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中期业绩点评|龙湖地产:住商寓三轮驱动,适应政策新环境

2017-08-20 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

中报点评『六』

年度目标调至1500亿,商业和长租公寓2020年目标80亿,部分项目去化需加强。

文/克而瑞研究中心   房玲、羊代红


  

业绩:可售货源充足
新目标1500亿完成可期

龙湖2017年上半年签约销售金额人民币926.3亿元,签约面积595万平方米,分别同比增长140%和133%。从城市分布来看,多个城市的销售情况良好,单城市的贡献率高。其中杭州、北京、重庆的贡献极大,2017年上半年签约额均超过100亿,而16年全年销售额超百亿的城市仅为北京1个城市。销售规模的大幅增长,一方面是由于企业可售货源充足且主要分布在高能级城市,另一方面也是因为企业供货节奏适当提前,同时灵活的应对限价政策。

2017年初,龙湖就提出将全年1700亿可售资源尽量安排在上半年,除去大部分的全新项目会在2017年下半年推出外,剩下的老项目都将会集中在上半年推出,以更好的应对市场的不确定性。如杭州春江天玺从去年11月份首期推出2栋楼,在今年上半年,又接着推出二期12栋楼。

在加大供货的同时,对于政策逐步加码的一二线城市,龙湖地产则会对项目的价格进行相对的调整。在2016年的业绩发布会中,龙湖地产总经理邵明晓就表示:在限价情况下,部分项目的销售目标只需要能达到20%到30%的毛利水平,而原先能卖一万的则放到了八九千。由于价格的相对向下调整以及在营销方面的力度加强,2017年龙湖地产的项目大都销售较好,去化较高。

截至7月份,合约销售已累计完成1030.3亿元,目标完成率为94%。在良好的销售势头的情况下,龙湖上调年度目标至1500亿元,上调之后,企业累计目标完成率为69%。上调目标的同时,龙湖将新增可售资源约550亿元,使全年提供的货值达2240亿元,下半年可售资源1300亿元,主要分布在一二线城市,占比达75%。下半年,龙湖将有95个主力项目面世,全新项目达37个,充足的货源与全新的项目使得完成年度新目标1500亿元可期。


  

拿地:积极大量补仓,严控拿地成本

2017上半年,龙湖在土地市场上收获颇丰,拿地建面共计1075万平米,其中权益面积646万平方米。截至7月,龙湖新增土地增加至1268万平米,超过去年全年1255万平米。龙湖大量拿地的背后,在于其高销售增长率的诉求,为后期的销售持续增长做补充。

从拿地的方式来说,上半年新增加的40幅土地,其中26幅通过招拍挂竞得,龙湖坚持以公开市场拿地为主,地块干净,有利于后续的开发销售。在成本控制方面,龙湖坚持25%-30%的毛利率,上半年平均拿地成本5930元/平米,而一二线城市新增面积占比高达90%。


  

布局:坚持一二线和强三线
部分历史项目去化有待加强

截至今年上半年,龙湖的土地储备合计5002万平方米,权益面积为 3711 万平方米。其中一、二线城市土地储备占比达76%,龙湖坚持高潜力城市布局。从单个城市来看土储量,重庆土储占龙湖城市土储量的第一位为809万平米,这为城市的高销售额做好了充足的货源支持。但城市土储量排名第二的烟台,土储量713万平米,占总土储14%,但其上半年销售额仅为4.17亿元,仅为销售额的0.5%。烟台主要是龙湖此前拿下的养马岛项目,开发周期长,如何加快去化速度,增加对业绩贡献,是企业需要考虑的问题。


  

盈利:毛利率36.5%创新高
得益于前期高利润项目回款

上半年,龙湖营业额185.9亿元,同比增长1.2%,其中物业发展业务营业额165.9亿元。实现毛利率36.5%,较2016年涨幅7.5个百分点,其中物业开发的毛利率为34.45%,位于行业较高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期销售结转的项目利润较高,单城市贡献较高,对毛利率的上升起到拉升作用。上半年重庆和上海的营业收入分别达60.1亿和33.3亿元,占物业发展业务营业额的36%和18%。

上半年,龙湖的营销及管理费用率同比降低了1.3个百分点低至1.5%,主要是因为龙湖上半年在一二线城市新推出大量项目,在政府限价等政策影响下,新房、二手房价格倒挂,推动新房去化,也降低了企业的营销成本。在毛利率大幅增长和费用率下降的情况,企业上半年核心净利达28.4亿元,核心权益后净利率为15.3%,较去年同期涨幅2.2个百分点;核心税后利润率则为17.5%,同比增长3.6个百分点。


  

平均借贷成本4.7%,融资能力领先

上半年末,龙湖持有现金226.52亿元,长短期债务比为7.98,现金短债比为2.92,短期偿债压力不大,债务结构较为稳健,这也为企业降低融资成本、拓宽融资渠道奠定了坚实的基础。上半年莫,龙湖的平均借贷成本为4.7%,较去年同期下降0.5个百分点,属行业的较低水平。

在融资渠道方面,企业通过多元化融资来优化债务结构,如发行绿色债券,票据等多样融资行为,将通过置换债务拉长债务周期,降低融资成本。8月,发改委鼓励符合条件的企业发行债券以发展住房租赁业务,目前龙湖长租公寓的发展与扩张态势良好,且企业债务结构良好,未来企业融资渠道还将进一步拓宽。


  

投资物业:商业和长租公寓持续扩张
2020年目标达80亿产值

投资物业方面,龙湖商业——天街、星悦荟、家悦荟三大产品系列稳定扩张,长租公寓(冠寓)业务也陆续在重庆、成都等城市开业。上半年末,龙湖已开业投资性物业208万平米,整体出租率94.7%,不含税金收入11.4亿元,同比增长28.8%,天街、星悦荟、家悦荟和冠寓租金收入占比分别为87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

目前龙湖已有22个天街实现开业,2017年下半年苏州狮山天街、上海宝山天街等4个天街将开业,即截至2017年年底会有26个天街开业,2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个,实现到2020年共41个天街的规模。

龙湖2016年提出发展长租公寓品牌冠寓,截止7月,冠寓已进入7个城市,运营了10个项目,冠寓自2017年3月在重庆开业之后,其整体出租率80.7%。今年内将合计新增超过1.5万间,到2020年冠寓租金收入超过20亿元。加上商业租金收入,龙湖计划2020年运营物业收入80亿元。


  

总结龙湖上半年企业发展呈向上蓬勃态势,销售以及拿地都创历史新高,同时商业天街及冠寓等多条方向持续扩张。与此同时,又推出合伙人制度,每年会将3%-4%归属股东核心净利对合伙人进行激励,为龙湖打造出一支长期稳定的职业经理人团队,新制度能否让龙湖未来更上一层楼,我们拭目以待。


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