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中期业绩点评|旭辉控股:实现千亿将是今年关键词

2017-08-20 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

中报点评『五』

五年目标3000亿,旭辉物业成新融资平台,区域布局均衡性有待加强。

文/克而瑞研究中心   沈晓玲、刘敏


  

上半年劲销471.5亿
销售目标调至800亿

销售额大幅增长。旭辉近年来销售额都出现不同幅度的增长,2017年上半年,旭辉实现合同销售金额471.5亿元,同比增长71%;权益销售金额为254.2亿元,同比增长67%;合同销售建筑面积256万平方米,同比增长72%。如果按年初的销售目标,已完成73%。此外,在销售业绩的强劲增长下,旭辉也稳步位列“2017年上半年中国房地产企业销售排行榜”Top17。

上调销售目标至800亿,并提出5年实现3000亿的长远目标。基于上半年的稳健增长,旭辉将销售目标上调23%,由原定的650亿元,调升至800亿元。即使在上调目标之后,旭辉销售目标完成率也已经接近6成,优于行业平均水平。随着“金九银十”及年末冲刺期来临,结合企业目前储备充足可售货值,及在城市布局上的不断完善,我们预计旭辉完成上调目标仍具有较大把握,且年内实现千亿仍可期待。此外,出于对未来销售业绩持乐观态度,旭辉管理层提出2021年实现3000亿销售额、进入行业TOP8的长远目标。

销售业绩贡献集中于长三角区域和二线城市,区域布局均衡性有待加强。2017年上半年,旭辉在销售业绩贡献区域主要以长三角、中西部和环渤海区域为主,占比分别为69%、12%、19%。而在销售业绩贡献城市等级方面,对旭辉上半年业绩贡献最大的是二线城市,占比为68%,其次是一线城市,占比为29%。显示出旭辉的区域布局均衡性还需加强,对珠三角区域的项目布局有所欠缺。


  

拿地金额投入较大
继续加大长三角区域土地储备

上半年加大土地投入,拿地金额已超去年全年。旭辉一直以来在拿地上,秉持“稳健经营”的原则,避开热点高价,拓展潜力洼地。随着上半年销售形势较好,并引入平安作为战略股东,相对于往年,旭辉在今年上半年对拿地热情也更高,既有招拍挂方式拿地,也有收并购拿地,其中二手收并购占比达40%。旭辉上半年共斩获32幅地块,新增土地建面为440万平方米,权益建面为210万平方米,新增土地总价为411亿元,权益土地总价为209亿元,其中新增土地总价和权益总价均已超去年全年。

聚集长三角、中西部和环渤海区域,其中长三角区域新增土地占比最高。今年上半年,旭辉在扩充土地储备上,仍然主要集中于长三角区域,新增土地价值占比达46%。上半年旭辉继续巩固在长三角区域的布局,加强在环沪都市圈层的布局,进入无锡、太仓、嘉善、温州。此外,环渤海区域和中西部区域新增土地价值占比分别为21%、23%,为旭辉较为重视的区域。值得一提的是,旭辉上半年在香港拿了两块地,将粤港大湾区视作未来重点。

截至2017年6月,旭辉土地储备总建面为2210万平方米,权益土地储备为1240万平方米,目前土地储备可满足3-4年需求,若企业要保持销售规模的快速增长,土地储备量稍显不足。土地储备主要位于长三角、中西部、环渤海和珠三角四大区域,建面占比分别为46%、32%、16%、6%。


  

盈利:营业收入增长28%
毛利率、核心净利率继续增长

2017年,旭辉控股实现总收入为112亿元,同比增长28%,其中房地产开发收入106亿元,同比增长33%。其中,毛利率为31.6%,较上一年上升6.2个百分点;核心净利率为13.7%,较上一年增长1个百分点。在行业核心净利率普遍下滑的情况下,旭辉在毛利率和核心净利润上还能保持较高水平,显示公司盈利能力较强。


  

资本运营:净负债率攀升
短期暂无偿债压力

 2017年上半年,旭辉净负债率继续上升,达到59%,较上一年高出9个百分点,显示出公司财务杠杆有所加大。但净负债率接近在60%-80%的安全值,负债情况较好。截止17年6月份,旭辉手持现金257.9亿,现金短债比为3.96,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为3.96,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。


  

多元化布局:社区物业成功登陆新三板

值得一提的是,今年上半年旭辉物业管理公司上市成功,将成为集团一个新的融资平台。5月,旭辉旗下永升物业正式挂牌新三板,标志着旭辉“二五战略”的规划战略取得重要进展。在旭辉“二五战略”规划中,提出“房地产+”战略,积极拓展独立的相关多元化业务,培育新的业务增长点,计划在未来5年内,旭辉将打造5家上市公司,包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。旭辉物业上市成功,既有助于旭辉“房地产+”战略的实现,也能让集团获得新的融资平台,扩宽融资渠道。


  

展望:引入平安作为战略股东
后续合作值得期待

旭辉和平安的战略合作,将为旭辉实现TOP8的长远目标提供有力保障。7月,旭辉控股向中国平安旗下平安资产管理,以每股3.5港元发行5.45亿股新股,募得资金共19.1亿港元。由此,中国平安战略持有旭辉9.9%股份,成为旭辉第二大股东。此外,平安不动产向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资。除股权投资外,平安不动产还在债权投资等方面给予旭辉支持。据了解,旭辉和平安之前就有过良好的合作关系,在苏州,杭州,重庆等地成功进行过房地产开发业务的合作。此次平安的战略入股,将使旭辉和平安形成更加紧密的合作关系。


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