行业数据｜上半年“翘尾”收官，但难改三季度持续调整趋势

2017-07-23 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

小Q导读：点评统计局公布房地产行业上半年成绩单。

文／克而瑞研究中心杨科伟、谢杨春

17日，统计局公布了上半年房地产行业的“成绩单”，各指标也在二季度末迎来“翘尾”，6月房地产开发投资、新开工、土地购置等指标创新高，销售金额、面积同比增速也在今年首次上升。但考虑供、需两侧收紧趋势未改以及去年三季度基数较高，因此2017年三季度行业仍将延续调整趋势。

6月商品房销售金额、面积再攀高位
上半年“翘尾“势头难延续

1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点，其中，住宅销售额增长17.9%。

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2017年上半年商品房销售面积、金额双双呈现“翘尾“，6月销售面积同、环比分别增长21%和51%，且绝对量仅次于去年12月的最高峰，部分城市”量价齐升“带动商品房销售额创下新高，单月1.55万亿元的销售额高出近一年平均值33%。
销售面积的的增长，一方面取决于一、二线城市供应量上涨，房企冲击半年业绩的需要；另一方面，三四线持续火热，部分城市房地产市场”量价齐升“，从而带动成交回升。这一点从西部地区商品房销售面积18746万平方米，同比增长21.2%也可见一斑。
值得注意的是，尽管销售面积、金额累计同比增速环比今年首次增长，但市场调整、向下的趋势未改。供给侧企业与政府博弈仍是拉锯战，冲击业绩不可持续，供应紧缩的局面不会得到有效缓解；需求侧，以“四限“为主的打压政策持续发力，且越来越多的三四线城市也加入调控行列，势头有增无减，持续对市场进行降温。因此，综合供求两侧因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

6月开发投资额创近2年新高
但累计及单月同比增速皆回落

2017年1-6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

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上半年房地产开发投资额累计同比增速呈“冲高回落“走势，在1-4月达到近两年最高9.4%的增速后，连续两月下滑，最终定格在8.5%，虽较1-5月下滑0.3个百分点，但仍高出2016年1.6个百分点。
房地产开发投资额累计同比增速下滑主要还是受到基数抬升的影响，但房企投资的意愿并未出现明显降温。尤其是在拿地补仓需求强烈，土地购置面积等先行指标仍高歌猛进之下，导致6月房地产开发投资额同比增长7.86%，创下自2014年以来新高，这也足以证明目前房企信心较足。
总的来看，调控以来房地产开发投资额增速并未停滞，且不降反增，从侧面表明在需求侧政策出尽之后，增加有效供给，增加土地供应、提高新开工量成为诸多城市市场的当务之急、而从经济增长的角度来看，预计今年房地产开发投资额保持在高位运行的概率较大，但随着政策不断深入和落地，三季度或将延续二季度小幅下滑的趋势。

土地购置面积增速持续攀高
新开工增速维持10%以上
补库存意愿强烈

1-6月房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点；土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

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上半年出于补库存以及加快三四线项目周转等因素影响下，房企新开工意愿强烈，上半年新开工增速仍维持在10%以上，而单月来看，6月新开工面积20541万平方米，创下近两年新高。整体来看，考虑到诸多企业在热点城市都面临补库存的需要，因此，三季度新开工增速仍能继续保持10%以上增长，而未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量（地价不再高于房价）。
另外，作为企业补库存的另一途径，土地市场在2017年持续火热，上半年全国土地购置面积增速为8.8%，今年增速转正后保持持续上涨，创下自2015年以来新高。整体来看，政策调控仅使得一二线城市偃旗息鼓，“地王”不再，然而三、四线城市土地市场异军突起、竞争激烈。
随着多数城市公布了未来3年的供地计划，尤其是一二线核心城市纷纷表示加大土地供应的态势下，下半年的土地购置面积增速仍将持续增长，考虑到多数城市有土地限价等政策抑制，成交金额增速将放缓。另外，三四线城市土地过热，导致地价带动房价快速上涨的态势存在政策进一步调控的风险，但从整体去库存的角度来看，力度不会太大，土地热度或将较上半年有所下滑。

三四线去化加速各类物业待售面积持续下滑
未来降幅将收窄

6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

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2017年政策面仍是调控与去库存并存，整体来看去库存取得了初步成效，2017年6月住宅待售面积较年初下滑14%。一方面由于一、二线重点调控的城市不存在库存风险，且市场供求比持续小于1 ；另一方面，得益于销售回暖，三四线库存也在加速去化。预计待售面积下滑的趋势仍将延续，但三四线销售降温的风险不容忽视，未来降幅或将收窄。

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