首分视角 | 地产泡沫全面蔓延，投资周期如何转向？
本文转自微信公众号：CricBigDataHZ
房地产市场正处于高烧状态。
继嘉兴425家房企血拼摇号拿地之后，“土拍盛宴”又在镇江上演。今天（5月31日）上午，恒大以23.3亿元的总价拿下了镇江润州地块，楼面价高达8490元/㎡，溢价率飙升至89%，镇江新地王由此诞生。
除了疯狂拿地的开发商，还有疯狂下单的购房者。据克而瑞统计，以上海为核心、150-200公里范围之内，很多城市的库存已经基本出清。
地产泡沫全面蔓延，开发企业如何应对，投资周期如何转向？我们尝试从以下七个维度，来寻找问题的答案。
No.1
三四线城市过度升温
须警惕潜在风险
三四线城市的火热，以全面开花式呈现。
目前，以上海为核心、150-200公里范围之内，很多城市的库存已经基本出清。
更严重的问题是，项目报备的销售价格和实际成交价格出现了较大幅度的落差。
即便远离这个范围的三四线城市，由于去库存的不均衡性，也出现了价格的快速上涨。
我们认为，这些城市一次性到位的房价调整，背后隐藏着极大的市场风险。建议政府针对三四线城市调整“因城施策”策略，推进包括金融严控、加快出地在内的调控措施。
No.2
供求关系有所好转
下行周期仍未开始
数据来源：CRIC
供不应求持续，整体库存下降，但各城市供求比好转。由于多在警戒线以下，决定了下行周期仍未开始，而且会长于历次。
对标2010年，从4月份开始调整到行情整体被压制住，花了将近一年的时间。本轮调整从去年10月开始，到现在刚好8个月，行情的真正扭转还需几个月发酵。
到目前为止，3/4的城市库存和存销比仍在下降，热点城市供应紧张的情况尚未得到缓解。
No.3
核心城市二手房回归理性
劣质楼盘来电来访下滑
整体来看，热点城市的热度和成交都不错。但从核心城市的二手房表现上，已经可以窥见市场的下行端倪。
市场持续高温，稀释了大量的需求，二手住宅成交量开始显示出后劲不足；市场转淡，溢价空间增加，买方、卖方博弈加剧，中介机构收费松口。
数据来源：CRIC
具体来看，北京的二手房价格下滑了5%，一手房价格不上涨。上海单日成交量降至近十年最低，一手房价格趋稳。
而以杭州、苏州为代表的二线城市，部分远郊或本身有缺陷的项目去化率在4成左右，来电来访量也出现下滑。
No.4
一二线城市政策见顶
三四线后续仍将加码
一二线城市政策见顶，调控基本达到效果，后续以小幅度调整及检讨为主；三四线城市调控范围延展，后续依然会点状开花式不断收紧。
在供应缩量、投资趋同且向上的背景下，因城施策或许不是最好的方法。
近期江苏和浙江的三四线城市都出现了连片式上涨，实际价格相比真实价格发生了很大扭曲。我们认为，因城施策未来可能面临系统性检讨，这是三四线城市最大的不确定因素。
No.5
金融跨部门监管持续加强
企业融资难度增加
金融跨部门的监管仍在持续加强，包括夹层融资、土地杠杆、通道业务的全面收紧，对开发商的拿地扩张和现金流产生了严重影响。
之所以近期的土地市场依旧火热，第一是市场惯性的作用，第二是长三角很多城市出现了无风险套利空间，第三是此前保守和稳健的开发商显露急躁、密集拿地。
鉴于配资和开发贷的收紧，未来一个多月开发商或将面临一场系统性考验。
No.6
调控发力土地供应端
土地市场出现分化
4月初，住建部和国土部共同发力，规定对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
据此我们认为，一线城市可能会在明年年初集中补库存，二线城市可能从现在开始补库存，三四线城市会进一步收紧口袋。
与之相对应，今年开发商在一线城市可能很难找到合适的投资机会，在二线城市应该有投资机会，在三四线城市会有和以前不一样的投资机会。
No.7
杭州再拍宅地或均为现房销售
供求结构将受较大影响
具体到杭州市场，按照目前的土地拍卖形势，今年接下来拍出的宅地可能均为现房销售。
如果这一结论成立，则意味着2017年拿的地，最快也要2019年或者2020年才能上市。这对明后年的新房市场供应，将产生非常大的影响。供求失衡会带来强劲的涨价动力，为了保持均价稳定，限价政策可能持续更长的时间。
另一方面，2020年前后，杭州八区范围内可能很难找到单价2-3万以下、总价150-200万以内的楼盘。由此，环杭州区域可能出现一轮投资机会，如临安、柯桥、海宁等有城际轨道概念的区域，会出现补缺机会。
我们认为，最早7月，最晚8月底，一二线城市的热度会被完全控制住，激进开发商的扩张力度也会被控制住，指标城市将进入真正的盘整期。
三四线城市目前面临一轮价格虚高，甚至库存清零，这些城市将成为倒逼“因城施策”进行系统调整的最大诱因。
建议政府针对三四线城市调整“因城施策”策略，推进包括金融严控、加快出地在内的调控措施。
*本文代表克而瑞江浙区域总经理刘晨光个人观点，供参考。