中期业绩点评 | 融创中国：目标3000亿，战略优势释放迈入收获期
2017-09-05
CRIC研究
克而瑞地产研究
销售目标升至3000亿，土储优质、成本低，盈利能力快速提升。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、钟诗慧
01
业绩同比增长118%，目标3000亿指日可待
2017年以来，融创持续保持强劲的增长势头，顺利晋升至销售额行业排名第6位。2017年1-8月，融创实现合同销售金额1614.3亿元，同比增长118%；合同销售面积893.9万平方米，同比增长148%。其中，8月单月融创实现合同销售金额305.4亿元，同比增长237%，创下单月销售历史新高。
除了整体销售业绩实现跨越式增长，融创在多个一线、环一线和核心城市的销售表现也较为突出。其中天津、重庆、无锡的市场份额位列第一，杭州、宁波、苏州、太原位列第二至第五。而融创于这些城市打造了多个高端项目，包括“壹号院”、“桃花源”、“府系”等。这些项目在提升城市整体住房品质的同时，扩大了企业影响力，同时也提升了融创的产品竞争力，从而为业绩增长做出贡献。
对于融创而言，充足且高质量的可售资源是实现业绩快速增长的有力支撑。2017年下半年，融创计划开盘超过90个新项目，总货值预计达1612亿元，加上2017年上半年尚未出售的资源和现有项目的二次开盘，2017年下半年总体货值将达3879亿元。
因此，预计2017年下半年融创将充分发挥其资源优势，继续深掘地产市场。2017年9月，融创于中期业绩发布会上将销售目标大幅上调43%至3000亿元。根据融创现有的可售资源规模及销售增速，融创极有可能在年末超额完成任务。
02
收并购占比超八成，土地储备优势明显
伴随上半年政府调控政策的不断加大、土拍市场竞争愈发激烈，融创大幅减少在土地公开市场拿地的同时，充分发挥自身优势，通过收并购方式谨慎获取了优质且成本较为合理的土地资源。
2017年上半年，融创新增土地储备3023万平方米，其中2553万平方米为收并购拿地，占比84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等，融创在与各地企业建立良好合作关系的同时，获得了大量较为低价的土地、减少土地成本并提升了盈利空间。
截至2017年6月，融创总土地储备共计约9951万平方米，权益土地储备约6842万平方米。从土地储备分布情况来看，约96%位于一二线及环一线城市，其中北京（含北京、济南、青岛、太原等城市）、华北（含天津、西安、郑州等城市）、上海（含上海、苏州、南京、无锡等城市）、西南（含重庆、成都、南宁、昆明）四个区域总土地储备占比和权益土地储备占比分别高达69.4%和65.9%，极具市场潜力。
此外，基于收并购项目高周转的优势，融创的土地开发流动性较强。截至2017年8月，融创41%的土地储备处于开发状态。充足且高质量的土地储备将有力支持企业快速周转运营及未来稳健发展。
03
盈利能力快速提升，账面现金较为充裕
截至2017年6月，融创营业收入为133.33亿元，较去年同期增长25.9%；毛利为26.16亿元，同比大增86%。与此同时，企业毛利率为19.6%，较2016年同期上升6个百分点，主要来源于2017年上半年来自上海、杭州的物业销售毛利率较2016年上半年有所上升。
融创2017年上半年归属于母公司净利润同比增长1682.5%至13亿元；核心净利润为13.7亿元，同比增长204%。此外，融创的加权平均借贷成本为5.8%，同比减少0.56个百分点，实现融资成本优化、进一步增强盈利能力。
在盈利能力全面提升的同时，融创持续保持账面现金充裕，余额高达924亿元。除了将支付2017年下半年应付的土地款项548亿元，融创预计下半年销售超过2000亿元（7-8月已实现销售526亿元，9-12月预计销售约1500亿元），因此又将带来巨大的现金流。
04
销售、盈利齐头并进，战略优势释放实现稳健运营
基于高质量的土地储备、强大的产品竞争力和品牌影响力、高效的周转去化能力及较为成熟的管理团队和体系能力等，融创未来将更为注重将公司竞争优势释放为优异的业绩表现。
一方面，融创将加速释放与土地储备规模相匹配的销售业绩及逐步获得与销售规模相匹配的盈利表现；另一方面，企业将采取更为谨慎的土地储备增长策略，以此减少资本性输出。随着销售的放量增长和盈利的不断提升，企业将快速提升资产水平、进一步降低负债指标，从而使得企业运营发展更为稳健。
与此同时，融创将保护及管理现有战略投资，不再拓展新的投资范围。这一较为保守的战略投资方向也体现了融创稳健发展的决心。
◆ ◆ ◆
总结：继2016年突破重围、实现翻番增长，融创2017年销售表现持续强劲。其销售业绩再度翻倍、土地储备及财务情况都得到进一步提升。作为房企发展潮流中增速最为迅猛的规模房企，融创已经迈入了崭新的发展阶段。一方面，融创将充分发挥现有的资源及管理优势，进一步占据行业主导地位；另一方面，其将在房地产开发为绝对核心主业的前提下， 致力于全面且均衡的发展，不断提升企业的盈利能力，从而形成更为稳健的发展路径。
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