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收购万达酒店业务,可给富力带来什么?

2017-07-22 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:万达融创富力斗“地”主,王健林:三方都是赢家。


文/克而瑞研究中心  沈晓玲、刘敏

融创和万达的大并购,又迎来新的参与者。

7月19日,万达、融创、富力三方达成协议,富力出资199亿收购万达76家城市酒店的权益及烟台万达(烟台万达文华酒店)的70%权益,收购完成后,富力在高端酒店资产规模将得到长足发展。

富力参与这次融创和万达的并购,虽说有点出乎意料,但这也是符合公司布局战略的。除了富力之前与万达有过合作外,富力在高端酒店方面也有所布局。


01

酒店业务为集团重要策略
区域分布以珠三角区域为主

对于持有投资物业组合,是富力地产一大重要策略,为集团提供可靠的现金流,抗衡经济周期的起落。其中,酒店项目在其所有持有投资性物业中权重较大,按总建面计算占比达40%。根据富力地产2016年年报显示,集团2016年开业及在建酒店共计24家,主要以五星级、四星级高端酒店为主,总建面为173.6万平方米。

在区域分布上,酒店主要分布在珠三角地区,占比达65%,其次为中西部和环渤海区域,两者占比均为15%。

在城市分布上,主要分布在广州、北京、天津、重庆、上海、西安、哈尔滨、太原等11个城市和地区,其中一二线城市项目分布居多。


02

富力和万达有过合作前例
本次合作可加强富力酒店业务布局

去年12月,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划从2017年到2021年,每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。其中,万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌;富力地产负责项目主要投资。2017年,双方将首批合作5个万达广场。

此次富力对万达酒店业务的收购,可完善富力在酒店业务方面的布局。此次收购的77家城市酒店组成的酒店资产,拥有总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房。同时,77家城市酒店均位于所在城市的核心地段,并与四个大连万达自营酒店品牌(包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华)和多个国际知名豪华酒店管理品牌(包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等)进行合作,14-16年酒店入住率58-60%,具有很好的市场口碑和影响力。通过此次收购可巩固富力持有投资资产及现有中国酒店资产组合

此外,收购价位较低,资金风险可控。此次收购成本酒店账面资产净值6折,账面净值比原本土地价值加酒店成本还低。每间酒店收购成本接近2.6亿元,6100元/每平方,比富力原本持有酒店成本还低。


03

短期内不会带来现金压力
并可改善酒店业务盈利状况

2016年富力净负债率为160%,净负债率较高,但是从企业的负债结构来看,目前尚在可控范围内。截止16年底,富力地产手持现金459.7亿,现金短债比为1.36,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。

而且,今年上半年富力完成400多亿元销售收入,新增土地款200多亿,公司自有资金很充足,可以覆盖收购,不会带来现金压力;本次收购完全资产收购,万达会把负债剥离,也不会造成财务负担。

2012-2016年,富力酒店业务营业额每年均有一定增长,其中2016年营业额为13.6亿元,较上一年增长13.6%。但营收的增长并未带来盈利的增长,酒店业务每年均出现一定亏损,2016年亏损1.8亿,净利率为-13.4%。而收购的77家酒店,2016年收入为53亿元,盈利8亿多,可改善富力整体酒店业务的盈利情况。


04

通过收购可降低富力资产负债率水平

根据协议,收购项目公司股权完成,有些酒店资产无法从公司剥离到母公司,会采用资产收购方式。万达将77间酒店资产土地权益剥离放入子公司,富力收购子公司。富力净资产增加100多亿, 2016资产负债率79.9%,交易完成后降为74.9%-75%,收购可改善富力资产负债率水平。

▼▼▼

结语:这次备受关注的万达文旅地产及酒店收购情况,作为地产界最大的一宗并购事情,融创、万达、富力三方达成的交易,可以说是共赢。

融创获取了5000万平方米的土地储备,土地储备量一举位于前列,为将来争夺地产头名打下了土地储备基础,而做完这13个文旅项目,公司规模将扩大一倍。

万达通过出售这些业务,改善了负债情况,回笼了约637亿的现金,增强了公司现金流,有效缓解了公司目前的财务压力,并实现了轻资产模式。

富力也以6折的优惠价格,收购了77家高端酒店,缩短了开发周期,节约了开发成本,拓展了自身酒店业务的项目布局,成为全球领先的高端酒店业主;并有效改善了公司财务状况,未来还可进行酒店分拆上市,获得新的融资平台。



— END —


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