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市场月报|“红六月”行情未至,土地“量升价稳”迎年内首次增量

2017-07-01 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心  市场组

6月,尽管新增供应量低位回升,但诸多城市成交量依然未增反跌,多数城市成交量同、环比双双下跌。受制于“四限”政策持续发力,广州、合肥等热点城市开始出现供大于求的迹象,部分城市库存开始回升。与楼市相对的则是土地市场迎来年内首度成交规模回升, 且三四线城市土地均价接近二线。


供应:环比低位回升17%,而同比仍下降22%


6月是企业冲刺半年业绩的最后节点,推案热情普遍高涨,29个重点城市商品住宅新增供应面积环比增17%,但同比仍降22%。各线城市供应量低位回升,环比均有所增长。

一线城市环比增加49%,同比下降34%。其中,深圳供应量连续两月维持在较低水平,环比下跌12%。北京、上海和广州环比均实现正增长。月底北京市住建委发文要求企业加快项目入市销售,供应量升至37万平方米,创年内新高。但在“限价”难有实质放松情况下,下半年北京新增供应量提升幅度依然有限。

二三线城市环比增加15%,同比下降21%。武汉、郑州、天津等市供应回升至高位,新增供应量突破150万平方米,南京、合肥和海口供应明显放量,环比实现翻番,杭州、天津、青岛等市供应量更是创年内新高。反观,沈阳、贵阳、南宁等市供应量持续走低,南宁更是高位回落,同、环比跌幅接近90%,厦门、福州两市预售证审批愈加严苛,供应量连续数月低位运行。


成交:各线城市全线回落,且同比跌幅扩大


尽管6月新增供应量显著增加,但成交表现却依旧低迷,29个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降6%,同比锐减30%。各线城市成交全线回落,且同比跌幅渐有扩大趋势,市场热度较去年相差甚远。

具体来看,一线城市环比跌9%,同比大幅减少55%。北京、上海和广州成交持续低迷,同比跌幅均在50%左右。北京、上海成交量很大程度上取决于供应水平,当下极低供应量显著波及楼市成交表现,成交量持续低位运行。本月广州供应明显放量,但成交量不增反跌,限购升级后购房者观望情绪渐浓,预计成交低迷走势将维持较长的时间周期。深圳成交明显好转,成交量连续3月回升,迭创年内新高。

二三线城市环比下降5%,同比减少27%。各城市分化依旧,可以概括为几点:一、杭州限价政策出现松动的迹象,房管部门逐渐放开网签,短期内出现成交高峰,成交量跃升至190万平方米,创年内新高;二、佛山、东莞和济南等成交表现尚可,环比均实现较大幅增长;三、成都、长沙、合肥等成交难言乐观,同、环比双双回落;四、受极低供应量影响,厦门、福州两市成交持续低迷。


库存:多数城市库存仍大幅回落
个别城市消化周期显著拉长


6月,多数城市供求比有所回升,广州、天津、郑州等市已然出现供过于求的征兆,合肥供求比更是升至2.74的高位。一方面,供应量大幅回升,譬如广州供应量环比大增107%;另一方面,成交表现不及市场预期,以合肥为例,成交量长期维持在较低水平,使得供求关系发生逆转 。

重点监测城市库存变化来看,郑州、合肥和武汉库存量明显回升,环比涨幅超10%,杭州、南宁和海口库存量大幅回落,环比跌幅超10%。同比来看,多数城市库存量明显回落,受益于上半年房地产市场成交转暖,重庆、武汉、海口等市同比跌幅超60%。各城市消化周期持续分化,重庆、武汉、海口等市消化周期不足3个月,房价上涨动力着实强劲;福州、无锡、北京等市消化周期升至高位,福州更是高达37.8个月,究其原因主要还是受近期楼市成交不振影响,房地产库存风险尚在可控范围内。


成交结构:小户型占比回升
北京、深圳高档产品比重激升


从价格段分布来看,上海中低档和高档产品占比较上月回落,北京则是中低档产品较上月上涨5个百分点,此外深圳低档到中档产品的占比仍维持在相对低位,总计不足25%。总体来看,京、沪、深市场高档市场占比仍然较大,其中北京、深圳高档占比分别较上月增加6和7个百分点。

从面积段分布来看,90-120平方米的产品成交份额全部下滑。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部上升,除深圳外,均上升超过3个百分点,而深圳占比持续保持在60%以上,占据市场绝对主力;相较之下,90-120平方米的改善型产品占比全线下滑,北京跌幅最大,较上月下降6个百分点。


土地:年内首度成交规模回升
三四线成交均价接近二线


在上半年成交规模持续回落5个月之后,6月土地市场迎来显著升温,成交建筑面积和成交总价环比分别回升68.2%和73.2%,成交楼板价环比微涨;从各能级方面来看,总体溢价率大幅下降21.5个百分点,仅有一线城市平均溢价率回升,二线及三四线城市溢价率均显著回落。

数据显示,6月,CRIC监测的300城经营性土地成交334幅,环比上涨35%;成交建面3463万平方米,同、环比分别上涨19%和68%;成交总价2071亿元,同、环比分别上涨17%和73%;土地价格短暂回落后再次呈现抬头趋势,平均成交楼板价5980元/平方米,环比仅微涨3%,同比微降1%,总体较为稳定。整体成交规模回升的同时,本月土拍平均溢价率有所回落,且降幅较大,溢价率由上月平均51.3%回落至29.8%,主要由于三四线市场溢价率下降导致。

具体来看,一线城市成交建筑面积217万平方米,同、环比分别上涨29%和36%,二线城市成交建面2294万平方米,同比微涨3%,环比大涨138%,三四线城市本月成交建筑面积953万平方米,环比仅微涨2%,但同比上升81%。热点三线城市如佛山、义乌、张家港等,在土地成交均价上已经超越较多二线城市。


综观:供求仍处低位
 三四线热度难持续致总量滑落不可避免


6月,房地产市场可以简单概括为以下三点:

  • 其一,新增供应量低位回升,但同比仍处下降通道,北京、上海、福州、厦门等这类严格执行限价政策的城市,供应量依旧维持在较低水平;

  • 其二,旺季不旺,受制于“四限”政策持续发力,购房者观望情绪愈加浓烈,成交量环比全线回落,同比更是相差甚远;

  • 其三,杭州限价政策出现松动的迹象,房管局逐渐放开网签,短期内房地产市场迎成交高峰期,成交量创年内新高。

短期内,热点一、二线城市限价难见实质放松,新增供应量仍将维持在较低水平,全年成交量大幅回落已不可避免。尽管当下三四线城市成交火热,但下半年这些城市成交量持续高增长并不现实。目前市场转暖的三四线城市并不在核心一二线城市辐射范围,这类城市经济基本面及收入水平并不出众,房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是,三四线城市人口长期净流出,新增购房需求以本地自住及投资性需求居多,普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后,后续置业需求将难以为继,极端情况下甚至会出现成交断档期,届时成交量将缓步回落至正常水平。


— END —


本文摘自《2017年6月全国市场简报8P》

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