华侨城加速布局文旅产业，PK恒大、万达

2017-06-04 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：老牌主题乐园地产商如何实现其旅游地产的宏伟蓝图？

文／克而瑞研究中心　朱一鸣、钟诗慧

提及全国第一个主题乐园品牌“欢乐谷”，无人不晓。而作为老牌做主题乐园的地产商，华侨城2016年起以文化旅游、城镇化建设为主要发展战略并加速布局，其文旅板块的营业收入占比较以往有明显提升，且与房地产业务占比逐步接近。对于未来方向，华侨城有意朝轻资产化、去地产化迈入。那么与同样进军旅游板块的房企相比，华侨城具有哪些优势？又能否实现其旅游产业的宏伟蓝图？

寻求转型突破口，房企瞄准文旅产业

伴随房地产进入白银时代，宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，未来地产主业由增量向存量市场转移已成为必然趋势。房企纷纷加入产业转型行列，力求开拓更广阔的市场空间。相比之下，近年来中国旅游市场发展迅猛，市场前景较为明朗。2016年，国内旅游总收入3.9万亿元，同比增长14%；旅游人数共计44.4亿人次，同比增长11%。2017年全国旅游工作会议同时指出，到2040年，全国将积极实施“三步走”战略，打造世界级旅游强国。放眼于政策的有力引导，加上产业自身不断完善、更趋于服务体验的发展模式，众多房企都在期待文旅板块能否带来又一个黄金时期。

在众多进军文旅产业的房企中，恒大、万达表现较为突出。根据恒大2016年年报显示，恒大文旅产业全年合约销售金额174.7亿元，总在建面积1060万平方米，其中海花岛项目在建面积718万平方米，启东海上威尼斯在建面积342万平方米。由此可见，截至2016年，恒大于文旅产业的开发依然基于地产销售的基础，借助丰富的旅游资源来拓展住宅的品质。而伴随2016年下半年集中签约的江苏、贵州等地6个大型文化旅游项目，恒大未来将建成以童世界为主打产品的文化旅游综合体。万达的文旅产业规划则以持有多个大型旅游目的地展开。去年全年随着南昌、合肥“万达城”先后开业，重庆、桂林万达城开工，长沙、西安、海口“万达城”项目的签约，万达文旅的全国布局基本形成。2016年万达实现旅游产业收入174.3亿元，同比增长37.1%。然而，根据万达文化集团营收结构显示，占比27.19%的旅游产业较其电影产业仍有较大差距。

旅游营收占比近半成，华侨城野心显现

不同于恒大、万达等业务板块较多的规模性房企，华侨城三个上市平台主要经营房地产、文旅及电子，其中华侨城A、华侨城亚洲主要涉及房地产和文旅产业。从房地产业务来看，2016年度华侨城位于房地产销售金额排行榜第62位，其项目集中位于上海、深圳、成都、西安等一二线重点城市。根据华侨城A、华侨城亚洲年报显示，其综合开发业务涉及项目总数20个，总建筑面积919.1万平方米。其中苏河湾项目宝格丽公寓在2016年上海市单套面积150平方米以上及销售总价1000万以上的高端酒店式公寓成交排行中，销售总额排名第一，成交套数排名第二。

从文旅综合业务来看，华侨城2016年文旅产业收入160.1亿元，同比增长30%，占总营业收入的45.11%。值得注意的是，文旅产业占比较2015年上升6.89个百分点，同时房地产业务占比较去年降至53.39%。至此，两大主营业务占比趋于接近，而文旅板块占比也接近半成。结合华侨城2016年“文化+旅游+城镇化”的发展战略，其文旅板块的重点布局加速凸显。

