绿地全产业发展模式能否复制？

Original 2017-03-18 CRIC研究 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：千亿投资涵盖五大领域，全产业模式助力扩张。

文／研究中心 朱一鸣、钟诗慧

近期，绿地控股对外宣布，公司与陕西省政府签署战略合作协议，拟在陕规划千亿级新投资，围绕房地产综合开发、基础设施、金融产业、进口商品直销及参与国有企业混合所有制改革等“五大领域”，启动全面战略合作。与此同时，复制千亿级综合产业投资也成为了绿地2017年的重要计划。那么绿地是如何实现千亿全产业布局的？陕西全产业样本又是否真的可复制？

地产主业发展平稳，多元产业成长迅猛

2016年全年，绿地销售业绩为2550.04亿元，较去年同期增长10.8%；新开工面积1933万平方米，比去年同期增长8.3%；完成竣工备案面积2271万平方米，比去年同期增长24%。在全年的新增土地储备中，一二线重点城市项目占比达86%，实现了区域结构优化。与此同时，基建、金融、消费三大产业的快速扩张成为绿地发展的有效动力。其中大基建产业成为了绿地又一个千亿级以上的产业板块；前三季度金融产业完成营业收入11.69亿元，较上年同期增长23.57%；消费产业放大了直采规模，升级了跨境电商业务。年度业绩快报显示，绿地控股2016年主要指标全面快速增长，实现营业收入2594亿元，利润总额142亿元，年末总资产6926亿元，较去年分别增长25%、34%和15%。绿地出色的多元业务在一定程度上反应了其目前的发展方向和趋势，而如何将产业优势结合、互补也成为绿地积极探寻的发展新出路。

房地产+基建+金融+消费
陕西千亿新投资助力全产业布局

地产主业先期布局，项目开发潜力大

根据绿地与陕西政府签署的战略合作协议，此次地产主业拟投建“大西安”轴线超400米超高层项目，配套打造国际化金融商业中心及高端国际化住宅社区。该项目的投资是基于西安绿地中心、都市之门、绿地中央广场等现有高端商住类项目基础上的升级，也将成为西安新地标。绿地2004年进入西安，目前已实现累计投资开发项目20多个，已开发面积超900万平方米。作为重点二线城市，西安的多个项目开发为绿地布局陕西奠定了良好基础。放眼全国，2016年绿地新增土地总建面1468万平方米，优质的土地储备为绿地的长期发展提供了重要保障，也是布局重点城市、抢先市场占有的有力支撑。借助现有的土地储备，未来绿地于全国重点城市项目的可开发空间较大。

特色小镇首次落地，推进地产主业持续发展

协议中，绿地拟投资三星梁家滩国际社区、中兴华为配套生活社区两大特色小镇项目，分别定位国际时尚小镇和集高端新兴产业交流中心、创业孵化基地、美丽小镇生活等功能于一体的双创样板示范小镇。而这两大项目的投资超过1000亿元，也是绿地集团“特色小镇”的首次落地。此前绿地集团总裁张玉良在2016年业绩发布会上表示，房地产板块重点将“特色小镇”纳入发展战略，计划推行智慧健康城、文化旅游城两个题材。2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。预计未来绿地的特色小镇项目也将分布全国，协同地产主业实现增长。

消费产业不断扩张，线上、线下共同助力

进口商品直销领域，绿地已制定绿地全球商品直销中心（G-super）在陕落地规划，计划三年内在全省开设20家门店，其中2017年落地5个；拟在陕西落地2个保税仓物流基地。线上、线下同步发展的模式在一定程度上拓宽了销售渠道。一方面，通过直采销售的供应链业务，绿地可在国内布局更多直销门店、找到更多的经销商。2016年绿地进口商品直销实体门店总数已达27家，规模也达到精品超市行业前三位。另一方面，跨境电商业的发展将带动供应链服务体系的升级。除了拓宽了国际销售市场，通过延缓税收时间，保税仓也能有效减轻企业的资金压力。而上海青浦保税仓的投入运营为绿地于西安的消费产业布局提供了经验，西安空港城的交通枢纽布局也为物流仓储业的发展提供了便利。

加强政府合作，基建扩容效果显著

基础设施领域，绿地拟以PPP模式参与陕西省城市轨道交通、高速公路等基础设施项目开发建设。事实上，绿地2016年已并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业；中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等多个实力PPP项目。张玉良表示，大基建自有资金的回报率能达到8%-9%，而大基建也可带动住房开发、产业开发。与此同时，借助混合所有制企业的资源优势、各地政府对PPP解决城市问题的认可，未来绿地基建产业的开发也将持续升级。

金融力争全牌照，协同实体产业持续增长

金融产业领域，绿地拟参与陕西省地方金融资产交易机构的重组整合；支持陕西省重点产业发展，推动设立新兴产业投资发展基金和中小企业创新发展基金；推动双方在银行、证券、保险等方面全方位的交流与合作。作为推进“投资+投行”的大资管金融全产业链布局，绿地已先后入股锦州银行、东方证券和上海农村商业银行、持有杭州工商信托19.9%股份、全资持有绿地（亚洲）证券。而与陕西在金融领域的合作也将协助绿地着力布局全牌照，包括银行、证券、期货、保险、基金、信托和租赁在内，未来都将协同地产主业、基建和消费领域的持续发展。

总结：契合自身发展需求，全产业模式可复制

通过对绿地目前发展状况以及陕西全产业样本的解读，我们认为绿地的全产业模式可复制，主要原因有以下几点：

首先，今年前两月，绿地销售金额为194亿元，位列第八，地产主业上的表现较为平淡，但并不影响其通过其他方式来实现企业的稳健增长和业务扩张。事实上，如今企业的发展已无法用单一的销售业绩指标来衡量，如何使房企更高效的运作、更持续的盈利才是各大企业追求的目标。因此，产业的扩容和升级成为了绿地与各大房企竞争的“利器”，2016年各产业营业收入的大幅增加就是最好的诠释。张玉良在业绩见面会上表示，与单一的房地产企业相比，公司已经向综合性产业集团进一步展开，并且形成了综合性产业特征。

其次，借助与多个省份和城市进行项目合作的经验，绿地已经形成了较为明晰、成熟的发展脉络。从早期的地产主业项目合作开发、参与政府合作PPP项目，到并购基建企业、拿下国内外实力项目，再到此次与陕西政府合作大规模全产业项目，我们可以看出绿地与各地政府的合作密切度在不断增加的同时，充分发挥了国企的资源优势。而借助此次与陕西合作，绿地与省级单位的全产业投资模式将成为新的发展重点，并不断复制。

从布局深度来看，绿地已于多地先期发展了多元产业，虽在项目数量和城市覆盖范围上仍较少，但具备较大的可发展空间。以绿地现有的直营超市为例，目前仍处于不断扩容的阶段。因此，绿地全产业模式的复制实则将对现有的产业布局进行升级和补充，同时也是完善各个省份、城市综合服务体系的一种表现形式。而在日渐激烈的企业竞争下，未来行业集中度将继续提升，企业数量将逐渐减少，规模性企业的持续发展也将依托产业转型和升级来推动。

绿地全产业发展模式能否复制？

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