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中期业绩点评 | 世茂房地产:销售增长缓慢,规模利润并重如何突围?

2017-09-05 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

中报点评『二十一』

规模发展滞后,高利润低负债,大力拓展持有型物业

文/克而瑞研究中心  房玲、羊代

01

目标调高10%至880亿元,规模发展相对滞后

世茂2017上半年实现合约销售451.2亿元,同比上涨31%;合约销售面积270.90万平方米,同比上涨12%。与过去几年相比,世茂今年的销售增速较快,一方面是因为企业坚持一二线深耕,上半年南京和北京单城市销售金额分别超过60和40亿元,宁波、合肥及武汉等城市销售额也均超过20亿元,另一方面上半年企业抓住市场机遇,加强了承接一二线需求外溢的三四线城市的推盘力度,如上半年泉州世茂紫茂府、世茂海上世界等项目开盘热销,使得泉州销售额超过35亿元

但是与其他规模企业相比,世茂的规模增长“滞缓”。早在2014年世茂的销售金额就突破了700亿,位列全国房企销售金额第8名,仅次于最早的7家千亿房企,超过融创、绿城、龙湖、金地等企业。但是过去几年,世茂却被赶超,2017年上半年融创销售已突破千亿,龙湖销售也达到了926亿元,离千亿仅一步之遥,金地也实现了超过700亿元的销售金额,进入TOP10。2017年千亿房企很可能超过13家,而世茂全年的销售目标也仅是从800亿元上调到了880亿元,已经掉出第一梯队。

上半年世茂整体可售去化率达60%,其中新货去化率为80%,分别超2016年同期14%及17%,老盘去化还是存在压力,拉低了企业整体去化率。截至上半年末,世茂已竣工库存为127万平米,加上其余在售项目和下半年新增的可售面积,下半年世茂的可售面积达到678万平方米,其中一线及强二线城市占比超过60%,充足的供货源将为企业下半年销售额的增长助力,世茂年度880亿元的新目标预测完成难度不高。

注:强二线指厦门、南京、杭州、苏州、成都、天津、福州、武汉



02

拿地总量大幅增长,关注一二线需求外溢城市

2017年上半年,世茂总共拿地435万平方米,同比增长312%,在经过了两三年的调整期后,世茂开始发力。我们分析世茂今年的拿地分布可以看到,不同于前两年“回归一二线、三四去化”,世茂今年在布局一二线的同时,关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,如固安、佛山、嘉兴、昆山等,三四线城市占今年新增拿地总量的42%,较2016年占比增加21个百分点。

世茂上半年拿地金额为363亿元,新增土地储备的平均楼面地价达到了8023元/平方米,主要是因为企业在高能级和热点城市拿地占比较多。截止2017年6月30日,世房的平均土地成本为每平方米人民币4268元。

从拿地方式来看,上半年获得的地块中底价招拍挂、收购、合作占比约45%,企业的拿地抗风险能力较强,未来企业还将进一步通过并购、合作及协议等多种拿地方式获取土地资源。



03

营收稳定增长,利润率维持较高水平

世茂今年上半年营业额358.22亿元,毛利105.91亿元,分别同比上涨19.3%和25.1%。其中物业销售的营业额341.58亿元,同比上涨19.5%,酒店、租金和其他收入为人民币16.55亿元,同比上升16.0%。上半年毛利率29.57%,较2016年全年增加1.9个百分点。

营业收入和毛利率的增长,主要得益于上半年结转项目增加,尤其是部分高毛利率项目。上半年,世茂营业额超过10亿的项目达6个,合计营业额占总营业额的30%以上。比如,贡献最大的北京通州侨中心,2017上半年单个项目的营业额达35个亿,超过总营业额的10%,其当年拿地成本10700元每平米,而上半年结算均价为44487元每平米,盈利空间大,对企业毛利拉升起到一定作用。

另外,有14个项目2017上半年的结算均价同比高5000元/平米以上,其利润率自然更高。最后,2017年上半年销售税同比下降21%至2.56亿元,也使得企业毛利率进一步增加。上半年,世茂的营销及管理费用率较2016年同期降约1个百分点至4.96%,处于行业较低水平,得益于企业上半年销售额的上涨,特别是受一二线城市外溢的三四线城市销售的影响。



04

净负债率保持60%以下
持续开展房地产金融创新

上半年末世茂持有现金220亿元,长短债比为2.89,现金短债比为1.25,企业债务结构稳健。上半年末世茂的净负债率为52.5%,处于行业较低水平,较2016年全年的53.4%下降0.9个百分点,已有5年保持企业净负债率在60%以下。

世茂的金融创新可谓为同业称道。今年四月份,获批发行熊猫中票;上海世茂国际广场获中国银行间市场商协会首单不动产公募资产证券化(ABN)批复,另外,获得中证机构对于商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)的批复。持续发展金融创新,使得企业融资渠道不断拓宽,融资能力不断加强,同时融资成本也在不断下降。上半年平均借贷成本为5.6%,较2016年全年的5.8%下降0.2个百分点。



05

5年计划管理100家酒店

商业创新升级与发展多元化

商业地产方面,世茂商业和酒店运营都已初具规模。目前,世茂拥有18家酒店,2017上半年营业额为8.11亿元,较2016年同期上升21.6%。

值得关注的是,2017年世茂与喜达屋资本集团合作,成立上海世茂喜达酒店管理有限公司(世茂占股51%),计划大力拓展酒店市场。上半年,世茂喜达已有4家运营中的自主品牌酒店,上半年贡献租金收入3800万元,2017年下半年还将有2家开业。未来世茂喜达计划通过轻资产的方式,5年内管理100家酒店,75%左右都是输出品牌和管理的酒店,自持酒店只占20%-25%。

上半年末,世茂持有运营中商业及办公楼项目12个,上半年营业额达3.77亿元,同比下降9.2%。主要是因为,2016年北京时代财富广场的出售使得当年收入大涨,及2017年上海世茂国际广场停业装修的影响,剔除以上两项,上半年营业额同比上涨11.9%。

在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力,进行产品的创新升级。旗下多个商场等多方面开展整顿改造工作,北京世茂大厦,上海世茂国际广场等进行了内外部及品牌的改造升级。此外,未来两年还将有上海佘山深坑酒店,深圳前海办公楼等多个酒店及商办项目开业,未来将会为企业带来更高的利润。

除了企业传统的商业和酒店业务外,世茂也跨界涉猎其他领域多元化发展。在教育方面,2016年开始推出世茂光合教育社区,实现地产与教育的有机结合;在体育方面,2017年世茂与足球品牌巴萨合作涉足体育地产;同时在主题乐园方面继续进行推进,2017年5月与三丽鸥品牌合作,将其下凯蒂猫卡通形象打造室内主题乐园。多元化的发展为世茂提供更多的盈利方向,提高抗风险能力。


  

总结世茂在经历近两年的“去库存,调结构”后,今年销售规模开始有所突破,同时也加大了扩张力度,企业或将迎来新一轮的发展。未来企业大力拓展持有型物业的发展,会为企业带来更多稳定的现金流,同时进一步提升利润空间。主题乐园等多元化的发展,也将为企业长期发展带来新的贡献,但是新业务的发展还要一定时期的发展


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