中期业绩点评｜金科股份：上半年销售额同比增长107%，企业战略全面升级
2017-08-22
CRIC研究
克而瑞地产研究
2017-2020目标跨越式增长，差异化拿地策略，“地产+X”发展要谨慎。
文／克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩
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业绩：签约销售额同比增长107%
2017年上半年金科实现签约销售金额277亿元，同比大幅增长107%，对比全年500亿的销售目标已完成55%；其中地产板块实现签约销售金额约267亿元，同比增长约113%，签约销售面积约379万平方米，同比增长约84%。
值得关注的是，近期金科也确定了从“稳健式”向“跨越式”的战略转变目标。2017年至2020年，企业销售规模要力争实现500亿、800亿、1100亿、1500亿，在2020年要力争冲击2000亿。对于一个2016年销售规模为341亿元的企业，这意味着未来4年的复合增长率要达到45%。
为了保障销售增长的持续性，金科一方面加大了开发力度，2017年上半年金科新开工面积302万平米，同比增长32%，期末企业在建面积为1309万平米；另一方面也加强了产品线建设，在总部成立了专门的产品研究部门，形成生产一代、储备一代、研发一代的格局，目前已打造了王府系、廊桥系、东方系、金科中心系等十大产品线系列来满足不同客群的置业需求。
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布局：立足重庆大本营，
从“核心十城”到城市群深耕
2017年上半年金科新增项目22个，新增计容建筑面积为422万平米，相比2016年同期大幅增长了近69%，拿地金额为204亿元，占到了签约销售额的74%，拿地节奏明显加快，同时也为未来销售增长补充了足够的资源。从区域来看，金科集团始终秉持着“做强重庆，做大华东，增量华北，稳定中西部”的区域发展策略。2017年上半年，金科持续深耕大本营重庆及其周边地区，同时积极的扩充长三角的土地储备。从城市能级角度来看，2017年上半年金科新增土地储备主要分布于二线城市，新增土地储备为349万平米，占到了总新增土地储备的83%，进一步使其土储结构得到了优化。
金科在区域布局上也做了相应调整，从核心十城优化为城市群深耕，增加了核心城市及周边节点城市，对于国家大力推动与发展的粤港澳大湾区，金科也将其纳入发展视野。此外，为了匹配区域布局策略，金科将原有四大区域进行了拆分成七个区域，新设深圳、广州、上海、京津冀四个区域公司，从而加强区域的扩张与深耕。截止2017年上半年金科集团拥有土地储备可建面积为1997万平米，相比2016年末的1846万平米，增加了8%，足够支撑未来3-5年的发展。
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拿地方式：合作+收并购，
差异化的拿地策略加强品牌输出
2017年上半年，金科新增22个项目中，合作项目（权益小于100%）有6个，占比达到27.3%，而2016年全年新增25个项目中，合作项目是5个，可以看出，企业正在不断加大合作比例，目前金科的合作方包括碧桂园、金辉集团、旭辉控股、新城控股、中南建设、美的地产等，在早前金科发布的2020战略规划中，也在未来拿地方面制订了差异化的策略：
首先，在核心一二线城市，以公司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目，加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率。
其次，在中心城市，通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。
再者，对未进入的区域，通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式，建立进入区域市场的通道。
最后，在优质的三四线城市积极参与招拍挂，并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势，通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制，通过品牌、技术输出，扩大开发规模和品牌影响力。
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财务：债务结构保持稳健，
融资成本进一步压低
从财务结构来看，2017年6月30日金科持有现金量为171亿元，与去年大体持平，现金短债比为1.6，长短期债务比为4.54，短期内并无太大偿债压力，资金较为充沛。
在财务结构保持稳健的同时，金科的融资成本也不断下降。2017年上半年金科的综合融资成本约为6.49%，相比2016年的7.57%下降了1.08个百分点。主要是因为金科获得了大公国际、中诚信等评级机构的AA+的信用评级，银行贷款和非银行金融机构的贷款利率均有所下降，从而拉低了企业的融资成本。此外，截止报告期末，金科已获得银行授信额度821.8亿元，其中已用授信额度为319.6亿元，剩余授信额度为502.15亿元，为未来的开发建设的顺利进行提供了有效的资金保障。
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综合服务：“地产+X”协同发展，
增强核心竞争力
2017年上半年金科物业管理营业收入为4.53亿元， 同比大幅增长了54%。新进入杭州、宜昌、天津、南充、峨眉5个城市，截止2017年6月30日，金科物业已进驻85个城市，在管项目超过400个。未来物业管理仍将会是金科继续大力发展的方向，通过将服务与地产相结合，不仅能够有效保留住优质客户，为企业带来持续增长的物业收入；还能够提高其地产产品的核心竞争力，争夺更多的市场份额。
此外，金科在商业地产、产业地产、文旅地产运营方面也在探索新思路，寻求新突破，比如创新性的提出了商业地产的三大产品线，体量在1.5~2万方的纯底商商业、体量在3万方以下的商业街区和体量约5万平米的购物中心综合体，相信随着这两大板块业务的不断成熟，势必能为金科带来更好的协同效应，促进其获得更为持续稳定的运营收入。
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结 语
2017年，是金科的“提速”之年，企业首次提出了从“稳健式”向“跨越式”的战略转变，事实上，企业也提出了与之相匹配的扩张策略，但在具体实施过程中，有以下几方面需要注意：首先，合作、收并购与公开招拍挂有所不同，存在诸多不确定因素，应审慎评估合作方和标的资产的暗藏的机会和风险；其次，在发展物业、商业、产业、文旅等多元化的业务时，也应有的放矢，扬长避短，这样才能更好的发挥协同效应，不断为企业提供持续稳定的运营收入；最后，在积极扩张的同时，也应关注财务结构的稳健，平衡利润、负债和现金流的关系，确保高质量的增长。
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