年报点评｜阳光城：拿地近千万方，新晋并购王蓄势待发

Original 2017-04-17 CRIC研究 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：五年复合增长84%，并购王千亿蓝图指日可待。

文／克而瑞研究中心　房玲、俞倩倩

销售：规模快速增长，大福州区域稳占魁首

2016年，阳光城在销售方面继续“高歌猛进”，据CRIC统计，全年合约销售金额487.2亿元，同比大幅上涨近61%，销售面积为353.1万方。纵观其历年的销售表现，从2011年的23亿，到2016年突破400亿，成功实现了三连跳，五年销售金额复合增长率高达84%。

企业销售的快速增长，一方面得益于2016年市场火热，项目销售去化较好，另一方面也是因为阳光城在重点城市的深耕，获得了客户和市场的认可。2016年阳光城在福州（五区+闽侯）区域的商品房销售金额和面积分别达到了70.61亿元和41.8万平米，蝉联福州房企销售排行榜的双料冠军；2016年阳光城在上海的权益销售金额达62.23亿元，也是推动阳光城销售增长的中坚力量。此外，并购项目的快速入市，也进一步为企业销售增长添砖加瓦，如2016年中收购的长沙中泛置业，自阳光城接手后，销售表现较好，全年成交金额达10.78亿元。

拿地：招拍挂+收购双管齐下，低成本扩张蓄势待发

阳光城集团总裁张海民曾表示，“现在的土储排名，就是五年后的房地产排名”。2016年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平米，同比增长210%，为企业后续扩张储备了充足的弹药。其中，企业以招拍挂方式获取了12个项目，权益成交价格为156.27亿元，总建面141.9万方，阳光城更多的是以收购方式获取了大量土地储备。

2016年阳光城在收购市场上动作频频，是名副其实的新晋“并购王”。全年阳光城通过并购共获取了13个项目，而并购价款仅为124.96亿元，却带来了总建面约835.90万方的土地。通过收购的方式拿地，一方面可以避开公开市场的激烈竞争，降低企业扩张成本，另一方面收购项目能够快速推出市场，快速为企业带来业绩增长，如2016年5月阳光城以34.7亿元收购长沙中泛置业100%股权，获取项目计容建面270万方，平均楼板价仅1285元/平方米，且项目很快推出市场，销售业绩节节攀升，全年成交1527套，位列2016雨花区商品住宅成交套数第三，成交金额达10.78亿元。

此外，值得注意的是，2016年底阳光城公告以104.69亿元竞得物产中大集团出让的股权资产包（尚未并入年报收购项目列表中）。通过此次并购，阳光城进一步获得13幅处于不同开发阶段的地块，增加货值近400亿元。

布局：首入珠三角，完善“3+1+X”布局

在这样“不遗余力”的扩张下，阳光城2016年底土储总量达到了2285.2万方，同比增长75%，平均楼板价仅约3252元/平米。企业总资产规模也随之大幅增长，同比增加近72%至1204.31亿。

从城市布局角度来看，2016年阳光城新进入广州、佛山、东莞、长沙、成都、郑州、武汉、南昌等八个核心城市，完成了“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的战略布局。2015年阳光城便推出了“3+1+X”战略，但从其2015年末披露的土储分布来看，珠三角依旧是“空白区域”。2016年这一块的布局明显加快，截至2016年12月31日，珠三角地区新增473.18万方的土地储备，占总土储比例高达20.71%。

珠三角之外，阳光城在长三角的土地储备增速也在明显上升，2015年末仅有176.73万方，而2016年末，便一举达到了282.94万方，同比增长了60%。加上尚未计入年报统计的物产中大资产包，阳光城在长三角地区的土地储备增加更是突出。此外，2017年一季度阳光城还以39.84亿元收购了上海信业100%股权，也间接获得了上海及佛山共94.1万方土储。可以看出，在坚持“区域聚焦、深耕发展”战略下，阳光城目前的布局更加均衡，也更加深化，为企业进一步的销售增长提供了强大的驱动。

财务：金融创新丰富融资渠道，融资成本进一步降低

销售的快速增长为企业积极增加土地储备提供了动力，但是扩张背后也少不了强大的资金支持，2016年底阳光城累计融资额693.76亿元。2016年，阳光城的融资更加灵活，通过不断的金融创新，企业在拓展融资渠道的同时，也在降低融资成本。

2016年阳光城60亿非公开公司债完毕，最低票面利率5.5%；同时，公开发行公司债券26亿元，最低票面利率4.5%。2016年阳光城的整体平均融资成本下降1个百分点至8.42%。此外，阳光城也积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式，如2016年4 月阳光城参与投资三峡金石投资基金，2016年5 月与陆家嘴信托等设立陆金朝阳等。随着金融创新的不断推进，阳光城未来融资渠道还将进一步拓展，融资成本也会持续下降。

在融资多元化的推动下，企业债务结构也有了明显的改善。2016年末阳光城持有现金188.89亿元，现金短债比为1.02，长短期负债比为2.66，财务结构较2015年末大大优化，短期债务压力基本不大。

多元化：积极拓展商业、教育领域，开辟新的利润增长点

随着地产行业步入新常态，多元化成为很多企业的发展方向，阳光城也不例外。事实上，阳光城早在2012年便明确了商业地产为核心的发展战略，随后也在上海、陕西、江苏等地陆续开发商业项目，而今已然到了收获期，2016年阳光城实现商管收入5016.49万，同比增长15.58%，酒店业务收入3593万，同比增长7.31%。

此外，阳光城在教育行业也不乏新动作，自2015年末阳光城幼教投资管理公司成立以来，先是在2016年1月宣布收购师汇优创教育投资(北京)有限公司48%的股权，累计持有65%的股权成为其控股股东；而后在2016年6月，又出资2亿元，与深圳新奥投资基金管理有限公司合作设立教育产业并购基金，为幼教业务再添助力，2016年阳光城首次实现教育管理收入2124.59万。

可以看出，阳光城的多元化业务发展效益已经开始显现，一则丰富收入来源，二则商业、教育、住宅的协同发展，也能促进产品服务的不断升级，从而提升其主营业务的竞争力。可以预见，后期随着各业务板块发展的不断成熟，协同效应也将逐步显现。

总结：2017年开年以来，阳光城延续了较好的发展态势，据CRIC统计，一季度阳光城销售金额达到155亿元，同比翻番。而在企业日前发布的业绩预测中，一季度盈利预期增幅达到50-80%。而在并购方面，企业2017年也将继续加码，蓄势待发。相信随着阳光城“3+1+X”布局的日益完善，多元化业务的日趋成熟，加上充足的项目资源，势必能为企业提供源源不断的发展动力，千亿蓝图指日可待。

年报点评｜阳光城：拿地近千万方，新晋并购王蓄势待发

相关阅读推荐：