收购万达酒店业务，可给富力带来什么？

原创 2017-07-22 CRIC研究 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：万达融创富力斗“地”主，王健林：三方都是赢家。

文／克而瑞研究中心沈晓玲、刘敏

融创和万达的大并购，又迎来新的参与者。

7月19日，万达、融创、富力三方达成协议，富力出资199亿收购万达76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的70%权益，收购完成后，富力在高端酒店资产规模将得到长足发展。

富力参与这次融创和万达的并购，虽说有点出乎意料，但这也是符合公司布局战略的。除了富力之前与万达有过合作外，富力在高端酒店方面也有所布局。

酒店业务为集团重要策略
区域分布以珠三角区域为主

对于持有投资物业组合，是富力地产一大重要策略，为集团提供可靠的现金流，抗衡经济周期的起落。其中，酒店项目在其所有持有投资性物业中权重较大，按总建面计算占比达40%。根据富力地产2016年年报显示，集团2016年开业及在建酒店共计24家，主要以五星级、四星级高端酒店为主，总建面为173.6万平方米。

在区域分布上，酒店主要分布在珠三角地区，占比达65%，其次为中西部和环渤海区域，两者占比均为15%。

在城市分布上，主要分布在广州、北京、天津、重庆、上海、西安、哈尔滨、太原等11个城市和地区，其中一二线城市项目分布居多。

富力和万达有过合作前例
本次合作可加强富力酒店业务布局

去年12月，万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划从2017年到2021年，每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。其中，万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌；富力地产负责项目主要投资。2017年，双方将首批合作5个万达广场。

此次富力对万达酒店业务的收购，可完善富力在酒店业务方面的布局。此次收购的77家城市酒店组成的酒店资产，拥有总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房。同时，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，并与四个大连万达自营酒店品牌（包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华）和多个国际知名豪华酒店管理品牌（包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等）进行合作，14-16年酒店入住率58-60%，具有很好的市场口碑和影响力。通过此次收购可巩固富力持有投资资产及现有中国酒店资产组合。

此外，收购价位较低，资金风险可控。此次收购成本酒店账面资产净值6折，账面净值比原本土地价值加酒店成本还低。每间酒店收购成本接近2.6亿元，6100元/每平方，比富力原本持有酒店成本还低。

短期内不会带来现金压力
并可改善酒店业务盈利状况

2016年富力净负债率为160%，净负债率较高，但是从企业的负债结构来看，目前尚在可控范围内。截止16年底，富力地产手持现金459.7亿，现金短债比为1.36，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。

而且，今年上半年富力完成400多亿元销售收入，新增土地款200多亿，公司自有资金很充足，可以覆盖收购，不会带来现金压力；本次收购完全资产收购，万达会把负债剥离，也不会造成财务负担。

2012-2016年，富力酒店业务营业额每年均有一定增长，其中2016年营业额为13.6亿元，较上一年增长13.6%。但营收的增长并未带来盈利的增长，酒店业务每年均出现一定亏损，2016年亏损1.8亿，净利率为-13.4%。而收购的77家酒店，2016年收入为53亿元，盈利8亿多，可改善富力整体酒店业务的盈利情况。

通过收购可降低富力资产负债率水平

根据协议，收购项目公司股权完成，有些酒店资产无法从公司剥离到母公司，会采用资产收购方式。万达将77间酒店资产土地权益剥离放入子公司，富力收购子公司。富力净资产增加100多亿， 2016资产负债率79.9%，交易完成后降为74.9%-75%，收购可改善富力资产负债率水平。

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结语：这次备受关注的万达文旅地产及酒店收购情况，作为地产界最大的一宗并购事情，融创、万达、富力三方达成的交易，可以说是共赢。

融创获取了5000万平方米的土地储备，土地储备量一举位于前列，为将来争夺地产头名打下了土地储备基础，而做完这13个文旅项目，公司规模将扩大一倍。

万达通过出售这些业务，改善了负债情况，回笼了约637亿的现金，增强了公司现金流，有效缓解了公司目前的财务压力，并实现了轻资产模式。

富力也以6折的优惠价格，收购了77家高端酒店，缩短了开发周期，节约了开发成本，拓展了自身酒店业务的项目布局，成为全球领先的高端酒店业主；并有效改善了公司财务状况，未来还可进行酒店分拆上市，获得新的融资平台。

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收购万达酒店业务，可给富力带来什么？

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