中期业绩点评 | 华润置地：聚焦一二线布局，投资物业营业额上升

中报点评『二十二』

全年目标调至1320亿，投资物业稳定增长，营收减少财务费用上升。

文／克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬

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业绩规模稳健增长，上调目标至1320亿

2017年上半年，华润置地实现合约销售金额632.2亿元，合约销售面积437万平方米，分别同比增长13.8%和1.7%。华润置地2016年以1080.4亿元的销售业绩步入了千亿房企行列，全年业绩同比增长达27%，2011至2016年的五年复合增长率也达到了24.6%。

在中期业绩会上，华润置地将全年业绩目标从1200亿元上调10%至1320亿元，较去年全年的业绩同比增长22%，总体的规模发展较为稳健。而截止1-7月华润置地已实现销售金额739.25亿元，完成全年业绩目标的56%，目前来看华润置地保持全年超千亿的规模已成定局。

从销售结构来看，华润置地的项目布局相比其他同规模房企也更为均衡。华润置地2017年上半年的签约销售金额中，华南大区、华北大区、华东大区的业绩贡献较高分别达到了25%、24%和22%。同时，华润置地聚焦一二线核心战略城市，2017年上半年华润置地在一二线城市、三线城市的销售金额占比分别达到了85%和15%。

从单个项目的表现来看，销售排名靠前的分别是北京华润城、广州华润天合、深圳华润城等。这些布局在深圳、广州、北京等一线及强二线城市的项目销售均价较高，对华润置地的千亿规模也起到了关键的作用。

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土地投资聚焦核心一二线城市

华润置地近几年的土地投资相对积极，2017年上半年新增土地金额436.5亿元，新增土地建筑面积577.2万平方米，分别同比增长62%和16%。值得注意的是，华润置地2017年上半年在一二线城市土地投资金额占比达87.4%，较2016年全年高出了8.2个百分点。投资力度的加大和一二线城市的布局也保证了华润未来几年持续稳定健康的发展。

同时，截止2017年上半年华润置地总土地储备建筑面积达4785万平方米，较去年同期增长13.7%。其中华南地区土地储备占比最多达26%。

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营业收入同比下降
融资成本持续保持行业低位

2017年上半年，华润置地实现综合营业额港币352.6亿元，同比下降21%。其中，开发物业营业额港币290.9亿元，同比下降25.9%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币32.5亿元，同比下降48.1%。开发物业营业收入的减少主要是由于上半年的结算面积低于预期。

2017年上半年，华润置地实现结算面积247万平方米，同比下降10.3%。而与此相对的是，截至上半年已售未结金额上升至1524亿元，其中668亿元可在下半年结算。

从财务指标上看，华润置地截止上半年4.13%的融资成本比2016年末进一步降低0.1个百分点，持续保持行业领先。而华润置地上半年的净负债率较2016年末上升17.7个百分点至41.5%。净负债率的上升主要是因为上半年支付的地价较多，华润置地的净负债率还是保持在行业较低水平。

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投资物业收入稳定增长，未来收入将超百亿

除了开发物业之外，投资物业也是华润置地重点发展的业务板块。截至2017上半年，华润置地投资物业公允价值达港币1062.7亿元，占总资产总值的21.5%。目前，华润置地在营投资物业总建筑面积达到574万平方米，已开业万象城13个，五彩城╱万象汇8个，其他购物中心2个，规模位于行业前列。其中，西安西咸万象城开业，开幕日店铺开业率达90%，处于市场领先水平。

从盈利能力的角度看，华润置地包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币40.1亿元，同比增长13.2%。其中，酒店业务营业额港币6.1亿元，同比增长34.6%。值得注意的是，华润置地预计2019年拥有购物中心44个，总建筑面积550万平方米，预计投资物业的收入超过100亿港币。

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总结：2017年上半年，虽然华润置地的销售规模保持了稳健的增长，但由于上半年已售未结资源过多，导致上半年开发物业的收入和股东应占的核心利润同比大幅减少。对于华润置地这样千亿规模的房企而言，如何控制好结转的节奏对财报业绩的表现较为关键。

另一方面，华润置地上半年的财务费用达16.1亿港元，与2016年同期相比上升13.6亿元。由于上半年人民币升值的因素，华润置地在境外的人民币银行借款及熊猫债造成了11.6亿港元的汇兑损失。同时虽然华润置地41.5%的净负债率较2016年末有较大幅度的提升，但在行业内还是处在一个较低的水平。

对于华润置地而言，在目前千亿规模的基础上，如何利用好自身低廉的资金成本和优质的政府资源，也是未来谋求进一步高质量发展需要重视的问题。

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