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重磅|第21届地产金融论坛干货实录

CRIC研究 克而瑞地产研究

风口上的三四线:虚火还是趋势?

2017年二季度地产金融形势发布会

经历了过去几年的沉寂之后,三四线楼市在上半年成功“逆袭”在调控高压让一二线哑火的同时,三四线城市的市场火爆情况可见一斑。而那些深耕三四线的企业,在这轮行情中更是收获得盆钵满载。

从去年的企稳到今年的反弹,这一轮的回暖,是虚火还是真热?

轮动之下,变幻莫测的中国楼市,如何把握大势,又该如何战略先行?

而从前几年的逃离“火场”,到今年的集中折返,当企业再度拉开三四线布局的大幕,他们将要面对的,早已经不仅仅是一片蓝海。

聚焦城市发展前景,探究三四线发展迷局,解读企业战略之道,今天下午,克而瑞研究中心举办第21届地产金融形势发布会,开发企业、资本界以及媒体等三百余人参加了会议。

邀请嘉宾:

丁祖昱  易居企业集团 CEO
张 燕  易居企业集团 执行总裁
竺 劲  东方证券 房地产行业首席分析师
陈宏朝  中梁地产 助理总裁
严 政  新城控股 副总裁


上左/右:丁祖昱/张燕;下左/中/右:竺劲/陈宏朝/严政


以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记


1

丁祖昱

易居企业集团 CEO

房企销售排行榜解读暨行业总结展望

五大方面盘点上半年市场走势

政策:建立购租并举的住房制度,规范住房租赁市场;二线城市加码限购、限贷、限价,并广泛开始“限售”;诸多三四线城市加入限购、限贷、限售行列,由环一线向其他区域扩围。

行业:各指标前5月累计增速全线回落,5月销售面积和金额皆环比微增4%。

市场:热点城市“政策向左、市场向右”的格局,三四线城市成交比重上升13个百分点/“库存压力”二线城市量价齐升,二手房住宅成交量下滑趋势显著,深圳二手价格已显著下跌。

城市供应:上半年供应同比减少20%,前期“压力”城市6月供应激增。

成交:政策收紧、供应不济致上半年成交同比降25%。

库存:整体供不应求趋势未改,库存、消化周期都处下降通道。

土地:市场成交规模回升,三四线城市土地均价逼近二线城市,榜单总体抬升,总价榜提升幅度大于单价榜。


九大方面预测行业未来走势

政策:热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续。

行业走势:监管力度加大、供给规模受限,成交规模将大大弱于2016年。

行业规模:2017年销售面积回落至13亿-14亿平方米。

城市前景:一、二线城市短期面临调整,三四线城市火热难以持续。

住宅房价:限价导致价格维持平稳,部分涨幅过大的未限价三四线城市未来深度调整。

商办市场:热点城市商住产品迎来大调整,其他城市可能效仿、跟进。

租赁市场:未来将成为与住房销售同等重要的市场。

土地市场:热点城市供应紧缺趋势不减,三四线火热后进入调整。

企业发展:集中度进一步上升,不同企业战略差异化。

现在政策特别多,都是三四线城市,这也是历史上对三四线城市调控最多的半年。原先三四线城市看不到调控名单,只要保持两个月房价上升,成交量上升就可以进入到调控名单。

今年市场的各项特征,一个就是政策目标还是向左,市场向右。第二个特征就是三四线城市比重特别高。1-4月或者1-5月的时候,三四线城市面积比重占75%,去年则是66%。你别看这10个百分点,10个百分点对于整体市场影响非常大的,今天一二线城市比重下降10个百分点,今年上半年全靠三四线城市。

第三个特征二手房成交价格已显著下跌,二手车成交套数下滑52%,这也是一个巨大的数字,北京深圳其实都差不多,下滑的情况都是差不多的。

对于企业我觉得有三个方向:

第一个就是规模化。现在前30强基本上都是在做规模。

第二个方向就是区域深耕。大多数群体不要全国做推进,恒大、碧桂园做几百个项目的,都是极少数,把周围的三五个城市深耕好其实够了。区域深耕,可以做一些专业的拓展,就做高科技,其实都可以。

第三个方向就是退出。能够把地卖掉,或者和别人合作掉,大家都很开心,各取所需的选择。从目前我对很多的房企,包括百强房企的建议,今天自己别弄的这么累,未来房地产越来越难做,能够在高位和一家大公司,把自己女儿嫁掉是很好的选择,开开心心离开这个行业比较好。房地产只要前几年拿到的地这几年还是比较开心。




2

张  燕

易居企业集团 CEO

286城房地产市场发展前景排行榜

暨“五大都会区”城市外溢投资建议


我们对286个城市整个的投资前景地,如果做一个总结的话有三个特征:

第一,三大经济区其实就是京津冀、长三角、珠三角。很大一部分得益于三四线城市的量。之所以会有这样的现象出现,有三个原因,首先第一个是供求关系。另外一方面,在16年这一轮大涨之前,一些弱二线,甚至三四线城市不温不火,一直受制于库存。

第二,中长期发展看产业看人口,人口从哪里来?其实300公里以内,高铁的发展速度站点的布局,人口的动向,以及未来的房价是成正向相关关系。

第三,城市容量有一定支撑了。现有的基建投资,投资额大和小,跟未来有没有规划的利好,决定了三四线城市未来发展过程当中,有没有今天跳出来,映入眼帘。我们把供求关系也好,轨交的拉通,这些因素都考虑进去,再看三四线城市如何成为热点,大致的逻辑就比较清楚。

我们定义为优质型城市,核心特征是什么?

实力型城市,一般都是500万以上的人口,人口的量决定了很多。今天我们研究城市投资逻辑当中,说的最多就是供求关系,还有人口,还包括交通。我发现所有逻辑的内核,无非不超过这几个,这类城市需要谨慎看待的是什么?

