中期业绩点评｜旭辉控股：实现千亿将是今年关键词
2017-08-20
克而瑞地产研究
五年目标3000亿，旭辉物业成新融资平台，区域布局均衡性有待加强。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、刘敏
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上半年劲销471.5亿
销售目标调至800亿
销售额大幅增长。旭辉近年来销售额都出现不同幅度的增长，2017年上半年，旭辉实现合同销售金额471.5亿元，同比增长71%；权益销售金额为254.2亿元，同比增长67%；合同销售建筑面积256万平方米，同比增长72%。如果按年初的销售目标，已完成73%。此外，在销售业绩的强劲增长下，旭辉也稳步位列“2017年上半年中国房地产企业销售排行榜”Top17。
上调销售目标至800亿，并提出5年实现3000亿的长远目标。基于上半年的稳健增长，旭辉将销售目标上调23%，由原定的650亿元，调升至800亿元。即使在上调目标之后，旭辉销售目标完成率也已经接近6成，优于行业平均水平。随着“金九银十”及年末冲刺期来临，结合企业目前储备充足可售货值，及在城市布局上的不断完善，我们预计旭辉完成上调目标仍具有较大把握，且年内实现千亿仍可期待。此外，出于对未来销售业绩持乐观态度，旭辉管理层提出2021年实现3000亿销售额、进入行业TOP8的长远目标。
销售业绩贡献集中于长三角区域和二线城市，区域布局均衡性有待加强。2017年上半年，旭辉在销售业绩贡献区域主要以长三角、中西部和环渤海区域为主，占比分别为69%、12%、19%。而在销售业绩贡献城市等级方面，对旭辉上半年业绩贡献最大的是二线城市，占比为68%，其次是一线城市，占比为29%。显示出旭辉的区域布局均衡性还需加强，对珠三角区域的项目布局有所欠缺。
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拿地金额投入较大
继续加大长三角区域土地储备
上半年加大土地投入，拿地金额已超去年全年。旭辉一直以来在拿地上，秉持“稳健经营”的原则，避开热点高价，拓展潜力洼地。随着上半年销售形势较好，并引入平安作为战略股东，相对于往年，旭辉在今年上半年对拿地热情也更高，既有招拍挂方式拿地，也有收并购拿地，其中二手收并购占比达40%。旭辉上半年共斩获32幅地块，新增土地建面为440万平方米，权益建面为210万平方米，新增土地总价为411亿元，权益土地总价为209亿元，其中新增土地总价和权益总价均已超去年全年。
聚集长三角、中西部和环渤海区域，其中长三角区域新增土地占比最高。今年上半年，旭辉在扩充土地储备上，仍然主要集中于长三角区域，新增土地价值占比达46%。上半年旭辉继续巩固在长三角区域的布局，加强在环沪都市圈层的布局，进入无锡、太仓、嘉善、温州。此外，环渤海区域和中西部区域新增土地价值占比分别为21%、23%，为旭辉较为重视的区域。值得一提的是，旭辉上半年在香港拿了两块地，将粤港大湾区视作未来重点。
截至2017年6月，旭辉土地储备总建面为2210万平方米，权益土地储备为1240万平方米，目前土地储备可满足3-4年需求，若企业要保持销售规模的快速增长，土地储备量稍显不足。土地储备主要位于长三角、中西部、环渤海和珠三角四大区域，建面占比分别为46%、32%、16%、6%。
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盈利：营业收入增长28%
毛利率、核心净利率继续增长
2017年，旭辉控股实现总收入为112亿元，同比增长28%，其中房地产开发收入106亿元，同比增长33%。其中，毛利率为31.6%，较上一年上升6.2个百分点；核心净利率为13.7%，较上一年增长1个百分点。在行业核心净利率普遍下滑的情况下，旭辉在毛利率和核心净利润上还能保持较高水平，显示公司盈利能力较强。
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资本运营：净负债率攀升
短期暂无偿债压力
2017年上半年，旭辉净负债率继续上升，达到59%，较上一年高出9个百分点，显示出公司财务杠杆有所加大。但净负债率接近在60%-80%的安全值，负债情况较好。截止17年6月份，旭辉手持现金257.9亿，现金短债比为3.96，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。此外，长短期债务比为3.96，多数为一年以后需要偿还的债务，短期风险可控。
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多元化布局：社区物业成功登陆新三板
值得一提的是，今年上半年旭辉物业管理公司上市成功，将成为集团一个新的融资平台。5月，旭辉旗下永升物业正式挂牌新三板，标志着旭辉“二五战略”的规划战略取得重要进展。在旭辉“二五战略”规划中，提出“房地产+”战略，积极拓展独立的相关多元化业务，培育新的业务增长点，计划在未来5年内，旭辉将打造5家上市公司，包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。旭辉物业上市成功，既有助于旭辉“房地产+”战略的实现，也能让集团获得新的融资平台，扩宽融资渠道。
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展望：引入平安作为战略股东
后续合作值得期待
旭辉和平安的战略合作，将为旭辉实现TOP8的长远目标提供有力保障。7月，旭辉控股向中国平安旗下平安资产管理，以每股3.5港元发行5.45亿股新股，募得资金共19.1亿港元。由此，中国平安战略持有旭辉9.9%股份，成为旭辉第二大股东。此外，平安不动产向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资。除股权投资外，平安不动产还在债权投资等方面给予旭辉支持。据了解，旭辉和平安之前就有过良好的合作关系，在苏州，杭州，重庆等地成功进行过房地产开发业务的合作。此次平安的战略入股，将使旭辉和平安形成更加紧密的合作关系。
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