。


04
结 语

总体而言,香港楼市政策仍以“增加土地供应”和“买家印花税”为两大核心,从供需两端进行控制。然而,在供应方面,大量增加土地供应并非长久之计,开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企陆续进军香港,土地市场也将面临僧多粥少的局面,对于土地成本以及未来房价造成上行压力。在需求方面,近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果,投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求,大量投资需求的上升仍不可避免。综上,我们预计2017年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升,成交量将由去年年底的低位逐步回升。


头图摄影|dracula


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