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市场月报｜“红六月”行情未至，土地“量升价稳”迎年内首次增量
文／克而瑞研究中心 市场组
6月，尽管新增供应量低位回升，但诸多城市成交量依然未增反跌，多数城市成交量同、环比双双下跌。受制于“四限”政策持续发力，广州、合肥等热点城市开始出现供大于求的迹象，部分城市库存开始回升。与楼市相对的则是土地市场迎来年内首度成交规模回升, 且三四线城市土地均价接近二线。
6月是企业冲刺半年业绩的最后节点，推案热情普遍高涨，29个重点城市商品住宅新增供应面积环比增17%，但同比仍降22%。各线城市供应量低位回升，环比均有所增长。
一线城市环比增加49%，同比下降34%。其中，深圳供应量连续两月维持在较低水平，环比下跌12%。北京、上海和广州环比均实现正增长。月底北京市住建委发文要求企业加快项目入市销售，供应量升至37万平方米，创年内新高。但在“限价”难有实质放松情况下，下半年北京新增供应量提升幅度依然有限。
二三线城市环比增加15%，同比下降21%。武汉、郑州、天津等市供应回升至高位，新增供应量突破150万平方米，南京、合肥和海口供应明显放量，环比实现翻番，杭州、天津、青岛等市供应量更是创年内新高。反观，沈阳、贵阳、南宁等市供应量持续走低，南宁更是高位回落，同、环比跌幅接近90%，厦门、福州两市预售证审批愈加严苛，供应量连续数月低位运行。
尽管6月新增供应量显著增加，但成交表现却依旧低迷，29个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降6%，同比锐减30%。各线城市成交全线回落，且同比跌幅渐有扩大趋势，市场热度较去年相差甚远。
具体来看，一线城市环比跌9%，同比大幅减少55%。北京、上海和广州成交持续低迷，同比跌幅均在50%左右。北京、上海成交量很大程度上取决于供应水平，当下极低供应量显著波及楼市成交表现，成交量持续低位运行。本月广州供应明显放量，但成交量不增反跌，限购升级后购房者观望情绪渐浓，预计成交低迷走势将维持较长的时间周期。深圳成交明显好转，成交量连续3月回升，迭创年内新高。
二三线城市环比下降5%，同比减少27%。各城市分化依旧，可以概括为几点：一、杭州限价政策出现松动的迹象，房管部门逐渐放开网签，短期内出现成交高峰，成交量跃升至190万平方米，创年内新高；二、佛山、东莞和济南等成交表现尚可，环比均实现较大幅增长；三、成都、长沙、合肥等成交难言乐观，同、环比双双回落；四、受极低供应量影响，厦门、福州两市成交持续低迷。
库存：多数城市库存仍大幅回落
个别城市消化周期显著拉长
6月，多数城市供求比有所回升，广州、天津、郑州等市已然出现供过于求的征兆，合肥供求比更是升至2.74的高位。一方面，供应量大幅回升，譬如广州供应量环比大增107%；另一方面，成交表现不及市场预期，以合肥为例，成交量长期维持在较低水平，使得供求关系发生逆转 。
重点监测城市库存变化来看，郑州、合肥和武汉库存量明显回升，环比涨幅超10%，杭州、南宁和海口库存量大幅回落，环比跌幅超10%。同比来看，多数城市库存量明显回落，受益于上半年房地产市场成交转暖，重庆、武汉、海口等市同比跌幅超60%。各城市消化周期持续分化，重庆、武汉、海口等市消化周期不足3个月，房价上涨动力着实强劲；福州、无锡、北京等市消化周期升至高位，福州更是高达37.8个月，究其原因主要还是受近期楼市成交不振影响，房地产库存风险尚在可控范围内。
成交结构：小户型占比回升
北京、深圳高档产品比重激升
从价格段分布来看，上海中低档和高档产品占比较上月回落，北京则是中低档产品较上月上涨5个百分点，此外深圳低档到中档产品的占比仍维持在相对低位，总计不足25%。总体来看，京、沪、深市场高档市场占比仍然较大，其中北京、深圳高档占比分别较上月增加6和7个百分点。
从面积段分布来看，90-120平方米的产品成交份额全部下滑。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部上升，除深圳外，均上升超过3个百分点，而深圳占比持续保持在60%以上，占据市场绝对主力；相较之下，90-120平方米的改善型产品占比全线下滑，北京跌幅最大，较上月下降6个百分点。
土地：年内首度成交规模回升
三四线成交均价接近二线
在上半年成交规模持续回落5个月之后，6月土地市场迎来显著升温，成交建筑面积和成交总价环比分别回升68.2%和73.2%，成交楼板价环比微涨；从各能级方面来看，总体溢价率大幅下降21.5个百分点，仅有一线城市平均溢价率回升，二线及三四线城市溢价率均显著回落。
数据显示，6月，CRIC监测的300城经营性土地成交334幅，环比上涨35%；成交建面3463万平方米，同、环比分别上涨19%和68%；成交总价2071亿元，同、环比分别上涨17%和73%；土地价格短暂回落后再次呈现抬头趋势，平均成交楼板价5980元/平方米，环比仅微涨3%，同比微降1%，总体较为稳定。整体成交规模回升的同时，本月土拍平均溢价率有所回落，且降幅较大，溢价率由上月平均51.3%回落至29.8%，主要由于三四线市场溢价率下降导致。
具体来看，一线城市成交建筑面积217万平方米，同、环比分别上涨29%和36%，二线城市成交建面2294万平方米，同比微涨3%，环比大涨138%，三四线城市本月成交建筑面积953万平方米，环比仅微涨2%，但同比上升81%。热点三线城市如佛山、义乌、张家港等，在土地成交均价上已经超越较多二线城市。
综观：供求仍处低位
三四线热度难持续致总量滑落不可避免
6月，房地产市场可以简单概括为以下三点：
其一，新增供应量低位回升，但同比仍处下降通道，北京、上海、福州、厦门等这类严格执行限价政策的城市，供应量依旧维持在较低水平；
其二，旺季不旺，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪愈加浓烈，成交量环比全线回落，同比更是相差甚远；
其三，杭州限价政策出现松动的迹象，房管局逐渐放开网签，短期内房地产市场迎成交高峰期，成交量创年内新高。
短期内，热点一、二线城市限价难见实质放松，新增供应量仍将维持在较低水平，全年成交量大幅回落已不可避免。尽管当下三四线城市成交火热，但下半年这些城市成交量持续高增长并不现实。目前市场转暖的三四线城市并不在核心一二线城市辐射范围，这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。
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本文摘自《2017年6月全国市场简报8P》
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