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坐了“过山车”的合肥楼市,能否再冲上云霄?

2017-07-11 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:合肥楼市经历了“过山车式的下跌”之后,能否逆袭反转?

文/克而瑞研究中心  杨科伟、谢杨春

自去年四季度楼市紧踩刹车后,合肥楼市这架疯狂的“过山车”从2016年的最高峰直接进入低谷,作为曾经的“黑马”,其市场波动也自然尤为受到各方关注,屡次占据行业新闻头条,“二手房直降20万”、“房价过山车式下跌”等报道一度也引起轩然大波。政策不断收紧,合肥楼市“量价齐跌”之势能否再次反转腾飞?


  1  

调控后“量价齐跌”
市场交易活跃度骤降至冰点,供求关系反转


2016年合肥是二线中房地产销售火爆的城市之一,市场持续供不应求, 2016年供求比达到5年最低,同时推动住宅成交均价创5年新高,涨幅超过30%,涨幅在全国名列前茅。

但去年四季度调控以来,合肥多次升级政策,“四限”力度堪称史上最严,市场急剧降温。首先,成交量瞬间降至冰点。去年四季度以来单月成交不及30万平方米;其次,供求关系逆转,市场持续8个月供过与求最后,成交均价出现较大波动,6月12637元/平方米的均价较去年10月最高点下降10%。


  2  

与同类热点二线城市相比

合肥已从曾经的“排头兵”变成“吊车尾”


作为去年热点二线城市中的佼佼者,同样面临严厉的紧缩政策,但今年合肥市场表现与其他热点二线城市相比却相差巨大。具体从新建商品住宅成交面积看,合肥市9区上半年成交面积不足150万平方米,同比跌幅超过7成;房价方面,合肥楼市价格“滞涨”现象显著,相较之下,杭州、长沙仍在高歌猛进。而且,根据统计局公布的房价数据来看,合肥的新建住宅价格指数价格环比连续下滑。

此外,由于成交急剧下滑,合肥消化周期、库存同比均有大幅上涨,实际上短期的去化风险陡增。

就政策力度而言,合肥与杭州、南京等城市同样在政策面曾多次加码,其力度、广度均达史上最严,但杭州、南京、苏州成交下滑的核心原因之一,是“限价”政策下供应不济所致,而合肥并不存在供应不足导致成交受阻的情况,这一点从近几个月合肥市场持续供大于求也可见一斑。


  3  

投资客退潮而本地需求透支,土地存量过大且地市降温

市场短期跌入冰点


首先,合肥市场火热吸纳大量投资需求。特别是近一年政府搬迁、地铁通车以及国家新区的落地,投资、投机群体快速涌入,滨湖区尤为明显,在一系列利好之下,根据不完全统计,去年区域内部分项目投资客占比甚至超过50%。然而在政策迅猛严苛之下,滨湖区房价一路下滑,2017年5月住宅均价为1.59万元/平方米,较去年12月下滑9%。实际上,投资客对政策更为敏感,出逃更快,去年部分媒体也曾报道合肥炒房团去长沙“炒房“新闻。

其次,部分区域住宅存量、土地存量均较大。虽然去年合肥市场整体销售火热,呈现供不应求的态势,但部分区域存量较大、土地较多的格局并未改变,尤其是新站区、高新区、滨湖区住宅存量在9区中靠前。政策一经调整,销售停滞,库存效应显现,市场预期迅速下降,观望情绪持续增加,二手房成交也一路下滑。另外,未来潜在入市的土地库存也将缓解市场供求关系,进一步降低房价攀高的动力。

此外,去年火热态势下需求过渡透支、外溢至部分郊县,以及土地市场降温等均是导致合肥市场迅速转冷的原因之一。


  4  

住宅市场仍将持续低迷
抓准利好窗口期,关注土地供应量


综上所述,在短期政策持续高压之下,合肥住房市场仍将持续相对低位运行。“量跌价滞”后市场必将迎来价格进一步下滑,但幅度不会太大。下半年的焦点也仍将集中在周边长丰县、肥西县等。

长期来看,我们认为仍可对合肥楼市看高一线。首先,作为安徽省的省会,经济发展、人口流入等指标向好;其次,作为长三角城市群的副中心城市,接下来一系列规划上利好仍将持续,例如国家新区的落地等;最后,从合肥目前的房价来看,在二线核心城市中仍处价值“洼地”。

值得注意的是,合肥目前潜在库存较高,根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差粗略估算,消化周期已超过20个月。因此,未来土地供应调整走向将是合肥楼市能否再度腾飞的关键。


— END —


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