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专题|负债破5万亿,调控收紧下房企融资如何突围?

2017-09-20 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:干货!165家上市房企财务解析,房企偿债能力几何。

文/克而瑞研究中心   房玲、俞倩倩、易天宇、羊代红


面对市场环境和政策不确定因素增多的情况,2017年上半年各大企业财务情况到底发生了怎样的变化呢?是否存在偿债压力?为此,我们对165家上市房企进行深入分析。




01

上半年负债持续增长突破5万亿

未来压力逐步加大

2017年上半年热点一二线城市市场受限购、限贷、限售等调控政策的影响较大,部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,约有近10家房企上调了全年的业绩目标,企业整体销售业绩表现良好,销售回款依然不错。从融资环境来看,国内信贷持续收紧,房企融资受限。这样的情况下,企业持有现金增速放缓,且过半企业持有现金有所减少。上半年,企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债规模再创新高。上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元。

从偿债能力来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务结构指标下行,但是基本维持稳健,短期偿债压力不大。上半年末,165家房企加权平均净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45,主要是由于短期负债大幅增加所致。一方面,2015年公司债热潮开始,时至今日3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;另一方面部分房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

最后,从融资成本来看,上半年大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%。虽然政策环境收紧,上半年不少企业还是进行了债务置换,替换了原先部分高息债,融资成本的变化相对滞后。随着信贷环境的持续收紧,未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。

注:港币统一以0.87换算,融资成本为60家重点房企1数据算术平均


60家重点上市房企:中国恒大、碧桂园、中海地产、万科地产、融创中国、保利地产、华夏幸福、绿地集团、华润置地、招商蛇口、绿城中国、富力地产、阳光城、合景泰富、九龙仓、雅居乐、旭辉集团、首开股份、佳兆业、越秀地产、新城控股、远洋地产、龙光集团、金隅股份、龙湖地产、世茂房地产、中国金茂、金地集团、建发房产、禹洲集团、保利置业、金科集团、首创置业、泰禾集团、仁恒置地、荣盛发展、瑞安房地产、中国奥园、华发股份、路劲基建、金融街、中骏置业、时代地产、蓝光实业、北辰实业、中南集团、融信中国、建业地产、北京城建、宝龙地产、滨江集团、信达地产、当代置业、中粮地产、红星美凯龙、中天金融、景瑞地产、光明地产、合生创展、朗诗集团


02

现金:融资收紧投资加大

超五成房企现金缩水

1、上半年房企持有现金整体略有上涨,54%的房企现金减少(部分略)

2017年上半年165家上市房企的持有现金为21116亿元,相比年初略微增长了4.6%,与2016年全年企业持有现金大幅增长49.2%形成鲜明对比。其中,60家重点房企持有现金18110亿元,较期初增长5.7%,占比达86%。上半年,现金较期初增长的企业有76家,占到了总数的46%;有24家企业涨幅在50%以上,还有29家企业涨幅超过20%。除此之外有89家企业持有现金出现减少,占到了总数的54%,相比2016年的占比有了明显的增加,2016年全年现金持有量下降的只有33家企业。

如果说2016年房地产行业是“先扬后抑”,前三季度“繁荣、火热”,四季度“调控回落”,那么2017年的限购、限贷、限售等调控政策则是持续加码,信贷政策逐步缩紧,市场不确定因素进一步增多。在这种情况下,部分企业销售受到影响,加上融资环境的缩紧,企业总持有现金增幅放缓,出现持有现金减少的企业也逐步增多。另一方面也有部分企业投资力度相比较大,这也造成了现金持有缩水。

2、融资拉动融创、保利等现金增加,回款为万科、雅居乐等提供保障(略)

3、恒大加大投资导致现金减少,中海等偿还债务财务稳健(略)


03

负债:总有息负债增速降低

超六成房企杠杆增加

1、规模:总有息负债整体增速降低,11家企业负债超过千亿(部分略)

2017上半年末,165家房企总有息负债为51619亿元,较期初上升17.3%,2016年全年增幅为27.3%。其中60家重点房企总有息负债为43442亿元,较期初上升18.9%,占比达84%。2017上半年,在政策收紧的情况下,各大房企的发展速度还是一往如前,合约销售额超500亿的企业已达15家,前15名企业今年上半年总销售额约1800亿占去年全年的70%以上。一般情况下,房企的规模与负债规模呈正相关,今年上半年房企的发展增速较于上年有了很大的增长,这个增长,在房企的总有息负债上有了很好的印证。上半年末,有11家房企的总有息负债超千亿,较2016年末增加4家。

