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月报｜5月楼市供、求持续低位成常态，三四线接棒土拍高热
文／克而瑞研究中心 市场组
5月，房地产市场难言乐观，供应量及成交量环比小幅收跌，同比更是明显回落。新增供应量持续低位运行，使得多数城市成交上行受阻，部分调控政策相较温和的城市成交明显转暖，同、环比均实现正增长。鉴于企业将全力冲刺半年度业绩，6月供应、成交有望环比回升至较高水平。
供应：新增供应环比再减13%，一线城市同环比皆锐减超50%
为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市严控预售证审批，新增供应量持续偏紧。5月，29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别继续减少22%和13%，各线城市均有不同程度的回落，尤其是一线城市供应量骤降至历史低位。
具体而言，一线城市全线回落，广州、深圳环比跌幅超60%，北京、上海环比跌幅在30%左右；二、三线城市整体环比下降8%，同比下降16%。各城市涨跌不一，南宁、沈阳和郑州供应明显放量，环比增长一倍有余，长春、天津供应面积突破100万平方米，环比涨幅均在90%左右，重庆则进一步突破向上，创近年来单月新高。反观，佛山、郑州、南京、合肥、海口等多市同、环比双双回落，南京下滑尤为迅速，同、环比跌幅超70%，福州市内5区已连续两月无供应。
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成交：环比微跌但回升至年内月均值以上，个别城市成交转暖
5月，受制于供应持续偏紧拖累成交的情况没有改变，29个重点城市成交量环比下降5%，同比下降24%。不过，部分城市成交量止跌企稳，开始出现改善迹象。
一线城市环比微跌4%，同比减少42%。北京、上海和广州成交量持续低位运行，同比大幅回落。而深圳成交明显转暖，同、环比均有所增长。二、三线城市环比下降5%，同比减少21%。具体来看，市场持续分化：一、重庆、成都和沈阳等市环比略有回落，但市场热度犹在，成交量仍处高位；二、南宁、昆明、宁波和长春等市成交表现出众，乃是为数不多的同、环比均实现正增长城市，鉴于这类城市限购、限贷政策相较温和，成交量犹存一定的增长空间；三、郑州、海口进一步升级限购令，短期内购房者观望情绪再起，成交量均有所回落，海口环比骤降52%；四、厦门、福州、合肥、无锡等制于供应偏紧，同比跌幅都在60%以上，成交量提升空间着实有限。
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库存：整体供不应求趋势未改，库存、消化周期都处下降通道
5月，多数城市供求比依旧维持低位，且多数环比下降，仅天津、长春、郑州等市供求比上升，尤其是郑州因供应明显放量而成交量下滑，供求比多达2.51。从库存水平而言，5月重点城市库存量跌多涨少，武汉和南京环比跌幅超20%，仅郑州库环比大增21%。同比来看，除成都、苏州、合肥等市库存量明显回升之外，其余城市库存量均有所回落，重庆和武汉同比跌幅超70%。受此影响，逾三成城市消化周期环比下降20%以上，仅郑州环比上升24%；苏州、无锡、合肥、福州等同比上升100%以上，说明当下热点城市成交量较去年同期相差甚远。
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成交结构：小户型占比回升，深圳高档产品份额大幅回落
从价格段分布来看，京沪中低档产品成交占比持续回升，占比分别较上月上升4和5个百分点，中档产品份额均有所下降；深圳高档产品市场份额下降较大，5月份市场份额回落至40%，环比下降16个百分点，成交主要集中在中高档产品，占比由上月的25%上升至40%。
从面积段分布来看，刚需、刚改产品成交占比增长，大户型产品成交份额全部下滑。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部上升，均上升2个百分点，其中深圳占比已经超过60%；相较之下，200平方米以上大户型产品成交占比结束此前连续上涨势头，京沪深跌幅在3个百分点以内。
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土地：成交面积、金额环比锐减皆超30%，三四线重新活跃
5月，CRIC监测的300城经营性土地成交213幅，环比下降31%；成交建筑面积1633万平方米，同、环比跌幅分别为48%和31%；成交总金额1079亿元，同、环比分别下跌40%和34%，土地成交规模连续五个月走低。土地成交单价年内首次回落，5月平均成交楼板价6607元/平方米，环比微降4%，成为今年首个价格环比下降的月份，但同比仍涨15%。
虽然土地成交面积、金额、楼板价都在回落，但5月份土地平均溢价率升至49.77%，环比增加13.4个百分点。其中一线城市平均溢价率为14.7%，环比再度下降14.4个百分点；二线城市溢价率达到46.1%，环比上升了15.9个百分点；三四线城市溢价率高达84.4%，环比再增加6.2个百分点，三四线城市土拍溢价率居高不下，一是开发商已经将视线扩展至发展前景良好的三四线城市，二是大部分三四线城市土地出让底价较低。
从本月土地成交的分布情况来看，一、二线城市成交量显著下滑，三四线城市土地市场活跃度明显提升。一线城市成交建筑面积149万平方米，同、环比分别下滑70%和56%，二线城市成交建面759万平方米，同、环比分别下跌64%和46%，三四线城市本月成交建筑面积725万平方米，同环比涨幅分别为33%和14%，高溢价、高单价地块频出，“面粉贵过面包”现象隐现。
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综观：楼市供求低位运行将是市场常态，土拍高热在三四线延续
我们认为当下楼市成交低迷主要还是受极低供应量影响，虽然6月为冲刺半年度业绩的关键节点，企业也有加大新推案力度的意愿，供应量及成交量有望环比回升，但上行空间非常有限，楼市供求低位运行将会是年内的市场常态。
但就土地市场来看，一、二线城市的土拍市场在土拍限制层层叠加、地块限制条件增加且大量供应自住房、安置房用地的情况下，热度已经有所冷却；三四线城市开始承接地价上涨红利，短期内将预计土拍热度难退，但仍需警惕未来库存风险。
本文摘自克而瑞研究中心出品的
《2017年5月全国市场简报8P》
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