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远洋集团:经营喜忧参半,五元业务初步成形

2017-05-21 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:以人为本,全地产视角打造五元业务格局,未来发展不容小觑。

文/克而瑞研究中心   沈晓玲、王丽

2017年1-4月,远洋集团销售金额达176亿,同比增长83%,销售面积82万方,同比增长26%。销售规模的增加,也成为远洋最主要的内生动力;今年以来,远洋不仅在1月联合龙湖首开等房企以63亿获得北京项目,4月又以150亿竞得武汉旧改大单——武汉归元文化片区地块,总建面达187.97万平方米的“复合业态的国际级综合体项目”。事实上,去年6月企业正式更名为远洋集团,并推出五元业务品牌,企业在发展把控上较以往有了更明晰的战略分配。


01

业绩:销售额达504亿,增幅低于百强房企平均水平

16年销售金额创历史新高,2016年远洋集团实现协议销售额504亿元,同比增长24%,其中,权益销售金额比例近75%,达到365.89亿元;销售面积290.2万平方米,同比减少9.23%;销售均价为17400元,同比增长37%。对企业来说,销售额同比涨幅积极,但是放在百强房企50%的同比增幅来说,还是偏低。不过值得一提的是,企业16年销售回款达到430亿,同比提升了近百亿,销售回款率得到了明显的进步。

17年可售货值充足。远洋2017年总可售资源达1040亿元,其中本年新增资源725亿元,主要位于一线和热点二线的城市群,如果按照60%的去化率,即可达到近620亿的销售额,虽然企业没有公布销售目标,但是17年业绩依然值得期待。 

就远洋近5年的销售表现来看,从2012年至2013年经历一定幅度的增长后,2014年至2015年的增速明显放缓,放缓的原因在于远洋从2014年开始退出三四线城市的房产开发业务,于2015年迈开了转型的步伐,2016年的销售额较2015年增加近100亿元。除此,行业排名方面,远洋2016年位列销售排行榜第22名,较2015年的第18名略有下滑。放至同等规模的房企来看,远洋的销售金额高于行业排名相近的首创置业,但远洋四年的复合增长率仅为13%,在同级别房企中处于较低水平。


02

销售贡献结构:一线城市担当主力,销售贡献率达55%

远洋16年转向重点城市深耕战略,实现销售业绩稳增。洋远地产自2016年进一步巩固了一二线重点城市的布局,并实时加快推盘节奏,项目销售由此受到利好。

一线城市担当销售主力。从销售金额的贡献结构来看,受益于前期较为完备的土储分布,从区域来说,2016年,环渤海的业绩贡献最高,占比达63%;长三角次之,为17%;从城市而言,远洋一二线城市的销售业绩贡献占比分别为55%、38%。其中,远洋旗下16个单盘销售额超过10亿元的项目,全部来自于一线和核心二线城市的贡献,一线城市占9个,分别来自北京、上海、广州。这表明本远洋集团近年深耕城市群及重点二线城市的战略布局调整成果开始在业绩层面展现。

北京和上海的销售贡献含金量较高。就6个单盘销售额超过20亿元的项目而言,有5个来自北京,1个来自上海的贡献,仅北京单个城市的销售贡献占比达43%,金额合计达183.15亿;上海的远洋万和四季销售额达24.08亿。销售业绩的增长,与其土地储备的区域深耕战略具有较强的协同效应。 


03

拿地布局:集中一二线城市战略布局,并购合作成主要拿地手段

以低投入撬动优质土储。从拿地来看,远洋集团2016年拓展了土地的获取方式,超过60%的项目通过合作并购以相对优势的价格获取,全年于10个主要城市购入17幅土地及2个成熟项目,新增土地总建面为467.1万平方米,权益面积为144.7万平方米,平均购买成本为6200元/平方米。16年,远洋新增土地中有超60% 的项目通过并购、合作等模获取,帮助企业以优质价格取得高质土储,有效控制土地成本的同时抗风险。

深耕城市群及重点二线城市,市场前景值得期待。截至2016年年末,远洋集团已布局19个重点城市,总土地储备达至约2170万平米,同比增长9%;平均土地成本约4700元/平方米,同比增38%。总的权益面积为1374.60万平方米,同比减少5% 。更值得一提的是,远洋集团16年99%新增土储均位于一、二线城市,其中一线城市占比达74%,这将支持远洋未来两年销售的年复合增长率取得双位数增长,市场前景一片向好。


