大数据｜重庆新政究竟挡住了多少“三无人员”？
2017-03-16
CRIC研究
克而瑞地产研究
小Q导读：数学组的兔酱带你了解曾一度被推到浪尖的重庆楼市。
文／研究中心 数洞里的兔酱
2月份统计局发布了《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》后，经过解读可见一二线热点城市房价几乎已经止涨，在焦虑的等待2月份价格变动情况的同时，将前几个月的售价变动表按照环比做了个排序后，发现有几个平时较为“低调”的城市常驻在榜上，例如西安、泉州、扬州等，重庆、三亚更是在12月和1月都占据了冠亚军的位置。
在连续不断地几道“急急如律令”之后，一线城市和热点二线城市的楼市似是停止了疯涨，而被挡在限购高墙外的购买力并没有立刻安分下来，而是陆续涌向其它并未限购和调控的二三线城市。首当其冲的重庆、三亚、西安等城市由于原本房价基数不高，市场相对成熟，有一定的人口聚集能力，也有能够支撑豪宅产品发展的购买力，成为了这部分投资型购房者的不二选择。
在此类城市中，重庆作为近期市场关注度显著提升，房价环比上涨幅度居全国前列，近期也有相关限购限贷政策出炉的最典型城市，在此，兔酱收集了一些数据，试图找出它的主要客户及行为特征。
仍然以本地客户为主，外地客源占比下降至7%
不同于大家平时关注的热点城市，重庆在房地产市场一直以来发展的步伐都较为平缓，从2010年至2016年，成交均价从6359元/平方米上升至7083元/平方米，可谓良心房价的标杆，也正是因为溢价较低无法吸引到投资客的目光。
在今年元旦迎来一个炒房的小高峰后，1月数据显示外地客户占比达到11%，自1月13日市政府发布311号令后，随着“三无”人员购房受到限制，重庆市场热度快速降温，二月份外地客户占比回落至7%。在2月的外地客群中，成都客户占比最大，主要原因为成都限购令颁布后购买力溢出，其次则为来自北上广深四个一线城市的投资客户。
重庆外来购房者来源地占比（单位：%）
北碚区、大渡口区客户地缘情结最为严重，渝北区客户遍布各区
既然购房的主力仍是本地客户，兔酱就收集了更多的本地客户看房信息。重庆人的地缘情结还是较为严重的，大部分客户在看房的时候，还是依然选择在自己居住的区域继续看房。从采集数据来看，渝北区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区和南岸区这五个中心城区的看房客户中，占比最大的就是本区客户，沙坪坝区本区客户占比高达50%，九龙坡区本区客户占比相对较少，但也超过3成。
从统计来看，北碚区和大渡口区的客户，几乎不发生在其他区域的看房行为，这两区客户地缘情结最为严重，但与此同时他们在本区看房客户中占比也仅有25%和16%，说明这两区本地的购买力水平较弱。
和这两个区不一样的是，渝北区的客户活跃在各区看房行为中，渝北区本地人在当地看房的客户占比高达41%，居渝北区首位，同时，北碚区占比最高的客户来源于渝北区，就连从地理位置上来看最远的大渡口区也有10%的客户来自渝北区。
从数据来看，九龙坡、南岸、巴南、渝北这几个区的项目最受欢迎，客户来源组成较为丰富，几乎重庆各区都有前往看房的客户，还有客户来自重庆周边。
重庆各区看房本地客户来源占比TOP3（单位：%）
外地客户更加偏爱投资高端产品，一线城市来客尤为明显
将采集到数据的楼盘按单价进行分类，可见发现随着项目单价的提升，重庆本地客户占比在不断下降。单价7000元以下的项目中，只有接近5%的客户为外地客户，95%的客户来自重庆本地；单价11000元以上的项目中，重庆客户占比下滑到了81.8%，有18.2%的客户来自于外地。
结合前段时间的炒房热潮来看，渝中区的房价在1、2月飙升，2月份商品住宅均价14781元/平方米，已经成为全市均价的2倍，也许可以猜测，当炒房团浩浩荡荡的奔赴重庆的时候，他们就是直奔这些城市核心区域的高端产品去的。
重庆2月份住宅均价7748元/平方米，简单的把单价7000元以下、7000-9000元项目归类为刚需类项目，单价9000-11000元和11000元以上项目视为改善及以上类项目。
广州、福州的投资客非常青睐单价较低的产品，但是其他外地客户更加偏爱高单价产品，深圳客户几乎只看单价11000以上的项目，上海、北京超过5成的客户看的是单价9000以上的项目。成都客户则较为极端，极大一部分只看单价7000元以下的项目或单价11000元以上的项目，中间档次的客户较少。
由于单价较高的项目大多位于交通便捷，配套齐全的城市核心区域，属于不可替代的稀缺资源，所以相对单价低的项目来说，这样的项目未来溢价空间更大，也更容易吸引外来客户的投资。
个人生活方式与购房之间的联系
此外，还发现了一些小彩蛋：
1：单身贵族在婚前置业时，面积不是他们关注的最重要因素，品质才是。有些项目的来访客户未婚率超过4成，甚至有些高达6成，这些单身人士所倾向的项目多为小面积产品，总价在50-60万左右，平均单价也达到近万元，远高于市平均房价。
2：与办公区域相比，休闲购物区域与看房区域相关性更大，例如：在南岸区休闲购物的客户几乎只在南岸区看房，在大渡口区休闲购物的人也在大渡口区大量看房。在重庆看房的客户都更加在意居住地周边商业配套是否足够齐全，对通勤便利的要求相对较低，这也许和重庆格外缓慢的生活节奏有关。
3：客户来访次数中，两次和三次的关联性较大， 也就是说，案场营销着力点在客户的第二次来访上。如果能提高对第二次到访的客户的把握，转化为有效成交的概率会大大提升哦。
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