5城逾200万方纯租赁住宅“落地”，行业变天不容迟疑

2017-10-28 CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读：多地住房租赁政策接连落地，供需两端解决矛盾，行业迈入存量时代。

文／克而瑞研究中心杨科伟、俞倩倩

伴随着”十九大”的落幕，”房住不炒”的定位与“购租并举住房制度”的新说法，使得租赁住宅市场再次成为市场热议的话题。前期住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市展开首批租赁住宅市场建设试点以来，多个城市纷纷跟进，究竟目前各地租赁住宅市场建设推进情况如何，未来又将形成怎样的格局呢？成为市场各方关注的焦点。

5城21宗纯租赁住宅用地面市

至少12城引入土地“竞自持”比例

据CRIC不完全统计，目前已有上海、广州、深圳、杭州、珠海五城共计推出了21宗纯租赁住宅用地，总计容面积达到了206.6万方。其中，上海“首当其冲”，已推出了17宗纯租赁住宅地块，累计成交达6幅，广州也于本月拍出首幅全自持租赁用地广州开发区KXC-K1-9地块。

值得关注的是，深圳、杭州、珠海这些人口吸附力较强的热门城市也紧随其后，纷纷推出了“只租不售”的住宅地块，但是这样的全自持模式对于拿地房企的资金实力和运营能力都有着较高的要求，因而目前主要是区域性的龙头国企成为了首批“吃蟹人”。

除了推出纯租赁住宅用地之外，更多的城市则选择了“限地价+竞自持”的拍地方式来加速租赁新政的落地，一方面可以为土地市场“降温”，达到控地价的目的；另一方面房企在土拍过程中获得了更多的自由度，有利于降低运营过程中带来的诸多风险。据CRIC不完全统计，目前已有12个城市将该模式引入招拍挂机制，广州、杭州、天津、佛山等地均有多宗这样的地块成交，比如世茂于2017年6月相继在佛山拿下的禅城奇槎003和004地块，住宅自持比例分别达到了43%和40%。由此可见，这类模式的普适性较强，也减少了房企从开发商向运营商过渡的“阵痛”，从而更有利于租赁新政的实施和落地。

30省市相继从供需两端发布租赁住房新政

行业改弦更张不容置疑

从目前发布新政的城市来看，除了十二个试点城市外，北京、上海、珠海、天津、山东、湖北、辽宁、江苏、云南等十多个省市虽未列入试点，但也出台保障租赁、积极探索建立“租售同权”制度等措施，不得不说，住宅租赁已成为“新风口”，成为未来地产行业发展的一个重要方向。而各地的新政利好无外乎从以下三大层面推进：

一是从供应端新增租赁房源，不仅会加大租赁住宅用地的供应，而且也强调将部分闲置的存量房源进行转化，不断提升资产使用效率；如广东允许房企出租库存商品房开展租赁业务，山东鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源。

二是对于参与租赁业务的企业而言，提出了各类鼓励措施。一方面，是主体的进一步扩容，支持相关城市的国企转型为住房租赁企业，同时也鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；另一方面，针对租赁企业融资难等问题也加强了金融支持力度，鼓励这些企业发行公司债券、资产支持证券等方式补充流动资金，链家自如的“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、保利地产的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”都是典型案例。

三是从需求端来看，不断保障租客权益，鼓励租赁消费。广州、北京等市相继出台文件，要求保障租客的权利，试点推广租售同权，承租人可以同等享受教育、医疗等基本公共服务。此外，广州、合肥、沈阳等多市均明确，租房者可以提取住房公积金用于支付房租，北京、南京更是将公积金提取标准予以量化。

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总体而言，房地产行业正逐步由增量时代迈入存量时代，结合十九大的“房住不炒”定位，未来租赁市场和销售市场也将并驾齐驱。如何借助政策“东风”完成从开发商向运营商的过渡也是很多房企目前亟需思考的问题。对于规模房企而言，可以利用已有的经验和资金优势在新的领域获得发展；而对于部分中小房企，可能是实现转型，在新风口下弯道超车的好机会，一方面可以与优秀的资产运营商合作，实现强强联合，扩大竞争优势；另一方面也可以充分借助政府的各类政策支持，加强金融创新来解决融资难等问题。

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