加速文旅产业布局，华侨城优势明显

依托国企背景实现与政府密切合作。隶属国务院国资委直接管理、作为混合所有制的改革范本，华侨城在国有控股的前提下实现了市场化运营。2015年，华侨城A发起定增计划，调整后引入名企宝能系成为第二大股东；2017年，华侨城与云南世博、云南文投实施战略重组，通过增资扩股方式参与地方国资改革。其股权结构的灵活性吸引了众多有实力的合作伙伴，其中不乏重视旅游发展及资源整合的地方及区域政府。根据克而瑞监测统计，2016年至今，华侨城参与的政府合作项目涉及深圳、云南、四川、天津等多个省市，这为其在各地的深入布局打下良好的基础。此外，2017年5月，华侨城表示未来将参与雄安新区建设，充分发挥其“造城”优势。

优质的土地储备提供重要保障。根据华侨城2016年年报显示，截至2016年，华侨城文旅综合及房地产业务累计权益土地储备641.17万平方米，总建面902.24万平方米；其中2016年1-12月新增权益土地储备105.66万平方米，新增建面198.45万平方米。而这些新增土储主要位于深圳、上海、武汉等一二线重点城市及区域，为日后文旅产业的持续扩容提供了优良的土地资源保障。

“欢乐谷”品牌输出、扩大影响力。借助旗下欢乐谷的全球影响力，华侨城连续三年位居全球主题公园集团四强，2016年入园游客达3120万人次。而去年来华侨城推出了欢乐谷“百亿计划“，签约了”饼干警长“等国产动漫IP。2017年5月，华侨城成立欢乐谷集团，进一步确立华侨城品牌化发展战略，巩固和加强“欢乐谷”在国内主题公园界的龙头地位的同时，推进了文旅产业的综合发展。

资产证券化降低融资成本。2012年，华侨城“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”成立, 而这一产品也是国内第一项基于入园凭证现金流的专项资产管理计划。根据方案，华侨城旗下深圳、北京及上海欢乐谷主题公园5年内特定期（5月-10月）的入园凭证，合计募集资金18.5亿元。而资产管理公司将以这部分资产产生的现金流为偿付来源，面向投资者发行支持受益凭证。借助这一模式，华侨城降低了融资成本，也为实现轻资产发展模式埋下伏笔。

总结：细分行业抗衡规模房企，但仍需关注财务风险

通过上文中对文旅产业整体情况以及华侨城目前发展的分析，我们认为华侨城有望在文旅板块与规模房企抗衡、并以此来实现房地产细分行业发展的模式，主要原因有以下几点：

目前华侨城在文旅产业的表现相较房地产业务增速明显，并呈现持续上升趋势，而其旅游业务的权重及占比明显高于其他房企。以和万达的比较为例，万达2016年实现营业收入2548.8亿元，其中文旅产业实现174.3亿元；华侨城全年实现354.8亿元营业收入，文旅产业160.1亿元。由此看来，在整体规模差距悬殊的情况下，华侨城在旅游地产板块的营收与万达基本持平，这在一定程度上反映了华侨城文旅较为强劲的发展势头。此外，华侨城2016年归属母公司净利率达19.41%，相较众多房企为高，企业的盈利也极具竞争力。

其次，从华侨城目前的资源储备及整合情况来看，其加速布局全国的动向较为明显。一方面是战略性拿地，先是2016年着力布局一二线重点城市，再是2017年起加速获取海口、深圳、成都等城市地块，为后期文旅产品升级扩容做准备；另一方面，多个城市及区域的项目合作也为其开拓了市场空间，借助其国企背景和混合所有制体系，未来的合作形式也将更趋于多元化发展。而央企自身融资优势明显，再加上资产证券化的推行，未来华侨城有望持续优化财务运营。

从品牌影响力来看，旗下“欢乐谷”已经形成了较为广泛的市场知名度，而伴随以“欢乐谷”展开的“全域旅游”推行，未来华侨城的影响力还将继续扩大，有望实现城市、区域间联动发展。

但值得注意的是，大规模的加速扩张总能带来一定风险。虽然受益于高利润率的旅游业务、溢价能力较高的住宅开发，华侨城2016年毛利率高达53.26%，但其净负债率同时高达125%，相较2015年增长77个百分点，位于房企前列。伴随未来产业的持续扩容，优化债务结构、降低财务风险也是华侨城需要面临的重要问题。

华侨城加速布局文旅产业，PK恒大、万达

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