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年报点评（八）龙湖地产：2017稳站千亿，力争上游
小Q导读：回款率高达90%， 2017力争千亿大关。
文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇
销售：回款率高达90%， 2017力争千亿大关
2016年龙湖实现合约销售金额881亿元，同比大幅上涨62%；销售面积602万平米，同比上涨42%。主要是目前企业主要的销售项目都分布在核心一二线城市，而2016年这些城市的市场相对较为火热，销售均价以及去化率均有大幅增长，在市场和充足的货源带动下，企业实现了业绩的大突破。2016年龙湖在一二线城市的销售为813亿元，占企业总销售金额的92%。
龙湖的城市深耕战略效果显现，2016年销售金额超过30亿元的城市达到了11家，且销售贡献前五的城市销售金额均超过70亿元，其中北京地区销售金额更是同比上升74%达到了136亿元，占总销售的15%，取代了重庆成为贡献最大的城市。而2015年龙湖销售金额超过30亿元的城市只有5家，其中超过70亿元的城市只有重庆和北京。
2017年龙湖将销售目标定在了1100亿，目前龙湖地产共有1700亿元的可售货值，主力销售项目107个，去化率只需要达到65%以上，就能轻松达成千亿目标。2017年前两月，龙湖已经实现销售金额244.5亿元，同比大幅增长269%，为2017年拉开了很好的序幕。此外，值得注意的是，历年来龙湖的销售回款率都维持在90%以上的高位，较好的销售成绩以及较高的销售回款率也从另一方面保证了公司财务稳健。
财务：最稳健民营房企，融资成本低至4.92%
龙湖一直以稳健著称，2016年龙湖的综合融资成本为4.92%，相比2015年的5.74%又下降了0.82个百分点，可以说是民营房企中融资成本最低的企业之一。综合借贷成本的不断降低，一方面是因为龙湖新发债券成本较低， 2016年发行了118亿元的公司债，票面利率则维持在3.06%-3.75%之间；另一方面，龙湖于2016年11月25日赎回了所有利率为6.875%的2019年到期的优先票据。
此外，龙湖还于2017年2月和3月，成功发行了境内绿色债人民币40.4亿元，固定利率在4.40%-4.75%之间。较强的融资能力以及低利率的融资成本不仅为龙湖提供了源源不断的资金来源，保证了企业财务的健康稳定，也为其在土地市场上的开疆扩土和销售的加速扩张提供了有力保障。
拿地： 坚持谨慎的拿地态度，多元化、积极拓展中心城市
2016年龙湖新增土地储备1255万平米，同比大幅增长115%；拿地金额794亿元，同比增长83%。从过去几年企业新增土地储备规模来看，龙湖今年的新增土地储备量较多，主要是因为龙湖今年上半年销售大涨，从而企业需要增加在一二线城市土地储备积累，为销售持续增长奠定基础。
虽然龙湖拿地激增，但是拿地均价却同比下降15%，为6329元/平米。龙湖拿地成本的降低一方面是因为龙湖于2016年拿地较为理性，且二线城市居多（重庆、济南、成都分别为拿地最多的三个城市）；其次龙湖在一线城市的拿地上也较多采用了并购的形式。如2016年2月龙湖以17亿元的代价收购了北京孙河项目25%股权，新增权益建筑面积3.6万平米。2016年12月龙湖还以8亿元的代价收购了上海昆秀湖65%股权。
2017年内龙湖的预计拿地金额将为400到500亿元。今年3月，龙湖以28亿元，溢价率100%的代价于合肥拿下了首个项目，这也意味着目前龙湖已成功布局了15个中心城市中的11个城市（仍未布局城市为郑州、南昌、福州和南宁）。接下来，预计龙湖会在深耕原有城市之外，继续加强布局剩余未进入城市。
布局：集中布局一二线，遗留问题仍待解决
目前龙湖共有土地储备4147万平米，其中一二线的土地储备为3047万平米，占比为73%，其中一线城市为390万平米，占到了总土地储备的9%。从土地储备的城市结构变化来看，济南地区的土地储备从原先的35万平米增长至223万平米，同比增长为537%，青岛则同比增长了99%至158万平米，是土地储备增长最快的城市。
龙湖于三四线城市方面共拥有土地储备1100万平米，占总量的27%；而其中更是有烟台716万平米的巨无霸项目，占到了三四线城市土储的一半以上。由于龙湖于近两年未有在三四线城市拿地，对比龙湖2015年及2016年的三四线城市的土地储备变化来看，龙湖还面临着原有的三四线城市的去化问题。例如其中的烟台项目，相比2015年的724万平米，2016年只减少了8万平米，同比仅下降了1%；此外还有玉溪项目，2015年与2016年的土地储备几乎没有变动。
商业： 2020年商业租金将达50亿，未来大力发展长租公寓
2016年龙湖的租金收入（不含税）为19亿元，同比2015年上涨35%，占总营业收入的3.5%，同比增长了0.5个百分点。截止2016年年底，龙湖拥有开业商场21座，已开业商场面积194万平方米，整体出租率达到95%。此外2017年龙湖还将有5座商场开业，合计建筑面积为64万平米。随着一二线城市租金的不断上涨以及在建商业的持续投入运营，龙湖的租金收入也正进入快速上行通道。从历年的增长率来看，每年龙湖的租金收入增长幅度都在30%以上。按照这一增长速度，到2020则完全可以实现商业收入50亿元。
龙湖2016年投资物业的毛利率达到了74%，同比增长了3.2个百分点，随着龙湖租金收入的大幅增长，对企业收入贡献越来越大，对企业利润水平将有进一步的拉动。
此外，龙湖未来还将全力以赴发展长租公寓“冠寓”作为战略性业务，并聚焦在北上广深、重庆、成都等12座一线及领先二线城市，未来计划长租公寓每年开1万-1.5万间，争取三年后的租金收入能够达到10亿以上（2017年为第1年），并将该业务的毛利率维持在35%左右。这将进一步提升龙湖的整体商业竞争力和收入水平。
总体来看，2016年龙湖在销售上不仅实现了快速增长，且今年也势必将稳站千亿新台阶。在商业发展上，龙湖也保持了不错的发展势头，2020年完全有望达到租金收入50亿。虽然龙湖在三四线城市项目方面的一些遗留问题还有待解决，但并不影响企业整体发展。未来的龙湖仍会保持稳健风格，在企业自身的发展节奏下继续稳步前进。
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