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香港2017年三季度楼市总结展望:写字楼篇

2017-09-23 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:中上环租金强劲增长,中资金融公司租赁活跃。

文/克而瑞研究中心  洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容

2017年前三季度,香港写字楼市场未见寒冬,截止2017年7月,香港写字楼租金及售价水平分别较去年年末上涨了4.2%和7.9%。但分地区来看的话,写字楼市场格局仍然经历着较大变动,供应上政府以九龙为重,但需求依然集中在中环及其周边。受到债券通推出以及其他内地与香港金融市场互通政策影响,中资金融公司租赁表现活跃,中区写字楼需求进一步增加,带动上环租金强劲增长。究其供需关系,我们预计2017年下半年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势,但区域间租金差距会逐渐拉大。



供应


商业用地主要有九龙新界提供,长远土地供应仍是挑战

根据香港地政总署2016至17年度卖地计划,2016年四月至2017年三月香港政府将提供5幅商业用地,然而2016至17年度成交的商业用地仅为2幅。2017年第二季度共成交3幅商业用地,其中与5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交,刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。第三季度成交1幅位于九龙长沙湾的商业用地,中标的发展商新世界集团累计连续投得三幅位于长沙湾的商业用地。

总的来看,商业土地成交主要以九龙及新界地区为主,其中九龙东启德地区为2016至17年度香港商业用地提供2幅土地。长远来看,政府想要持续增加商业用地供应量,继续推进土地供应措施,实现中长期稳定的土地供应,依然面临着如土地短缺等诸多挑战。

中环紧俏九龙宽裕,地王效应冻结中区商厦市场

2016年全年,香港写字楼落成量略超153,000平方米,低于2015年的最高点的165,000平方米,但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成,也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。而香港政府于报告中预计2017年写字楼落成量激增至275,000平方米,原因是“起动九龙东”计划带来一批新落成写字楼。但是2018年预计写字楼落成量回归低水平。综上,短期内香港写字楼供应增加,但长期依旧跟不上需求增长。

从供应的地区分布上来看,中环仍然是供应最紧张的地区,目前中环于2017年5月拍出的地王预计2022年落成,而最后仅剩一块中环街市地块未卖出,中环新落成写字楼近乎枯竭。

未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限,且后者的实施易受各方声音阻挠。因此,中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。

同时,由于地王效应,预计短时间内中环地区商厦市场预计出现冻结效应,卖方预计会捂住仅剩的空置写字楼以期待地王交易带来的写字楼价格上涨。所以,短期内中环及周边写字楼价格预计出现一定幅度上升。

供应最充足的当属九龙区,根据港府的“起动九龙东”计划,预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出,大量的供应加上需求并未完全转向九龙区,导致空置率居高不下,尤其是九龙东的空置率,过去三年内空置率7%-7.8%,在2016年末达到了11.2%。

而放眼港岛的其他地区,港岛东的鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划,而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点,虽然充足的供应仍未被完全吸收,空置率仍在高位,但租户增长趋势显著。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求,现有供应能被较好地吸收。

总的来说,未来写字楼整体供应仍将增加,但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应,而九龙区则是供应大头,港岛东部及南部也有充足供给。 



需求


整体来看,2017年上半年,由于市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除,写字楼交易较为火热,2017年3月更是录得高达230宗成交宗数,大幅高于2016年最高点159宗。随后恒基拍下中环地王的消息导致中环商厦交易市场冻结,二三季度的交易宗数有所下降,但长期来看写字楼交易市场仍然火热。

债券通推出带来中资金融公司强劲需求,上环租金强劲上升

中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强,以及人民币贬值的驱动,纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等,早已嗅到了香港的商机。其中,很多中大型中资银行早已入驻香港,但为了加强与客户交流,发展壮大业务,有逐步扩张的趋势,对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽,以及多元化投资的需要,争先进入香港。

除此以外,港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一,不少非金融机构,如以恒大为首的房地产公司,也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求,虽然租金水平已经高得令人咂舌,旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。


2017年7月3日,债券通正式开通,内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时,保监会允许保险公司投资深港通,金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港,也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响,邻近上环地区租金上升,7月上环租金上升45%。

港岛东南部引流外溢需求,九龙高空置率受累城区规划

传统中环租客虽然正逐渐离开中环,但仍深谙中环的核心地理优势,具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地,2017年上半年的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码,成为港岛东的头号竞争对手。

另外,中环湾仔绕道及东区走廊连接路的竣工时间已从2017年底推迟至2018年底/2019年第一季度,使得港岛东写字楼竞争力下降。总的来说,这两处供应虽然仍在增加,但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

再看向九龙区,尤其是九龙东,作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢?细究九龙东的交通和城区规划,我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘,交通不甚方便,例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟,与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。

除此之外,九龙东作为工业老区,近年来人口激增,区内道路规划难以负荷,交通拥堵严重,且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑,即使供应大增,租金下滑,也难以得到青睐。同时,九龙东的供应非常充足,仅2017年新增供应就有Mapletree Bay Point(660,000平方英尺)、港丰中心(332,000平方英尺)及Two Harbour Square(479,000平方英尺)。九龙东未来五年还有约410万平方英尺的新增供应。

因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下,租金有下探势头,空置率仍将在高位徘徊。未来比邻九龙的启德发展区落成时,九龙东的写字楼市场预计进一步遇冷。



结语


2017年,香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升。中资金融公司将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。预计2017年全年香港写字楼市场表现创新高,各区域之间分化会更加明显。


—— END ——

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