商品房销售规模整体保持高位，三四线市场接力销售高增长
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行业数据 | 三四线销售接力高增长，房地产开发投资增速超预期
小Q导读：在调控影响下，商品房销售面积、金额仍保持高位。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 田超越
今日，统计局公布2017年1-2月房地产行业数据，在调控影响下，商品房销售面积、金额仍保持较高位，其中销售金额超过去年全年平均值，延续市场高温态势。在火爆销售带动下，1-2月份全国房地产开发投资额、新开工面积、房企土地购置面积这三大房地产指标增长全面提速，尤其土地购置面积实现自2014年11月份以来首次由负转正。
1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%；商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%。
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1-2月商品房销售面积接近去年全年平均值，其同比增速较去年全年仍上升2.6个百分点，表明目前房地产销售依然维持相当热度。尤其是非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%，三四线城市销售趋热、去库存加速,有可能取代一、二线城市成为今年房地产市场新的增长点。
从销售的区域结构分布也可见一斑，虽然前2月商品房销售面积、金额仍集中在东部地区，但同比仅分别增长15.9%和15.7%，而中部、西部销售面积和金额同比增速都达到40%以上，成长性远高于东部地区城市。主要是东部地区多数热点城市均出台收紧政策，与中西部的去库存刺激政策截然相反，促使投资资金和返乡置业需求转向中西部地区三四线城市。
房地产开发投资额同比超预期增长8.9%，创近两年新高
2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。
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自2016年10月房地产调控以来，房地产开发投资增速不降反升，今年前两月增速更是创下2015年3月以来最高值。房地产开发投资增速加快，一方面是因为房地产销售持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快；另一方面是由于上年度企业拿地已陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加。在当前市场良好和房企补仓意愿明显的背景下，未来房地产开发投资增速向好。
新开工面积同、环比均增10%，3月增速将继续走高
1-2月，房屋新开工面积17238万平方米，同比增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。
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作为先行指标的新开工面积，其1-2月份的增速结束了连续四个月低于10%的态势，其新开工面积仅次于去年6月，位列2015年10月以来的第二高位。房屋新开工面积的上扬，表明当前开发商对未来市场仍持较为乐观的态度。由于去年3月基数较低，以及房企土地购置面积的不断增加，一季度新开工面积预计仍将保持较高同比增速。
土地购置“量价齐升”，面积增长由负转正
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。
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2016年市场销售火爆，今年房企补充土地的积极性明显提高，其中前两月房企土地购置面积同比增长6.2%，是自2014年11月份以来首次由负转正。整体来看，今年年初的开发投资数据好于预期，与销售市场较为冷淡相反，供给端市场更显亢奋，特别是在南京、苏州等热点城市，即使在多重调控约束下，房企拿地积极性依然不减，尤其是住宅属性地块仍旧是房企激烈争夺的目标。在热点城市普遍增加土地供应前提下，预计未来成交价款和土地购置面积增速都将维持正增长。
销售增幅放缓致待售面积环比回升，商、办去库存尤为严峻
2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。
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虽然2月末商品房的待售面积同比下降了4.6%，但环比来看结束了连续10个月逐月减少趋势，待售面积开始小幅回升，其主要由于去年四季度以来热点城市紧缩调控导致销售速度普遍放缓。而在热点一二线城市多重调控下，资金将外溢至部分三四线城市，尤其是沿海经济发达地区及一线周边三四线城市，未来库存仍会降低。从物业属性来看，商、办库存持续增加，结构性矛盾依旧严重。
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