04

盈利:盈利能力有所下调,核心净利率跌至8%

2016年,远洋实现营业收入345.51亿元,较去年同期增长12%;毛利达76.36亿元,同比增长20%。从盈利水平来看,2016年的毛利率上升1个百分点至22%,由于产品布局在一二线热点城市,溢价较高,因此毛利率有所提升。16年净利率较上年增加6个百分点,远大于毛利率的增速,但如果剔除投资物业公允价值变动的影响,核心净利率下调两个百分点至8%。 


05

资金运营:全面加强现金流管理,债务结构进一步优化

2016年,远洋集团通过提前归还高息贷款、严控新增贷款规模、创新融资渠道等手段,加强现金流管理。远洋的净负债率延续2014年以来的下滑趋势,截至16年底降至49%,在安全值范围之内,较2015年减少19个百分点,销售收入大幅增加与债务规模有所减少因素叠加,净负债率快速下滑,远洋债务结构进一步得到优化。

债务结构优化。从企业的负债结构来看,2016年的长短期债务比上升至6.07,较上一年进一步优化。截至2016年末,远洋债务中一年内到期的负债占比下降至14%,而将债务拉长至2-5年。且远洋现金规模约223亿元,在完全覆盖短期有息债之外,还可有160亿规模的剩余。此外,远洋目前拥有1187亿元已获批尚未提用的银行授信额度,有力支撑未来的业务发展。

受惠于债务结构调整,把握债券市场窗口低成本融资。远洋2016年的融资成本进一步降低,较2015年下降0.87个百分点至约5.38%。而其融资途径更为优化,远洋共发行40亿元人民币公司债券,5年期利率成本仅3.5%。


06

以人为本 五元业务竞放 

2016年,远洋集团秉持以人为本的理念,开发价值导向人的健康和需求层面,并通过“全地产视角”,打造由住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造、房地产金融组成的五元业务格局,构成业务品牌的分支,助力远洋集团和业务品牌形成的两大品牌组合群。

在产品开发层面,远洋聚焦“中年成熟”和“青年新建”两类家庭,着力为其开发两类产品——刚需型和改善型,其中,所开发的“万合系”、“公馆系”产品系列成为中国高端品质住宅代表作之一。

不动产投资方面,年报显示,2016年,远洋集团全年租金收入约25亿元,权益租金收入17亿元。办公物业方面,远洋集团2016年不仅完成上海两个项目(上海东海商业大厦和上海科恩大厦)的收购,还落实了亚太市场首个项目的合作,更与共享办公WeWork达成合作;运营中的项目,包括北京远洋大厦和北京远洋•光华国际的租金显著提高,成都远洋太古里跻身为西南地区商业地标项目运营持续向好,天津远洋未来汇和杭州远洋乐堤港两个项目于2016年完成主要投入,将于2017年先后开业,前景可期。

房地产金融方面,远洋布局发展房地产基金、股权投资、海外投资、资产管理四类业务,在获取投资收益的同时,实现与远洋实业运营资金与业务的价值协同。就海外投资来看,远洋2016年在北美落地住宅开发和不动产投资业务,开创了集团资产与业务全球配置的良好开端。

客户服务也是远洋创新型战略业务之一,通过传统客户服务业升级、新型客户服务业创新、养老产业及养老物业布局。以养老产业布局为例,从2013年至今,远洋集团在京打造的“椿萱茂”老年公寓系列(亦庄、双桥、青塔、北苑),运营能力领先业内。2016年,远洋发展养老产业共锁定11个项目,并成功获取远洋在上海的首个养老社区——椿萱茂上海虹湾长者社区。

值得注意的是,远洋集团把人核心的“健康“需求的理念,通过远洋营造在产品中体现,远洋全中国12个项目已引入WELL健康建筑标准。总的来看,2016年,远洋集团在远洋地产、远洋商业、远洋服务、远洋资本、远洋营造方面加快战略转型布局,一个面向未来的发展格局初步形成;2017年,随着不动产、商业、客服、资本、营造业务等方面的业绩增长将大幅扩充其资产,未来发展不可小觑。



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