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苏州土拍遇冷是偶然个案，还是市场真的“降温”了
2017-12-03
CRIC研究
克而瑞地产研究
小Q导读：苏州土地市场真的“降温”了吗？房价也将迎来新的“拐点”？
文／克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩
11月月末苏州吴江区迎来10宗地块的集体出让，其中2宗地块因无人竞价遭遇流拍，土拍大戏以低调落幕。事实上，早在11月月中，苏州也曾一次性推出8宗位于核心城区的地块，总出让面积约67.55万方；从成交结果来看，5宗地块以底价成交，最高楼面价为15145元/平米，最高溢价率也不过22%，苏州的土地市场真的“降温”了吗？这是否意味着其房价也将迎来新的“拐点”？
地块底价“水涨船高”
严苛出让条件让房企“望而却步”
虽然从溢价率来看，当前苏州土地市场有“偃旗息鼓”的征兆，但若将这些地块与2016年成交的同区域地块进行对比，我们不难发现，多数地块的成交楼面价相差并不大。以近期碧桂园底价成交的WJ-J-2017-041号地块为例，成交楼面价约8842元/平米，而同区域2016年5月成交的WJ-J-2016-016号地块，成交楼面价也仅为8760元/平米，基本相差无几，其溢价率却高达112%。由此可见表面上的“降温”不过是地方政府依据去年火爆的成交行情抬升了地块底价所致。
而少部分成交价格偏低的地块也与当前严苛的出让条件密切相关。典型代表如5.78亿元底价成交的苏地2017-WG-38号地块，该地块不仅要求竞买人报名时提供其开发且持有运营2年以上的超高层（150米以上）商业商务项目（商业商务建筑面积不少于8万平方米）证明；而且要按不小于地块住宅总计容建筑面积10%的比例配建人才公寓（建成后由苏州太湖新城吴中管委会或其授权单位按均价16000元/平进行定价购买），对于开发商资质和配建政策性用房的双重要求也使得部分中小房企只能“望而却步”。
备注：2016年同区域同属性地块成交楼面价为2016年符合条件地块取成交楼面价中位数所得
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紧缩调控致楼市成交持续低迷
土地市场“降温”早已有迹可循
虽然目前苏州土拍市场仍然保持着热度，但许多区域成交楼面价较2016年全年还是有了不同程度的下降，吴中区和姑苏区表现最为显著，纯住宅和商住类地块2017年1-11月平均楼面价较2016年分别下降了39%和33%，远超于平均水平14%。
之所以土地市场“降温”显著，原因无外乎以下两点：一方面苏州作为楼市调控的重点区域，2016年8月便宣布重启“限购”，10月发布最严调控令，非本市居民首套房受限，并禁购二套，首套房最低首付比也从20%调高至30%；步入2017年，苏州政府相继出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等多项举措，主要是从建立房地产调控的长效机制出发，手段渐趋温和。目前调控效果已然显现，市场热度有所下降，据CRIC统计，苏州商品住宅的成交均价已连续3个月持续走低，10月新开盘的11个项目共推出3668套房源，整体认购率在48%左右，金辉正荣花漫四季和中旅水泊堂前的开盘去化率不足30%。
二是融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业；加之年末将至，房企主要也是在冲刺年末业绩，多数企业已经无心恋战土地市场。从近期苏州成交的地块来看，除碧桂园外，鲜有品牌民企的身影，主力还是葛洲坝、金融街、中粮等财大气粗的国有企业，而金融街更是首次进入苏州。
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土拍降温会逐步”由点到面”传导
”低价”土地供应为缓解供求矛盾留足空间
总体而言，去年以来楼市紧缩调控已经维持了较长时间，从政策走向来看，仍没有“喘口气，歇歇脚”的可能，虽然目前部分热门城市的商品住宅供应成交双双走低，但多半仍有政府这只“看得见的手”的作用，地价节节攀升，1-10月全国300城市土地出让金总额为30365.4亿元，同比增加约43%。
而此次苏州土拍“降温”无疑是一个良好的征兆，苏州作为去年以来热点城市的代表，当前土地市场的转变可以预期这样的“降温”会逐步由二线向三四线传导，从而使得整个区域市场热度不断下降。另一方面，控房价的根本在于控地价，除了政府要不断加大地块供应外，降低房企预期也尤为重要。房企为了适应市场已经做出了部分“妥协”，比如按政府“合规”价格销售，降低资金杠杆等等，此次低溢价成交，甚至存在流拍现象也侧面反映了房企对未来楼市的态度在不断转变。此外，从长远来看，唯有土地市场降温才能为房价稳定腾挪更多的空间，房企不再盲目投资，购房者也会趋于理性，以此形成良性循环，从而促进整个房地产市场健康平稳的发展。
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