有可能这个城市一旦由于政策收紧,它带来的风险马上就会显现出来,而且马上会造成销售周期拉长。

我们讲投资逻辑的时候,只做了一半的事情,还有一半是什么?

每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好,今天A企业拿到的不见得B企业就可以做,这类型的因为政策收紧带来的风险,如果今天在长三角布局扎根的企业,可能会忽略这一点,刚刚进入的,今年上半年做的更多的事情就是拿地,是哪些城市,更多的接下来的优质城市,是否符合企业的投资难点问题。

刚才提到的优质型城市,人口规模大概只有50到80万,不能说中城市,这就是一个小城市。这类型的城市目前为止,大部分没有调控政策出来,现有城市的基础建设也好,基础布局也好,房地产刚刚起步,但是它最大的问题,可能就是后劲不足。

刚才丁总一直说的,他自己对三四线城市,并不认为这一轮的火爆一直持续,这类型的城市最能够体现他刚才说的结果,强力过去以后,由于产业布局也好,人口也好,支撑不了,后续肯定不足以支撑整体的发展,我们今天进入一个城市,我们讨论的整个投资布局,这类型的区域,反而是慎之又慎。

机会型城市,最核心的是什么?

目前的城市配套还不见得能够跟得上,包括徐州,它属于资源型城市;而张家口一直希望把自己的文旅旅游为核心,希望城市资源能够有一个爆破。如果这方面资源优势的城市获取一些机会有可能,如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企进入到这类型的城市当中,如果不具备刚才说的成熟条件,个人认为还是不要碰的好。




3

竺  劲

东方证券 房地产行业首席分析师

寻找融资新渠道:长期攻坚战

今天跟大家分享主要是分两个部分,第一个是最近的变化。第二是融资的创新手段。

首先在宏观层面,整个利率的下行是非常明显的,这个下行过程当中有两个事情,一个是利率方面,第二就是信用利差的变窄,尤其是房地产开发商。

我们对企业进行了一个考察,我们明显企业的杠杆率是提升的,而不是下降的,但是基本结构出现明显的优化,首先就是在杠杆率,16年可能比14年5年有所回落的,但是在17年慢慢的抬头。

目前来看,由于房地产调控的存在和金融去杠杆的存在,整个市场已经进入了融资难的情况。其一是缺乏权益型的资金。其二,销售回款明显变慢,整个信贷资源继续向三四线城市倾斜。

开发商长期攻坚战,首先第一个就是永续债,它利率比较好,比公司债多一到两个点,3年以后进行回购,永续债是变相的中票或者公司债,但是可以融到非常大量的资金。

第二个是资产包专卖,现在很多开发商可以采取整售的方式,可以把这个资产包整体转让给金融机构,同时附上回购的权利。

第三个就是保险的另类投资,目前整个保险在权益市场的比例,整个的保险机构进一步加大权益投资,尤其是举牌,其实是减弱了,我们可以看到保险的另类投资。

第四个是供应链金融,给供应商的应付票据,更早的到金融机构去贴现。




4

陈宏朝

中梁地产 助理总裁

中梁“双千亿”蝶变之路

现在城市布局基本上都是同质化,关键就是这些城市价值怎么挑出来,以及地怎么拿的问题。

作为开发企业,我们怎么看待未来房地产整个的前景?首先我们看好未来5年。因为我们也定了未来5年的战略规划。我们看看未来5年是什么样的时期?2020年是第一个百年。

下面再看一下整个投资决策,或者说一些标准流程的问题。

过完年以后,我们所有土地量上比较大,这么多地我们怎么决策呢?首先会把标准制订下来,第二就是高周转。集团里面一个要求4、5、6,地拿到以后,4个月开盘,6个月资金第二次投入。第三个是杠杆问题,杠杆要匹配整个周期节奏。

我们一直在研判,调整我们的策略,与此同时,我们在一二线也要打开布局。除了住宅以外,商业也要打开布局,这是一个核心。高周转、高品质、高利润,加中杠杆,实现千亿,相当于发动一场战斗。这其中,投资是先锋,需要地面部队等一系列全部去匹配。




5

严  政

新城控股 副总裁

开拓布局与区域深耕

我们通常讲的没有夕阳的行业,只有夕阳的企业。

从企业角度来讲也是一样的,没有绝对的城市的好坏和对错,关键看企业怎么做。

三四线城市同样可以出现竞争力比较强的优质企业,哪怕现在上海、北京这样的城市,如果不符合自身企业的战略和资源,也会很焦虑,很难受。

企业要发展,行业在兼并,不进则退。作为企业来讲,是没有天花板的。作为我们来讲,没有选择,只能尽量往前冲,跑赢你的竞争企业,只有这样才能跑到最后。

战略上,我们短期内还是要做大规模。

能够进入前10,也是最近几年很明确的战略方向。去年我们长三角的销售规模,还是占我们整个集团销售的80%,但是我们觉得在这个基础上,要进一步拉大我们战略重心。把握周期,在不同的区域,城市是有不同阶段的。在长三角城市化率比较高,而中西部的城市化率,则有一定的提升空间。

最近一两年,我们总体的投资规模和力度还是非常大的,包括今年上半年,我们投资的规模和金额,总体来讲还是能够排前十的,保证了我们接下来进一步行业规模的提升。



注:以上内容来自克而瑞研究中心第21届地产金融论坛。

文字由现场速记整理,部分内容由编辑删减与发布,且未与发言嘉宾确认,故仅代表个人观点,为业内分享所用,不代表企业观点。如有其他用途,须征得嘉宾本人同意与观点确认。


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专注房地产行业和企业深入探索

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