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年报点评|阳光城:拿地近千万方,新晋并购王蓄势待发

2017-04-17 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:五年复合增长84%,并购王千亿蓝图指日可待。

文/克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩


销售:规模快速增长,大福州区域稳占魁首

2016年,阳光城在销售方面继续“高歌猛进”,据CRIC统计,全年合约销售金额487.2亿元,同比大幅上涨近61%,销售面积为353.1万方。纵观其历年的销售表现,从2011年的23亿,到2016年突破400亿,成功实现了三连跳,五年销售金额复合增长率高达84%。

企业销售的快速增长,一方面得益于2016年市场火热,项目销售去化较好,另一方面也是因为阳光城在重点城市的深耕,获得了客户和市场的认可。2016年阳光城在福州(五区+闽侯)区域的商品房销售金额和面积分别达到了70.61亿元和41.8万平米,蝉联福州房企销售排行榜的双料冠军;2016年阳光城在上海的权益销售金额达62.23亿元,也是推动阳光城销售增长的中坚力量。此外,并购项目的快速入市,也进一步为企业销售增长添砖加瓦,如2016年中收购的长沙中泛置业,自阳光城接手后,销售表现较好,全年成交金额达10.78亿元。


拿地:招拍挂+收购双管齐下,低成本扩张蓄势待发

阳光城集团总裁张海民曾表示,“现在的土储排名,就是五年后的房地产排名”。2016年阳光城新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平米,同比增长210%,为企业后续扩张储备了充足的弹药。其中,企业以招拍挂方式获取了12个项目,权益成交价格为156.27亿元,总建面141.9万方,阳光城更多的是以收购方式获取了大量土地储备。

2016年阳光城在收购市场上动作频频,是名副其实的新晋“并购王”。全年阳光城通过并购共获取了13个项目,而并购价款仅为124.96亿元,却带来了总建面约835.90万方的土地。通过收购的方式拿地,一方面可以避开公开市场的激烈竞争,降低企业扩张成本,另一方面收购项目能够快速推出市场,快速为企业带来业绩增长,如2016年5月阳光城以34.7亿元收购长沙中泛置业100%股权,获取项目计容建面270万方,平均楼板价仅1285元/平方米,且项目很快推出市场,销售业绩节节攀升,全年成交1527套,位列2016雨花区商品住宅成交套数第三,成交金额达10.78亿元。

此外,值得注意的是,2016年底阳光城公告以104.69亿元竞得物产中大集团出让的股权资产包(尚未并入年报收购项目列表中)。通过此次并购,阳光城进一步获得13幅处于不同开发阶段的地块,增加货值近400亿元。


布局:首入珠三角,完善“3+1+X”布局

在这样“不遗余力”的扩张下,阳光城2016年底土储总量达到了2285.2万方,同比增长75%,平均楼板价仅约3252元/平米。企业总资产规模也随之大幅增长,同比增加近72%至1204.31亿。

从城市布局角度来看,2016年阳光城新进入广州、佛山、东莞、长沙、成都、郑州、武汉、南昌等八个核心城市,完成了“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的战略布局。2015年阳光城便推出了“3+1+X”战略,但从其2015年末披露的土储分布来看,珠三角依旧是“空白区域”。2016年这一块的布局明显加快,截至2016年12月31日,珠三角地区新增473.18万方的土地储备,占总土储比例高达20.71%。

珠三角之外,阳光城在长三角的土地储备增速也在明显上升,2015年末仅有176.73万方,而2016年末,便一举达到了282.94万方,同比增长了60%。加上尚未计入年报统计的物产中大资产包,阳光城在长三角地区的土地储备增加更是突出。此外,2017年一季度阳光城还以39.84亿元收购了上海信业100%股权,也间接获得了上海及佛山共94.1万方土储。可以看出,在坚持“区域聚焦、深耕发展”战略下,阳光城目前的布局更加均衡,也更加深化,为企业进一步的销售增长提供了强大的驱动。


财务:金融创新丰富融资渠道,融资成本进一步降低

销售的快速增长为企业积极增加土地储备提供了动力,但是扩张背后也少不了强大的资金支持,2016年底阳光城累计融资额693.76亿元。2016年,阳光城的融资更加灵活,通过不断的金融创新,企业在拓展融资渠道的同时,也在降低融资成本。

2016年阳光城60亿非公开公司债完毕,最低票面利率5.5%;同时,公开发行公司债券26亿元,最低票面利率4.5%。2016年阳光城的整体平均融资成本下降1个百分点至8.42%。此外,阳光城也积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式,如2016年4 月阳光城参与投资三峡金石投资基金,2016年5 月与陆家嘴信托等设立陆金朝阳等。随着金融创新的不断推进,阳光城未来融资渠道还将进一步拓展,融资成本也会持续下降。

在融资多元化的推动下,企业债务结构也有了明显的改善。2016年末阳光城持有现金188.89亿元,现金短债比为1.02,长短期负债比为2.66,财务结构较2015年末大大优化,短期债务压力基本不大。


多元化:积极拓展商业、教育领域,开辟新的利润增长点

随着地产行业步入新常态,多元化成为很多企业的发展方向,阳光城也不例外。事实上,阳光城早在2012年便明确了商业地产为核心的发展战略,随后也在上海、陕西、江苏等地陆续开发商业项目,而今已然到了收获期,2016年阳光城实现商管收入5016.49万,同比增长15.58%,酒店业务收入3593万,同比增长7.31%。

此外,阳光城在教育行业也不乏新动作,自2015年末阳光城幼教投资管理公司成立以来,先是在2016年1月宣布收购师汇优创教育投资(北京)有限公司48%的股权,累计持有65%的股权成为其控股股东;而后在2016年6月,又出资2亿元,与深圳新奥投资基金管理有限公司合作设立教育产业并购基金,为幼教业务再添助力,2016年阳光城首次实现教育管理收入2124.59万。

可以看出,阳光城的多元化业务发展效益已经开始显现,一则丰富收入来源,二则商业、教育、住宅的协同发展,也能促进产品服务的不断升级,从而提升其主营业务的竞争力。可以预见,后期随着各业务板块发展的不断成熟,协同效应也将逐步显现。


总结2017年开年以来,阳光城延续了较好的发展态势,据CRIC统计,一季度阳光城销售金额达到155亿元,同比翻番。而在企业日前发布的业绩预测中,一季度盈利预期增幅达到50-80%。而在并购方面,企业2017年也将继续加码,蓄势待发。相信随着阳光城“3+1+X”布局的日益完善,多元化业务的日趋成熟,加上充足的项目资源,势必能为企业提供源源不断的发展动力,千亿蓝图指日可待。



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