从融资情况来看,在国内政策收紧的情况下,许多企业寻求海外债券的发行。据重点房企融资监测数据显示,上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元,合计人民币1242亿元,而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中,中国恒大上半年发行了101亿美元的海外优先票据,替换了原有永续债,扣除恒大的影响,上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元,是去年全年的两倍多。

表:2017上半年165家企业总有息负债TOP20(略)

2、净负债率:负债持续增长,超六成企业净负债率上升(略)

3、永续债:恒大赎回千亿永续债,企业永续债总额腰斩(略)



04

偿债能力:境内融资渠道收紧

房企偿债压力将逐步加大

1、现金短债比:多数房企下降,滨江项目热销短期无偿债压力(部分略)

2017上半年165家房企现金短债比均值为1.41,较2016年末的1.74下降了19%,但现金基本可以覆盖短期负债,整体来看短期偿债压力不大。其中88家房企的现金短债比均有不同程度的下降,这主要是因为短期负债增幅较大,由2016年末11604亿元跃升至14964亿元,增幅比总有息负债11.7个百分点。究其原因,无外乎以下两点:一是2015年公司债潮下,房企纷纷通过发行公司债补充流动资金,时至今日,3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;二是部分正处于快速扩张的房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

从60家重点房企来看,不同房企现金短债比分化严重,现金短债比最高TOP10均在3以上,合景泰富甚至达到了13.4,而现金短债比最低TOP10均不足1,现金无法覆盖短期债务,且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”,若无法及时补充流动资金,还是存在一定偿债风险的。

2、长短期债务比:整体维持在2.45,保利、龙湖债务结构保持稳健(略)


05

融资成本:房企融资成本微降

融资渠道收紧未来或将反弹

(部分略)

从2017上半年60家重点房企的平均融资成本来看,大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%,这主要源于此前公司债潮的延续效应,自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来,房企发债规模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,证监会在逐步提升发债门槛,收紧公司债,房企融资规模才略有回落,而目前企业偿还债务开支以此类居多,因而融资成本还维持在较低水平,但不难预想,随着境内融资利好不再,房企或转战海外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。


06

总结中长期信贷持续收紧

推进金融创新是良策

综合来看,2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降,但基本还属于稳健水平。但随着信贷持续收紧,不得不说,下半年房企面临的融资环境是异常严峻的,近期召开的全国金融工作会议也再次印证了这一点,全会确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题,并提出推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。在这样的背景下,积极推进金融创新,开辟多元化的融资渠道对房企而言就变得尤为重要。

目前已有部分房企展开了各类尝试,比如阳光城发行8.4亿元CMBS产品(商业房地产抵押贷款支持证券)为其西安高新阳光城希尔顿花园酒店、西安阳光天地购物中心及地下停车场募资;再如正荣集团联手东方资产管理股份有限公司合作金融业务,可以相信,后期将有越来越多的房企参与其中,融资创新与多元化发展大势所趋。 


END

本文为专题删减版,完整版获取请洽询021-60867863

《2017年上半年房企偿债能力解析》专题目录

一、上半年负债持续增长突破5万亿,未来压力逐步加大

二、现金:融资收紧投资加大,超五成房企现金缩水

1、上半年房企持有现金整体略有上涨,54%的房企现金减少

2、融资拉动融创、保利等现金增加,回款为万科、雅居乐等提供保障

3、恒大加大投资导致现金减少,中海等偿还债务财务稳健

三、负债:总有息负债增速降低,超六成房企杠杆增加

1、规模:总有息负债整体增速降低,11家企业负债超过千亿

2、净负债率:负债持续增长,超六成企业净负债率上升

3、永续债:恒大赎回千亿永续债,企业永续债总额腰斩

四、偿债能力:境内融资渠道收紧,房企偿债压力将逐步加大

1、现金短债比:多数房企下降,滨江项目热销短期无偿债压力

2、长短期债务比:整体维持在2.45,保利、龙湖债务结构保持稳健

五、融资成本:房企融资成本微降,融资渠道收紧未来或将反弹

六、总结:中长期信贷持续收紧,推进金融创新是良策




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